根據(jù)兄弟們，聽說最近都忙著填寫個稅app，憋著讓稅務給發(fā)“年終獎”呢？ 到底給退了多少米， 咱們要說的，還真就跟退稅有關…不！準確講是跟涉房退稅有關。
眾所周知，個稅app里規(guī)定了7項專項扣除，分別是子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人和3歲以下嬰幼兒照護。最近大伙兒 相信不少老鐵打開個稅APP填報專項扣除時，都能看見系統(tǒng)彈出一行醒目的紅字—— “非首套住房貸款，不能享受專項附加扣除”?？吹竭@個話，不少憋著領“年終獎”的鐵子那個腦袋瞬間懵懵的、一片一片全是星星。
好些人都琢磨好了，發(fā)了錢買游戲裝備支持一把《黑神話悟空》，再帶著全家人去二刷《哪吒2》給票房沖200億上上分…正美著呢，讓個稅app抽了個大嘴巴。這個說：“怎么還非得首套房貸款才能享受扣除？”那個說：“不最長240個月，20年呢嘛？我這才享受了3年，那17年我找誰去??？”還有的說：“我這確實是換過房，但房管局和銀行都說我算首套，個稅這兒為啥不算？”
咱們往祖墳上刨根問底攔不住一下子——之所以能出來這么魔幻現(xiàn)實的劇情，實在跟2018年底的個稅改革脫不開關系。當時的政策白紙黑字寫著：“納稅人本人或配偶單獨或共同使用商業(yè)銀行或住房公積金貸款為本人或其配偶購買中國境內住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，可享每月1000元定額扣除?！焙罄m(xù)有老鐵發(fā)現(xiàn)換房之后無法享受房貸專項扣除，還專門打 把上面文件里的話以及相關部門的回復翻譯一下子，要想享受這1000元的定額扣除，必須得滿足兩個條件：其一，首套房房貸利率。其二，第一次申報扣除。換言之，只要你在全國任何城市有過房貸記錄，哪怕現(xiàn)在住的房子是全家唯一住房，照樣沒資格享受相應退稅。之前享受的首套房貸利率個稅專項扣除，無論實際享受照顧的時間有多長，都只有一次機會。也就是說，你在個稅系統(tǒng)里填報過A房的個稅專項扣除，那么以后賣掉A房換B房，即使B房也是房管部門和銀行認定的“首套房”，那也不好使。
好家伙！這就相當于全國超過1億的“次貸孤兒”正在退稅這一塊肆無忌憚地裸奔??！根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示：截至2023年末，我國個人住房貸款余額38.2萬億，取個中間值，按平均貸款周期20年計算，至少有1.2億個家庭正背負房貸。貝殼研究院測算數(shù)據(jù)顯示：35座重點城市買改善房的家庭占比已高達57%；像北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、廈門等城市里，50-70%不等的家庭都是通過“賣一買一”完成房屋置換。這些家庭里面又有相當一部分，明明住著家庭唯一住房，但就是享受不到首套房貸個稅專項扣除，每年多繳幾千塊錢的個稅。
前幾天看有一哥們兒自我開涮，說自己繳的這叫“住房改善稅”。還能說啥呢？人貴有自知之明吧…相信有不少小伙伴都是懵懵逼逼地房貸利率個稅專項扣除沒享受幾年就不知不覺到期了。別看每月只能定額免除1000塊錢，但心里那個感覺啊，就跟錯過幾個億一樣一樣的，老鐵們只能默默無語兩眼淚，耳邊想起駝鈴聲…
當然，這個事兒也不是完全沒有解！有一些稅務方面的專業(yè)人士給出了操作攻略：如果要讓置換后的房子享受房貸利率個稅專項扣除，只能在稅務信息系統(tǒng)里刪除之前專項扣除的房源信息，然后重新登記，與此同時必須補足之前免除額度對應的稅金，并繳納滯納金。而這個滯納金是按照每日萬分之五來計算的，如果遲交一年，那么年化就是18.25%，足以讓市面上幾乎所有理財產(chǎn)品瞬間黯然失色。
我估摸著當初設計這么個玩法，主要是防止炒房客鉆了退稅的空子，但萬萬沒想到，現(xiàn)在這項稅收照顧誤傷了真剛改。咱打個比方，隔壁吳老二在鐵嶺貸款10萬買了套70㎡兩室兩廳的婚房，十年后賣掉了，全家搬到沈陽買了套改善三居室，但因為有過貸款記錄，所以新購的這套“家庭唯一住房”享受不到稅收照顧。而趙老蔫兒手握10套全款房產(chǎn)，只要沒貸過款，買第11套房時反而可以享受個稅抵扣。吳老二要知道趙老蔫兒是這個情況，估計腦血栓又犯了，“嘎”一下就抽過去…
咱們不開玩笑，“首套房貸利率享受個稅專項扣除”這個事兒是2018年個稅改革白紙黑字寫的政策，咱現(xiàn)在是不是可以與時俱進從長計議一下子？你琢磨2018年是啥情況？房地產(chǎn)市場還處在全國范圍內的上行期，確實有必要防止炒房客摘了個稅定向扣除的桃子。但今時不同往日，2024年末較2021年7月高峰時相比，房地產(chǎn)投資累計下跌33.4%、銷售面積下跌49.8%、房地產(chǎn)融資下跌49.4%、房價下跌約20%，個別城市甚至下跌超30%…目前絕大多數(shù)非個稅意義上認定的“首套房”都是賣一買一，為改善自住需求；當年設計個稅改革方案時擔心的“炒房客鉆空子”，已經(jīng)不是主要的擔憂選項了。
從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，“去庫存”是主線任務；從銀行信貸的角度看，維護系統(tǒng)性金融安全是主線任務。定向減輕去庫存主力的資金壓力，越來越具有現(xiàn)實意義：雖然給個人省下的錢沒多少，也不會有人為了這點兒個稅專項扣除而改變買房或者不買房的決定；但能讓1.2億個家庭拿著這筆錢投入消費，豈不是性價比更高、對經(jīng)濟的拉動效應更加明顯？2025年，外部環(huán)境帶來的貿易出口不確定性與土拍“縮量提質”帶來的基建投資承壓是我們不得不面對的課題，更何況，消費對于增長的貢獻比已經(jīng)達到了無可替代的高度。千方百計刺激消費面發(fā)力為經(jīng)濟增長作出貢獻，就顯得必要且關鍵。
從宏觀調控角度看，目前處在貨幣與財政雙線發(fā)力的關鍵時期，個稅層面加大照顧力度與當前的財政發(fā)力方向完全一致。從立法的角度看，一套房子，房管部門認定是“首套房”，銀行認定是“首套房”，到了稅務那邊也可以認定是“首套房”，完全符合個人所得稅專項附加扣除“公平合理、利于民生、簡便易行”的原則。更何況，目前撫養(yǎng)孩子的月扣除標準是2000元/月、贍養(yǎng)老人的月扣除標準是3000元/月，只有房貸的扣除標準是1000元/月，還僅限于稅務意義上的首套，講真，這方面努力的空間確實不小。
在技術角度上看，只要房管、銀行、稅務三個部門實現(xiàn)信息打通，這個事兒就算成了，一片頂三片，安全、便捷、無副作用。
當然，我只是一個普普通通的小老百姓，畢竟人微言輕。但恰恰是這樣，讓我看到了、聽到了無數(shù)普通人的呼聲，深知老百姓最想要的是什么、最需要的是什么。做出以上呼吁正是長期從事這份房地產(chǎn)工作與觀察普通百姓民生后的樸素舉動。
眾所周知，稅收是實現(xiàn)二次分配的核心手段，其改革核心是響應共同富裕導向，通過稅制優(yōu)化提升居民可支配收入、刺激消費，同時增強稅收對收入分配的調節(jié)作用。而這就不得不提到當前兩個與個稅密切相關的基本事實：其一，2024年，全國月薪低于10000的打工人僅僅繳納了個稅稅款總規(guī)模的6%，但收入排前10%的那部分群體繳納了58%的稅款；其二，年入12萬以下打工人超九成都能成功退稅，人均退稅金額3200元，但年入百萬群體70%以上需補繳稅款，人均補繳超12萬。
也就是說，眼下我們對中低收入群體的個稅定向扣除已經(jīng)取得了不小的成效，基層工薪族獲得的好處也是肉眼可見；對于高收入群體的征稅也的確在很大程度上起到了調節(jié)收入鴻溝、充盈國庫的作用。現(xiàn)在更加重要的課題，是不是可以考慮一下如何通過稅收調節(jié)向持有城市重資產(chǎn)的中產(chǎn)家庭伸出橄欖枝？
客觀來講，與年收入在12萬以下的個人與家庭相比，這部分中產(chǎn)家庭的年收入與消費能力更加雄厚；與年收入百萬的富裕家庭相比，中產(chǎn)家庭在整個社會中的基數(shù)明顯要大得多，這就意味著他們能夠產(chǎn)生的消費、信貸與投資乘數(shù)效應可能更大。這部分人的消費支持對于穩(wěn)住我國各類能級城市的消費基本盤乃至消化過剩產(chǎn)能具有不可替代的意義。
從社會治理的角度看，通過優(yōu)化稅收機制來保護中產(chǎn)群體，從而加速形成橄欖型社會，也是最適應未來產(chǎn)業(yè)升級后社會形態(tài)長治久安的重要出路。
咱們說的擴大首套房貸個稅專項扣除，只是很小很小的一個點。接下來的稅制優(yōu)化進程是不是參考參考咱們提到的思路，做更全面、更細致、更科學的規(guī)劃？說到底，咱們都是為了宏觀經(jīng)濟能變得越來越好、整個社會越來越盡善盡美。
能力有限，水平一般，或者有其它的關于經(jīng)濟、關于房地產(chǎn)的想法，也可以。
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