在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付了，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責(zé)任？

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  按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2012-11-30 16:43:06

相關(guān)問題

• 問 如果房屋達到交付條件，但超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責(zé)任？
  答

  按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

• 問 房屋沒有達到合同約定的交付使用條件就將房屋交付了，而業(yè)主也接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，業(yè)主能否要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責(zé)任？
  答

  按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應(yīng)當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

• 問 對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些？
  答

  買受人采取的補救措施有：??? （1）實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。??? （2）解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復(fù)辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。??? （3）違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責(zé)任。??? （4）違約侵權(quán)責(zé)任。

• 問 房屋交付使用時需達到哪些條件？
  答

  房屋竣工驗收合格才能交付使用，因此商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，購房者有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任由開發(fā)商承擔。房屋竣工驗收合格的標準有：（一）竣工驗收應(yīng)當符合國家強制性質(zhì)量驗收標準的規(guī)定。住宅所包含的地基基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，消防設(shè)施，人防工程，電梯、燃氣管道、水電、智能系統(tǒng)等配套和附屬設(shè)施，小區(qū)道路、綠化、配電室等室外工程均屬于住宅小區(qū)的分部、分項工程，這些分部、分項工程均應(yīng)一一驗收合格，缺一不可;而且，應(yīng)當由具備地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、消防、燃氣、電梯、防雷、智能建筑等專業(yè)資格的人員和單位參與驗收，并對建設(shè)工程各分部、分項工程質(zhì)量提出明確的驗收意見和結(jié)論。（二）竣工驗收應(yīng)當按照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的程序和要求進行。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》而專門制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》詳細規(guī)定了竣工驗收的組織形式、前提條件、驗收內(nèi)容、驗收程序、執(zhí)行標準、質(zhì)量監(jiān)督報告等要求，凡在我國境內(nèi)新建、擴建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗收，均應(yīng)當遵守該規(guī)定。（三）建設(shè)工程應(yīng)當完成法律法規(guī)強制性規(guī)定的驗收內(nèi)容和要求后才可交付使用?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。”上述這些強制性規(guī)定，在竣工驗收時必須遵守，否則，不得交付使用。合同中若有與之相沖突的約定也是無效的。除了上述法定交房條件應(yīng)當遵守外，合同中約定的交房條件也應(yīng)當遵守。同時，還應(yīng)當特別注意在符合交房條件后，開發(fā)商尚應(yīng)以約定的方式通知買房人接收房屋。

• 問 房屋交付使用的條件是什么呢？
  答

  （一）房屋需經(jīng)過驗收合格?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。何為驗收合格？根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》第16條的規(guī)定，驗收是指由建設(shè)單位組織的，由勘察，設(shè)計，施工，監(jiān)理等單位參加的并分別簽署的工程技術(shù)資料和現(xiàn)場檢測資料等。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第7條“工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出竣工驗收合格報告。也就是說，驗收合格以建設(shè)單位的竣工驗收報告為準。并不是以工程驗收竣工行政備案為準。（二）具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保險責(zé)任?！埃ㄈ┓课莸呐涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付的條件。《商品房銷售管理辦法》第7條，其中，第6項“供水、供熱、燃氣、供電、通訊等配套設(shè)施具備交付的條件，其他的配套設(shè)施具備交付使用的條件或者已經(jīng)確定施工進度和交付日期”。從基本的生活常理出發(fā)，房屋竣工合格，并不意味者立即交付使用，因為在城市，如果不具備基本的生活配套設(shè)施，那么房屋也是沒辦法使用的，比如，供水，供電，等。而銷售辦法把供水等5項列為必須具備的條件，這個只能從生活常理出發(fā)來考慮此條款應(yīng)有，比如，南方的房屋也未必有供熱，有些情況通訊可能正在接通過程中，也應(yīng)認定當具備“配套設(shè)施交付使用的條件”。至于其他的配套設(shè)施的條件，如道路，花園等，應(yīng)當具備施工進度和交付日期就可以。

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