什么是小產權房 購買小產權房有哪些風險

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• 137****1428

  在房價居高不下的今天，很多置業(yè)資金不充足的購房者，不得不將目光轉移到小產權房。小產權房相對于商品住宅要便宜很多的價格，的確是非常誘人的。那么問題來了，究竟什么是小產權房？小產權房能用來交易嗎？過程中又要承擔哪些風險？小編簡單為大家梳理一下： 什么是小產權房？ 目前，關于小產權房說法比較寬泛：國家發(fā)產權證的叫大產權，在集體土地上開發(fā)的樓盤，國家不發(fā)產權證，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權；再轉讓時要補繳土地出讓金的叫小產權；經(jīng)濟適用房屬另類小產權房。 所以說，小產權房是指在國有或集體土地上建設的，沒有國家房地產管理部門頒發(fā)的房產證、土地使用證或雖有一證或兩證但根據(jù)相關法律、法規(guī)的規(guī)定也不能在市場上自由流通的房子。小產權房是相對于可以依法取得國家房地產管理部門頒發(fā)的房產證和土地使用證，可以在市場上自由流通的房子而言的。大致有三類房子可被稱作小產權房，即：在由單位享有使用權的國有劃撥土地或出讓土地上建設的住房、經(jīng)濟適用房和在集體土地上建設的住房。 小產權房的特征 小產房主要有以下三個特征： 第一，小產權房是在國家劃撥土地、單位享有使用權的出讓土地或者是集體所有的土地上開發(fā)建設的樓盤。 第二，小產權房沒有完整的產權或雖有完整的產權但在處分上受一定限制。 第三，小產權房不能在市場上自由流通。 購買小產權房有哪些風險 （一）沒有房產證 這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的。 （二）拆遷難補償 除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于違章建筑，如果被拆除，業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 （三）質量難保證 房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 （四）配套不完善 這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 （五）遺贈也麻煩 由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 【小結】總體來說，小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備法律性質。小產權房不受法律認可，不在房管部門備案，也不在政府機構的監(jiān)管范圍。如果遇到一些問題，解決問題的途徑就非常有限，解決問題也非常困難。只有弄清楚這些需要承擔的風險，才能在想要購買小產權房時做出正確的判斷，減少風險。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:47

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• 問 ??購買小產權房有哪些風險？什么是小產權房，購買小產權房風險大嗎？
  答

  一、小產權房能買嗎通常來說，小產權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有

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• 問 哪些房屋是小產權房，購買小產權房有什么風險？
  答

  同病相憐,其一，小產權房屋沒有國土證，如要求補償土地出讓金的話，還要交納土地款，不知道要交多少。 其二、小產權房屋沒有產權證，外來人員購買后居住時一旦國家政策要求清理時，沒有法律保障。 其三、沒有產權的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有合法產權的房屋不能得到拆遷安置補償。 其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉讓、抵押； 其五，小產權房一旦因房屋遇到產權糾紛、合同糾紛、侵權糾紛，都不能依法對抗第三人，因為房屋本身未受法律保護。

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• 問 什么是小產權房 購買小產權房有什么風險
  答

  小產權房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產權房即部分產權房。當時的部分產權人享有房屋的使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內，是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產權房含義 小產權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產權房種類 從建房土地來源上，可以將“小產權房”分為三類：(1)利用農村宅基地建設的住宅。(2)建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農用地建設的住宅。 第三、小產權房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產權證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產權證件。 “小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權房”、 “村產權房”等“集體產權”，按照物權法定的原則，這些產權并不是受法律保護的法定產權。 和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。 第四、購買小產權房的風險 (一)法律效力風險 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產轉讓風險 “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

• 問 什么是小產權房 購買小產權房有什么風險
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  究竟什么是小產權房？雖然聽過很多過來人說，小產權房不能買之類的問題，但是你真的知道什么房子才算小產權房么？今天，購房指南就來解釋一下小產權房的定義及性質。 “小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。 小產權房的釋義 對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經(jīng)濟適用房就是小產權房。 第三種解釋是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。 第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。 小產權房的性質 國家發(fā)產權證的叫“大產權房”，國家不發(fā)產權證的叫“小產權房”?！靶‘a權房”、“鄉(xiāng)產權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。 和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。說明一開始相當多的農民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產權的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。 雖然暫時沒有權證，還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產權房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農民解決了的建房資金難題。

• 問 什么是小產權房 小產權房購買有什么風險
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  小產權房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產權房即部分產權房。當時的部分產權人享有房屋的使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則被限定在一定范圍之內，是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產權房含義 小產權房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產權房種類 從建房土地來源上，可以將“小產權房”分為三類：(1)利用農村宅基地建設的住宅。(2)建設在農民集體所有非住宅建設用地上的住宅，比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農用地建設的住宅。 第三、小產權房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產權證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產權證件。 “小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權房”、 “村產權房”等“集體產權”，按照物權法定的原則，這些產權并不是受法律保護的法定產權。 和一般意義上的商品房相比，“小產權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產權房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產權風險購買“小產權房”的根本原因。 第四、購買小產權房的風險 (一)法律效力風險 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產轉讓風險 “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。