我國(guó)商品房按揭制度立法中存在哪些問(wèn)題 哪些現(xiàn)象比較多

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  下面房產(chǎn)糾紛法律咨詢(xún)小編整理資料后為您提供我國(guó)商品房按揭制度的困境的知識(shí)，還有不明白的地方可以登錄進(jìn)行法律問(wèn)題咨詢(xún)?；驌艽蚍勺稍?xún)熱線電話：4006012708進(jìn)行了解。 【按揭貸款】我國(guó)商品房按揭制度的困境 (一)我國(guó)商品房按揭制度立法中存在的問(wèn)題 1.沒(méi)有明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機(jī)關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。雖然在實(shí)踐中“按揭”這一購(gòu)買(mǎi)商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進(jìn)行適用。然而，在我國(guó)立法至今沒(méi)有使用過(guò)“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國(guó)務(wù)院在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來(lái)，對(duì)于按揭行為的法律保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)一步完善。 2.在按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)時(shí)，沒(méi)有明確規(guī)范按揭權(quán)人行使處分行為的權(quán)利。 3.按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益無(wú)法平衡。在法律層面來(lái)說(shuō)，借款人仍然需要履行銀行債務(wù)，但由于自然災(zāi)害或不可抗力造成購(gòu)房人財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失，客觀上通常會(huì)發(fā)生債務(wù)履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災(zāi)害危害的是購(gòu)房人的基本生存財(cái)產(chǎn)，影響很大。這對(duì)銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行依據(jù)法律還有權(quán)要求那些財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的購(gòu)房人以其他方式繼續(xù)償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購(gòu)房人是弱勢(shì)的一環(huán)，其次是開(kāi)發(fā)商，**后是銀行。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的是有限責(zé)任，作為普通購(gòu)房人承擔(dān)的則是無(wú)限責(zé)任(我國(guó)無(wú)個(gè)人破產(chǎn)制度)，這對(duì)購(gòu)房人是極不公平的。商業(yè)銀行自有商業(yè)規(guī)則，其不會(huì)主動(dòng)放棄按揭債權(quán)，購(gòu)房人無(wú)力還貸時(shí)試圖與之協(xié)商而減免按揭債務(wù)的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開(kāi)發(fā)商、銀行與購(gòu)房人按比例共同分擔(dān)貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當(dāng)事人的利益難以平衡。 (二)司法實(shí)踐中我國(guó)商品房接揭存在的問(wèn)題在當(dāng)前司法現(xiàn)實(shí)中，“假按揭”現(xiàn)象比較多 (1)開(kāi)發(fā)商不具備按揭主體的相關(guān)資格，或者沒(méi)與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)合作協(xié)議，只是以虛假銷(xiāo)售方式獲得銀行按揭貸款; (2)以個(gè)人住房貸款的方式進(jìn)行參與不具有真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換; (3)以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用途的貸款; (4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實(shí)購(gòu)房行為的借款人發(fā)放高額的個(gè)人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質(zhì)上說(shuō)是，購(gòu)房人事實(shí)上沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商任何**款，但是銀行卻要向購(gòu)房人提供售房總價(jià)100%的借款。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 我國(guó)商品房按揭制度立法中存在哪些弊端 該怎樣完善商品房按揭制度
  答

  下面房產(chǎn)糾紛法律咨詢(xún)小編整理資料后為您提供揭購(gòu)房八步的知識(shí)，還有不明白的地方可以登錄進(jìn)行法律問(wèn)題咨詢(xún)?；驌艽蚍勺稍?xún)熱線電話：4006012708進(jìn)行了解。 【按揭貸款】我國(guó)商品房按揭制度的完善思考 按揭是一中比較新型的擔(dān)保模式，在學(xué)界，部分學(xué)者認(rèn)為，在我國(guó)實(shí)踐中發(fā)展形成的按揭制度雖然和讓與擔(dān)保制度在功能上有部分交疊的地方，但作為一種特殊的房地產(chǎn)交易融資擔(dān)保方式確實(shí)存在其比較有特點(diǎn)的地方，其存在的空間比較大。這一制度的背后彰顯出法定主義與意思自治兩種調(diào)整模式的溝通與互動(dòng)。 以下從立法模式和制度改進(jìn)等方面提出對(duì)按揭制度進(jìn)行完善的建議。從立法上完善我國(guó)商品房按揭制度如果真正使按揭制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用，應(yīng)將“按揭”制度進(jìn)行完善，可以考慮將按揭制度寫(xiě)進(jìn)我國(guó)未來(lái)的民法典，在法律明確加以規(guī)定，明確按揭的內(nèi)涵及外延。然而，這和制度設(shè)計(jì)初衷相悖，具體為，部分學(xué)者認(rèn)為民法典具有長(zhǎng)期穩(wěn)定等一系列特征，而按揭卻隨交易實(shí)踐變化而變化。這樣以來(lái)，法典的長(zhǎng)期穩(wěn)定性與按揭制度的靈活變化性存在矛盾，需要加以協(xié)調(diào)。如果采用法典化的立法模式將會(huì)使按揭陷于僵化狀態(tài)，極大地?fù)p害其優(yōu)勢(shì)的發(fā)展，這是不利的。具體理由表述為以下幾個(gè)方面： 1.在立法上應(yīng)該明確而清楚的規(guī)定商品房預(yù)售按揭涉及的登記辦法、機(jī)關(guān)、程序等事項(xiàng)。 2.在按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)上，為避免按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)，應(yīng)進(jìn)一步明確規(guī)范和保護(hù)按揭權(quán)人的處分權(quán)。筆者以為，可以嘗試建立按揭權(quán)人的代位權(quán)制度，規(guī)定按揭權(quán)人除了享有權(quán)利證書(shū)上規(guī)定的占有權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)外，還有取得占有標(biāo)的物、添附和指定接管人等一系列比較重要的權(quán)利。應(yīng)賦予按揭權(quán)人根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同采用授權(quán)或信托的方式直接處分標(biāo)的物或者通過(guò)司法程序處分按揭房產(chǎn)的權(quán)利。如此一來(lái)，可以對(duì)實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)人的債權(quán)清償起到比較重要的預(yù)防和補(bǔ)救作用。 3.為了衡平和保護(hù)按揭各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)該制定規(guī)范的格式合同。在我國(guó)實(shí)務(wù)當(dāng)中使用的是銀行單方面制定的格式合同，這種單方的格式合同容易出現(xiàn)霸王條款，這樣導(dǎo)致按揭雙方利益的失衡，不利于保護(hù)弱勢(shì)一方的權(quán)利。因此，建議借鑒香港地區(qū)的具體做法，制定標(biāo)準(zhǔn)格式的房屋預(yù)售合同以規(guī)范商品房按揭行為。 4.完善現(xiàn)有的相關(guān)法律制度。當(dāng)前，我國(guó)調(diào)整商品房按揭的規(guī)定主要有《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，其共同點(diǎn)是很簡(jiǎn)單和不夠靈活，這樣就不能充分發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用。為解決這一問(wèn)題，應(yīng)明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的主體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。我國(guó)的商品房按揭特點(diǎn)是以權(quán)利轉(zhuǎn)移為其本質(zhì)特征，大部分按揭合同都規(guī)定在按揭人按時(shí)還款付息后， 按揭權(quán)人須在按揭人的要求及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的情形下，解除其在合同中對(duì)按揭標(biāo)的物的權(quán)益，并將按揭房產(chǎn)的《不動(dòng)產(chǎn)證》和《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》還給按揭人。這種約定可以看出，我國(guó)實(shí)務(wù)中已規(guī)定了按揭人清償債務(wù)后的標(biāo)的物的回贖權(quán)，但是我國(guó)現(xiàn)行法律并沒(méi)有正式的規(guī)定，因此，也應(yīng)在法律規(guī)范中予以明確的表述和保護(hù)。 (二)從實(shí)踐中完善我國(guó)商品房按揭制度 1.完善商品房按揭預(yù)告登記制度。把按揭劃分為權(quán)利質(zhì)押和不動(dòng)產(chǎn)抵押兩個(gè)階段，分別適用質(zhì)押和抵押的法律規(guī)則，有必要強(qiáng)化按揭在權(quán)利質(zhì)押階段對(duì)按揭人的權(quán)利保護(hù)，因?yàn)闄?quán)利質(zhì)押時(shí)，按揭人并不享有房產(chǎn)的所有權(quán)，只享有對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，為了防止房地產(chǎn)商“一房多賣(mài)”等侵犯按揭人權(quán)益行為的產(chǎn)生，有必要對(duì)按揭人在此階段的權(quán)利(債權(quán))進(jìn)行準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)。預(yù)告登記就是有效措施之一。 2.完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。首先，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的登記管理。一是查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)，打擊非法經(jīng)營(yíng);二是清理整頓已登記的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件，例如：有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)：注冊(cè)資金等。其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)該嚴(yán)格遵循在中介活動(dòng)中應(yīng)遵循的行為規(guī)范。此外，還應(yīng)該明確規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可為的行為或不可為的行為，從而進(jìn)一步完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。

• 問(wèn) 我國(guó)廉租房都存在哪些問(wèn)題？
  答

  由于廉租房的緊缺，而需要解決住房問(wèn)題的家庭數(shù)額龐大，粥多僧少的局面也在成了廉租房在一定程度上的秩序紊亂。缺乏一個(gè)健全的法律體系及申請(qǐng)規(guī)范。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??目前我國(guó)存在哪些以房養(yǎng)老的問(wèn)題？
  答

  養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人不愿意離開(kāi)自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因?yàn)轲B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點(diǎn)的養(yǎng)老院收費(fèi)太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。金融機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的**大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房?jī)r(jià)下行是主要原因。一位保險(xiǎn)從業(yè)者說(shuō)，這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。產(chǎn)權(quán)制約我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂(yōu)的問(wèn)題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，以房養(yǎng)老商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大）影響簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是老人去世后，房子屬于國(guó)家 懂了么？

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 保障性住房存在哪些問(wèn)題
  答

  ①設(shè)計(jì)比較的滯后。其實(shí)保障性的住房在布局規(guī)劃上確實(shí)是有待改善的，而且有些保障性住房項(xiàng)目距離城市中心也是非常的遠(yuǎn)，周邊的配套設(shè)施沒(méi)有辦法同步建設(shè)，即便是建成之后也是遲遲不能入住。②會(huì)有質(zhì)量方面的隱患。部分地區(qū)的保障性住房無(wú)論是設(shè)計(jì)還是施工，在驗(yàn)收的時(shí)候把關(guān)不是特別的嚴(yán)格，有些工程還會(huì)使用一些不合格的建筑材料，所以會(huì)存在一定的質(zhì)量安全隱患。③管理上面會(huì)有漏洞。有一些地方的保障性住房，在分配的過(guò)程當(dāng)中會(huì)有申請(qǐng)弄虛作假的現(xiàn)象，也會(huì)有申報(bào)不實(shí)的現(xiàn)象，有些家庭雖然增加了收入，但是并沒(méi)有退出保障性住房。④資金上面會(huì)有短板。建設(shè)資金籌措的壓力是非常大的，部分地方在資金籌措的時(shí)候會(huì)有一定的難度，有些地方的保障性住房用地也沒(méi)有辦法及時(shí)的完成拆遷，所以會(huì)拉長(zhǎng)整個(gè)建設(shè)的周期。

• 問(wèn) 商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證； 二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)； 三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。