農(nóng)村房屋買賣合同有什么注意事項 如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力

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• 154****6268

  隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，同時也出現(xiàn)了大量的農(nóng)村房屋買賣糾紛，那么如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力？農(nóng)村房屋買賣合同有何注意事項呢？ 農(nóng)村房屋買賣糾紛 先給大家看個案例。2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說合下，簽訂了房屋買賣協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當(dāng)時雙方約定價格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢某即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢某一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請求法院確認(rèn)三被告所訂立的買賣房屋協(xié)議無效。 如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力 隨著我國改革開放進一步深化和城市化進程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動力進入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買賣，本案即屬此種情況。 在此情況下，對該涉及到農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定就不能簡單的一律按無效對待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認(rèn)定有效，而是應(yīng)從宅基地使用權(quán)的特點上去把握。一般來說，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買賣合同有效應(yīng)符合以下幾個條件： 1、轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房； 2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員； 3、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件； 4、轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟組織同意。 因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買賣合同有效。因此如果有意向購買農(nóng)村房屋的購房者，一定要認(rèn)真閱讀以上幾個房屋買賣合同效力的條件，只有符合這四個條件，那么房屋買賣合同才有效，否則為無效，意欲購買農(nóng)村房屋的買房者，您明白了嗎？

  查看全文↓ 2016-04-13 11:37:44

相關(guān)問題

• 問 ??房屋買賣合同怎樣寫?房屋買賣合同有哪些注意事項?
  答

  　房屋買賣合同注意事項如下：　　1、一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵?！　?、一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎?！　?、一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事?！　?、一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。　　5、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難?！　?、一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任?！　?、在簽訂房屋買賣合同時，**好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同效力是如何認(rèn)定的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認(rèn)定應(yīng)慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認(rèn)為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定是如何的？
  答

  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同效力是怎么認(rèn)定的？
  答

  農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。“這些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認(rèn)定有效。

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• 問 房屋買賣陰陽合同的法律后果是什么 房屋買賣合同有什么注意事項
  答

  導(dǎo)讀：進行房屋買賣交易時，個別購房者知情或者不知情的情況下與賣家采用陰陽合同的方式簽約，從而造成自身利益的損失，那么，什么是陰陽合同?房屋買賣陰陽合同的法律后果有哪些?本文以相關(guān)的案例為大家展示房屋買賣陰陽合同的法律后果。 一、什么是陰陽合同? 所謂“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方簽訂一虛一實兩份合同，以達(dá)到逃避稅費，或騙取貸款等目的。但是，陰陽合同時隱藏著嚴(yán)重的法律風(fēng)險的，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的”，在此情形下，陰合同因為其違法性，因此往往會被確認(rèn)為無效，想逃避稅款可能會導(dǎo)致官司纏身，或者承擔(dān)違約金責(zé)任。 二、關(guān)于房屋買賣陰陽合同法律后果的真實案例： 案例一： 北京市民張先生通過房屋中介看好了一套面積為100平方米的住房，經(jīng)協(xié)商，成交價為150萬元，交易產(chǎn)生的全部稅費由張先生承擔(dān)。張先生認(rèn)為稅費太高，但中介公司工作人員給他支招稱，可以簽訂\陰陽合同\將總房款降低，稅費就低了，并表示大家都是這樣做的。張先生和房主均表示同意。 此后，張先生和房主與房屋中介公司簽訂了房屋買賣合同，也就是所謂的\陰合同\，約定：房屋交易價格為150萬元。同日，房主與張先生又簽訂了《北京市存量房買賣合同》，也就是\陽合同\。在這份\陽合同\里，這套房屋的交易價格降低為90萬元。無形之中，上萬元的契稅、印花稅等稅費省去了。但不久之后，房子價格猛漲，原房主反悔，以\簽訂陰陽合同逃避稅費\為由，向法院起訴，認(rèn)為合同理應(yīng)無效。**后法院判定，按\陰合同\執(zhí)行。對于張先生來講，雖然房子還是可以繼續(xù)購買，但是卻徒增了官司纏身的煩惱。 案例二 原告李某想將自己的別墅賣掉，找到中介后，中介聯(lián)系了買家王某，王某和李某簽訂合同，約定別墅價格650萬，這個合同為陰合同。但是買家王某為了避稅，就將別墅作價150萬元，為陽合同。約定：如果賣方的原因不能辦理過戶，賣方需要按別墅價格的30%向買方承擔(dān)違約金責(zé)任;如果因買方原因不能辦理過戶，買方需要按別墅價格的30%向賣方承擔(dān)違約金責(zé)任。在合同履行過程中，由于買方的身份資料愿意不能辦理過戶，致使合同不能履行。因此李某要求王某按650萬的30%承擔(dān)違約金責(zé)任，但王某則想按150萬的30%承擔(dān)違約金責(zé)任。本案中，由于陽合同侵害了國家稅收而無效，因此王某需要按650萬的30%承擔(dān)違約金責(zé)任，也就是王某需要李某支付195萬的違約金。 三、房屋買賣陰陽合同的效力問題 按照我國《合同法》第52條規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬于無效合同。第56條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。司法實踐中，如簽訂的“陰陽合同”僅僅是虛假價格，則該價格條款無效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。 四、簽訂房屋買賣陰陽合同的風(fēng)險 以逃避稅費的目的簽訂“陰陽合同”的行為一旦被稅務(wù)機關(guān)查出，則不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款?！锻刀惏讣姓幜P標(biāo)準(zhǔn)》第五條第三款規(guī)定，賬外經(jīng)營或者利用虛假合同、協(xié)議隱瞞應(yīng)稅收入、項目的處以偷稅數(shù)額1倍以上3倍以下的罰款。在**新修正的《刑法》中，第二百零一條規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金;數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。