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商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證有什么區(qū)別 各自取得的條件是什么

137****3622 | 2016-06-27 12:17:09

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  • 148****5097

    商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志,否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的;商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志,否則,房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。 何為現(xiàn)房?何為期房?二者之間有明確的法律界定:只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房;而房子是否已經(jīng)蓋好,是否有人已經(jīng)居住,并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標準,這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好,或者已經(jīng)有人居住,但仍然屬于期房的范疇。在買賣過程中仍然應(yīng)按期房銷售。 商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同,主要表現(xiàn)在:商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件:1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證;4.已通過竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。 而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件:1.項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.國有土地使用證;4.建設(shè)工程開工證;5、已投入的工程建設(shè)資金達到總投資的25%以上;6施工進度和竣工交付時間確定。預(yù)售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架,房屋有可能還沒出地面,房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn),因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。 按照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。”此條款可以理解為: 1出賣人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣,其預(yù)售行為就是合法的,所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同,雖然說買房要看“五證”,但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門看的,房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。

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相關(guān)問題

  • 商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志,否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的;商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志,否則,房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同,主要表現(xiàn)在:商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件:1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件;3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證;4.已通過竣工驗收;5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;6.物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。

  • 在購置房屋時,人們普遍都比較關(guān)注“五證”,而五證中對于購房者來說**為關(guān)鍵的就是商品房預(yù)售許可證。什么是商品房預(yù)售許可證? 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局,證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量,還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

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  • 商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行現(xiàn)房銷售的標志,否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的;商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標志,否則,房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。 何為現(xiàn)房?何為期房?二者之間有明確的法律界定:只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房;而房子是否已經(jīng)蓋好,是否有人已經(jīng)居住,并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標準,這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好,或者已經(jīng)有人居住,但仍然屬于期房的范疇。 在買賣過程中仍然應(yīng)按期房銷售。商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同,主要表現(xiàn)在:商品房(現(xiàn)房)銷售許可證的取得必須符合下列條件: 1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書; 2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件; 3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證; 4.已通過竣工驗收; 5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期; 6.物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。 而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件:1.項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3.國有土地使用證;4.建設(shè)工程開工證;5、已投入的工程建設(shè)資金達到總投資的25%以上;6施工進度和竣工交付時間確定。預(yù)售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架,房屋有可能還沒出地面,房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn),因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。 按照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效?!贝藯l款可以理解為: 1出賣人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣,其預(yù)售行為就是合法的,所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同,雖然說買房要看“五證”,但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門看的,房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。 2.僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持,只有到起訴時,房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證,購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。在具體的實踐操作中,還要特別注意地方法規(guī)的規(guī)定,比如北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規(guī)定:“商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定時限申請辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書,并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起,持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內(nèi)繼續(xù)進行商品房預(yù)售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的,不得進行商品房預(yù)售?!边@個規(guī)定等于說現(xiàn)在有一種已建好的房子,預(yù)售許可證本身沒有過期,但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。 這些具體規(guī)定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預(yù)售許可證本身沒有過期就意味著是效的,應(yīng)適用高法的解釋。而這個地方上的規(guī)定又是不能銷售的。

  • 一、商品房預(yù)售備案登記是購房戶與開發(fā)商簽訂商品房購房協(xié)議后,一個月內(nèi)報房地產(chǎn)管理部門進行登記備案的程序,備案登記可以有效防止開發(fā)商一房二賣等情況,備案登記是進行稅費繳納,辦理房產(chǎn)證等前提條件,有些地方銀行按揭也必須是備案后方可進行。二、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的尚未竣工的房屋預(yù)先出售給購房者,買受人交付定金或購房款,并在未來確定的日期將房屋交付給購房者并轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán),購房者支付全部款項的一種房屋買賣行為。三、 預(yù)售商品房時,買賣合同所確定的房屋尚不存在,此時不能辦理房屋權(quán)屬證明,購房者與開發(fā)商僅僅是基于簽訂商品房買賣合同后形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因此,購房者在支付購房款后承擔較大風險,法律對商品房預(yù)售行為進行了特別規(guī)范,如商品房預(yù)售許可制度、商品房預(yù)售合同登記備案制度。 商品房預(yù)售合同登記備案可以很好的維護購房者的利益,主要是在備案后,如果購房者尚未全部交付購房款,那么購房者取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利;如果購房者已經(jīng)付清了房款的,那么房屋竣工后,開發(fā)商只能將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者,而不能轉(zhuǎn)移其他人。

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  •        商品房預(yù)售許可證取得條件有以下這些:1、通過商品房竣工驗收檢查,2、配套基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施符合交付條件和日期進度,3、物業(yè)服務(wù)管理方案開始落實,4、辦理預(yù)售款專用賬戶,5、開發(fā)商取得相關(guān)證件  1、按照施工進度和竣工交付日期完成了驗收檢查,滿足投入資金比。預(yù)售的主體結(jié)構(gòu)完成情況應(yīng)全部達標。并向相關(guān)部門提供預(yù)售方案等材料?! ?、滿足房屋的供水、電、氣、暖、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套設(shè)施的交付使用條件,相關(guān)的配套設(shè)施滿足交付使用進度?! ?、物業(yè)管理方案開始實施,提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)項目?! ?、開發(fā)商在項目所在地辦理商品房預(yù)售款專用賬戶。  5、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得營業(yè)執(zhí)照,地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,土地使用權(quán)證書和土地批準文件。并持有建筑工程規(guī)劃許可證和開工許可證?! ‖F(xiàn)在預(yù)售行為在房地產(chǎn)行業(yè)十分常見,但是開發(fā)商是否具有預(yù)售資質(zhì)需要十分留心,如果開發(fā)商沒有資質(zhì)擅自采取預(yù)定,認購等方式預(yù)售房屋,都屬無證預(yù)售行為,所以客戶在買房時要格外留心。