元旦開始房貸減負了，哪些情況下不適合提前還貸？

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• 132****2442

  兩類人群不適合提前還房貸。一類是采用等額本息還款，且已接近還款中期的貸款人，因為前期還的利息多，本金少。還有一類人采用等額本金還款且還款期限已超過1/3,因為也已經償還了大部分利息，也沒必要提前還貸。

  查看全文↓ 2012-12-12 15:55:10
• 137****0818

  2009年、2010年那時候由于銀根放松，不少購房者碰到好時光，享受到了7折利率，縱然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理財產品的利率。這樣提前還款不如拿去存款，或者購買理財產品?！　〈送?，對于等額本息還款的貸款人而言，每月還款總額固定，本金遞增利息遞減，如果借款人已經還款到了中期，已經償還掉了大部分的利息提前還款還的是本金，提前還貸意義有限。而選擇等額本金，且還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，如果此時提前償還，節(jié)省的利息并不多。

  查看全文↓ 2012-12-12 15:51:31
• 148****4665

  今年6月8日，央行決定降息，5年以上貸款年利率從原來的7.05%下調至6.8%，而隨后的7月6日，利率又進一步下調至6.55%。兩次降息相加，今年房貸年利率下調了0.5個百分點。不過大多數購房者并不能在當時馬上享受到降息利好，因為多數商業(yè)銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》中約定，“老房貸”的利率調整將在次年的1月1日起執(zhí)行?，F(xiàn)在距離元旦還有20天，很快這兩次降息的效果將能兌現(xiàn)。

  查看全文↓ 2012-12-12 15:51:17

相關問題

• 問 ??買房按揭可以提前還嗎?哪些情況不適合提前還貸?
  答

  一、可以提前還貸嗎首先，答案是肯定的，房貸是可以提前還清的。目前有如下兩種提前還房貸的方式：1、全額提前還清什么是全額提前還清，所謂的全額提前還清就是指借款人將所欠貸款，一次性全部還清。這種還款方式需要到所屬地的房管局辦理撤銷抵押手續(xù)，并按照房管局的要求提供相關資料，辦理完之后，您就沒有房貸的困擾了，房屋的產權也完全屬于您了。2、先行償還部分貸款先行償還部分貸款的方法又分為兩種：一種是在每月還款額固定不變的情況下縮短還款期限；另一種是每月還款額減少，但還款期限不變。第一種方法的好處在于可以減少利息，后一種方法的好處是可以減少月供，緩解每月的還貸壓力。二、哪些人適合提前還貸1、不愿意負債的人此類人不愿意在還貸壓力下生活，追求無債一身輕。2、貸款當時實行上浮利率的人受國家房地產政策變化影響，有些貸款人在購房利率上浮，未能享受到利率優(yōu)惠，此類貸款人選擇提前還貸，可以少換點利息，相對而言比較劃算。3、把房子作為融資工具這類人購房是把房子作為融資工具的，希望能從銀行獲取更多的貸款。但是，由于近年房價持續(xù)上漲，大部分房屋的評估價值都比購買初期上漲了很多，如果提前將房屋按揭貸款還清，再以房產抵押從銀行貸款，通過這種方式往往能獲得更大的貸款額度。三、不適合提前還貸的情況1、享受利率優(yōu)惠有些購房者在簽訂貸款合同的時候享受了7到8．5折的利率優(yōu)惠，由于已經享受了較低折扣的利率優(yōu)惠，又處于降息的通道中。如果中央銀行在近幾年內沒有降息的政策出臺，現(xiàn)在承擔的利息相對而言還是劃算的。2、還款數已超過三分之一還款數已超過三分之一的，特別是選擇等額本金還款的。因為等額本金還款是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息的。通俗點說，這種還款方式越到后期，需要還的本金越少，產生的利息也越少。這種情況下，當還款數已超過總金額的三分之一，就相當于借款人已經還了一半的利息，后期要還的大部分是本金，所以利息的高低影響不大。再買房的時候，如果大家有提前還完房貸的想法，還是建議在簽訂購房合同之前先向貸款銀行咨詢一下，在咨詢時需要把提前還貸的時間、金額要求都說清楚。此外，還款人還需根據自己的實際情況，綜合考慮自己是否適合提前還貸以及選擇合適的提前還貸的方法。

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• 問 ??房貸提前還貸款劃算嗎?哪些人群不適合提前還貸？
  答

  一、并非所有人都**適宜提前還貸1、享受公積金貸款和七折利率的貸款客戶不必急于還款。因為目前七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，客戶把這些錢存入銀行收益要比提前還貸合適。如果這樣的客戶提前還貸后再貸款購房，銀行將按**新的貸款政策執(zhí)行，基準利率上浮1.1倍，借款人將得不償失。2、等額本息還款已經超過5年，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金更多，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別年收益率超過銀行房貸利率的渠道。3、等額本金還款期超過三分之一的，第二種不適宜提前還款的類型是使用等額本金還款法的客戶，并且還款期已經超過了1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。4、手上還有其他理財項目的。購房者如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產品等，或者做生意的買賣人，手里需要流動資金，如果投資收益率高于貸款利率，則沒有必要選擇提前還貸。二、要不要提前還貸按揭貸款有兩種還款方式，一種是等額本金法還貸，另一種的等額本息法。如果要提前還貸，**好選擇前者。等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法，則是還款期間，每月償還的房貸金額相同。在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，**好選擇等額本金還款法。三、提前還貸怎么還提前還貸包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，張先生申請銀行商業(yè)貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應沖減余貸款本金。銀行根據尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設當剩余還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，張先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。根據有關規(guī)定，提前清償的10萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償的17萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是**大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式。在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結果后，要結合經濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的**佳方式。四、縮短期限可省錢隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經開始動用公積金或是存款開始提前還貸。在提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算?如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限**劃算。想要省錢，只要掌握一條：本金還得越多，利息越省。另外，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。

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• 問

  1.一年內有資金需求 　　如果按揭者在短期內(一般一年內)有資金需求，例如住房裝修等大筆開支，一般不建議提前還款。從融資成本的角度來看，住房按揭貸款**低可以享受基準利率的8．5折，五年以上按揭利率相當于只有5．814%，是現(xiàn)行所有貸款品種中利率相對較低的。　　2.還款時間已經高于貸款期限一半以上 　　還款時間已經高于貸款期限一半以上的貸款者來說，在貸款期限后期的還款中，大部分都是本金的償還，此時通過提前還貸達到節(jié)省利息的作用不大。 　　3.投資型按揭者收益較高　　如果借款人具備一定的投資能力，投資收益又高于目前房貸利率的時候，可以不考慮提前還貸。

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