在北京買使用權(quán)的房子有啥風(fēng)險(xiǎn)

已有8個(gè)回答

• 157****8928

  能買,不建議買

  查看全文↓ 2014-04-21 10:03:19
• 145****9461

  你說的很對，房子變成產(chǎn)權(quán)了就是只要有資質(zhì)的就可以買了，同時(shí)客戶也可以貸款了！不必要都是全款去買！

  查看全文↓ 2014-04-20 21:32:30
• 157****4352

  建議你還是買個(gè)有北京市大產(chǎn)權(quán)的房子．這樣賣的也快．也有保障．
  正常的使用權(quán)房買賣方式
  正常的使用權(quán)房如房東想將之出售必須先轉(zhuǎn)換為產(chǎn)權(quán)房，在這轉(zhuǎn)換時(shí)的程序和費(fèi)用是：按公有住房購買程序進(jìn)行。
  1、公有住房購買人(簡稱購房人)應(yīng)向公有住房出售單位辦理認(rèn)購手續(xù)，領(lǐng)取購房用的統(tǒng)一表式資料。
  2、在購房前必須協(xié)商一致，確定購房人、職級人、工齡人，簽訂《職工家庭購買公有住房協(xié)議書》并由單位出具《工齡證明》和《職級證明》。
  3、售房單位根據(jù)購房人所提供的文字資料及相關(guān)政策規(guī)定，核準(zhǔn)后把相關(guān)信息輸入電腦，計(jì)算出購房款及相關(guān)費(fèi)用，經(jīng)購房人確認(rèn)和選擇付款方式后，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》并由購房人支付定金。
  4、購房人在合同規(guī)定時(shí)限內(nèi)，持《購買公有住房付款憑證》和現(xiàn)金到售房單位的開戶行建行付款
  5、付款后，由售房單位向購房者出具《出售公有住房專用票據(jù)》。
  6、持上述相關(guān)資料，由售房單位或購房者直接到該房所屬房地產(chǎn)交易中心辦理申領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》手續(xù)即可。
  這里所指的購房人就是原使用權(quán)房的房東，在進(jìn)行使用權(quán)向產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓后才能將該房屋進(jìn)行一般的產(chǎn)權(quán)二手房的銷售。
  在轉(zhuǎn)讓時(shí)的費(fèi)用計(jì)算為：
  需交費(fèi)用(元／平方米)＝[成本價(jià)(元／平方米)－15．3元／年平方米×購房工齡(年)］×[1－成新折扣率×竣工年限(年)］×[1－已租住公房折扣率］×［１－面積折扣］×地段增減率×朝向增減率×層次增減率。
  其中：
  成本價(jià)：建國后竣工的獨(dú)用成套多層和高層公有住房，成本價(jià)為每平方米建筑面積1290元。
  購房工齡：機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。連續(xù)工齡計(jì)算到1991年底。
  竣工年限：按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算；
  加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算。
  一般的折扣為：
  一、工齡折扣。每一年工齡給予每平方米建筑面積15．3元優(yōu)惠。工齡計(jì)算到1991年底。
  二、購買已租住公有住房折扣為4％。
  三、面積折扣。多層公有住房為5％，高層公有住房(包括裝有電梯的獨(dú)用成套公寓住房，下同)為8％。
  四、成新折扣為每年2％。但公有住房折舊后殘值低于40％的，按40％計(jì)算。
  五、房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)。
  (1)、房屋地段按Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ分為六個(gè)等級；地段等級增減率為：Ⅰ級100％、Ⅱ級90％、Ⅲ級80％、Ⅳ級70％、Ⅴ級60％、Ⅵ50％。
  (2)、房屋層次增減率為：底層98％，頂層96％，二層100％，其它層102％。但新式里弄住房不計(jì)層次增減率。
  (3)、房屋朝向增減率為：東向100％，南向102％，西向95％，北向92％。房屋朝向的確定，以獨(dú)用成套房屋中臥室或起居室的**好朝向確定。
  六、付款折扣為20％，但1999年12月1日前簽訂《公有住房出售合同》采取抵押貸款方式付款的除外。
  舉個(gè)列子:
  購房人及房屋情況：已租住，多層獨(dú)用成套公有住房，1992年竣工，建筑面積80平方米，Ⅳ級地段，二樓正南向；購房人為科級干部，購房人與同住人共4口人，**長工齡12年。
  房價(jià)為[1290－15．3×12]×[1－2％×(1999-1992)］×[１－4％]×[1－5％]×70％×102％×100％×80×80％＝39654(元)
  首期房屋維修基金：18×80＝1440(元)
  應(yīng)繳付的稅費(fèi)如下：
  手續(xù)費(fèi)：39654／80％×0．52＝248(元)
  房屋登記勘丈費(fèi)：0．30×80＝24(元)
  房地產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)：25(元)
  房屋買賣合同印花稅：5(元)
  土地收益金：39654×1％＝396．54(元)
  產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅：5(元)
  地籍圖費(fèi)：25(元)
  總計(jì)稅費(fèi)：728．54(元)
  也就是說房東將該房從使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)所需不交的錢為39654元，所需交的稅費(fèi)為728．54元。
  使用價(jià)值對等
  現(xiàn)在很多人買房大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺得買的房子如果沒有產(chǎn)權(quán)證，終歸不是自己的，還是擁有產(chǎn)權(quán)踏實(shí)，并可以代代相傳。其實(shí)產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并不是永久產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房有同樣的土地使用年限，只不過為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，但是產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。
  權(quán)屬如何變更
  如果購房者覺得購買使用權(quán)不夠踏實(shí)，可以將購買的使用權(quán)房變成產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)單位在年初和年中兩次布告通知，使用權(quán)房的買方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產(chǎn)權(quán)單位的房管科參加房改。如剛才的實(shí)例，樓齡的折舊按每年折2％計(jì)算，該套房屋的折舊＝1560元／平方米×82平方米×20％＝25584元；計(jì)算工齡折價(jià)＝工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計(jì)，并以60年為上限，按60年計(jì)，工齡系數(shù)700至900元／年，按平均800元／年，則工齡折價(jià)＝60×800＝48000；**后，計(jì)算需要補(bǔ)交的價(jià)款＝1560×82－25584－48000＝54336元。即買方要交給房管部門54336元，就可以將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
  注意防止風(fēng)險(xiǎn)
  購買使用權(quán)房須注意以下事項(xiàng)：首先，要正確對待使用權(quán)房與產(chǎn)權(quán)房的價(jià)差，一般來講，相同品質(zhì)的使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房價(jià)差在1000元／平方米左右，而使用權(quán)房如果補(bǔ)成產(chǎn)權(quán)房后，兩者的差距在500元／平方米以內(nèi)；其次，使用權(quán)房轉(zhuǎn)成產(chǎn)權(quán)房，按現(xiàn)行政策規(guī)定，購房者必須是本市人，如果您有一定的可折算工齡的話，買使用權(quán)房會更劃算；第三，使用權(quán)房雖沒有物業(yè)管理費(fèi)，但每月要交納一定房租，現(xiàn)在執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是平房1元／平方米／月，樓房為3．05元／平方米／月，其中房屋面積按使用面積計(jì)；**后，購買使用權(quán)房資金風(fēng)險(xiǎn)要更加注意防范。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也潛在更多的風(fēng)險(xiǎn)。
  

  查看全文↓ 2014-04-20 10:13:55
• 144****7408

  未列入可出售范圍內(nèi)的公房，可以進(jìn)行承租權(quán)（即使用權(quán)）的轉(zhuǎn)讓和交換。列入可出售范圍內(nèi)的公房，主要是獨(dú)用成套公房，不可以進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換，但可同步進(jìn)行政策購房和上市交易。 公房承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換應(yīng)征得出租人的書面同意，由受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。公房的轉(zhuǎn)讓和交換應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。 另外，下列公有居住房屋不得進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換：
  一、整幢獨(dú)用的花園住宅；
  二、屬部隊(duì)、宗教團(tuán)體所有的或者在**校園內(nèi)的；
  三、產(chǎn)權(quán)不明晰的；
  四、承租人拖欠租金尚未結(jié)清的；
  五、依法代管或需要落實(shí)政策的；
  六、已列入戶籍凍結(jié)范圍的；
  七、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；
  八、列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計(jì)劃的；
  九、其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。 除上述規(guī)定的情形外，出租人應(yīng)當(dāng)同意承租人進(jìn)行房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換。

  查看全文↓ 2014-04-19 20:42:07
• 154****4468

  使用權(quán)房子國家明文規(guī)定是不可以買賣的!!!
  北京地區(qū)曾以東城區(qū)為試點(diǎn),試行交易使用權(quán)房屋,但現(xiàn)在也不允許買賣了,但市場上還是有人進(jìn)行使用權(quán)房屋的交易,一般都是用換房之類的手段來買賣,但無法保證交易的安全性,所以不建議你購買
  至于樓上的,完全誤導(dǎo)了你,他沒有弄清楚使用權(quán)房屋和已購公房的區(qū)別,使用權(quán)房屋是沒有買的公房,而不是已購公房
  至于集體戶口,是買不了經(jīng)濟(jì)適用房的,北京市買經(jīng)濟(jì)適用房有三個(gè)條件;一,為本市戶口;二,家庭年收入在六萬元以下;三,家庭人均居住面積達(dá)不到十四平米
  你無法購買的主要原因是**的集體戶口是不會被認(rèn)可為本市戶口的,除非你畢業(yè)后找到單位接收,將戶口遷至北京某單位,這樣才可以買經(jīng)濟(jì)適用房

  查看全文↓ 2014-04-19 17:26:46
• 133****6465

  不要買,那也根本不是買,也就是租,而且這類房子也不合法,風(fēng)險(xiǎn)很大。

  查看全文↓ 2014-04-19 14:42:12
• 155****1941

  一般土地產(chǎn)權(quán)是70年。 要看你買的項(xiàng)目是多少年拿的地。

  查看全文↓ 2014-04-19 10:00:35
• 142****1214

  可以買，使用權(quán)的房子可以買賣

  查看全文↓ 2014-04-18 11:21:16

相關(guān)問題

• 問 使用權(quán)的房子能買嗎?有風(fēng)險(xiǎn)嗎?
  答

  呵呵 土地使用權(quán)是幾十年 但是房屋的產(chǎn)權(quán)是沒有年限的

  全部2個(gè)回答>
• 問 使用權(quán)的房子有風(fēng)險(xiǎn)嗎
  答

  　　只擁有使用權(quán)的房屋，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，雖然只有使用權(quán)的房屋，相對來說價(jià)格也會更低一些，不過這類房屋通常是不能辦理房產(chǎn)證的，因此如果要進(jìn)行購買，那么也無法獲得所有權(quán)，如果原房東進(jìn)行追究，那么對于購房者來說，利益是無法保障的?！　≈粨碛惺褂脵?quán)的房屋，有以下3點(diǎn)缺陷：1、相對來說，目前只擁有使用權(quán)的房屋政策限制還沒有完全進(jìn)行開放，因此想要變成所有權(quán)的房屋，概率相對來說是比較低的，而且也具有一定的難度。2、這種房屋是無法進(jìn)行貸款申請的，因?yàn)樵阢y行進(jìn)行房屋抵押時(shí)需要房產(chǎn)證，這類房屋是沒有房產(chǎn)證的，因此在購房時(shí)需要進(jìn)行一次性付清全款，這樣也會造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。3、只擁有使用權(quán)的房屋是無法進(jìn)行落戶的，對于孩子上學(xué)等問題是無法解決的。

• 問 北京 芍藥居 在賣使用權(quán)的房子，20年使用權(quán)，30萬,靠譜嗎
  答

  沒有,所謂20年,只是一個(gè)長期的租賃關(guān)系。

  全部8個(gè)回答>
• 問 使用權(quán)房子如何買產(chǎn)權(quán)?使用權(quán)房子可以買產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：1）住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；2）綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；3）商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。具體小區(qū)的產(chǎn)權(quán)年限是多少要看其《國有土地使用證》上的土地性質(zhì)是什么性質(zhì)的才可以確定的，另外產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國有土地使用證》的當(dāng)天開始計(jì)算的，不是從購房日期算起的。

  全部3個(gè)回答>
• 問 使用權(quán)的房子能買?
  答

  這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很大的。

  全部2個(gè)回答>