深圳樓市如何變化 房?jī)r(jià)漲了多少

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• 137****2955

  2015年的深圳樓市可謂是速度和激情并存，從“3?30新政”開始，加之接連的政策組合拳出擊，深圳房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入快車道，其速度和漲幅一度領(lǐng)漲全國(guó)，成為焦點(diǎn)。 回顧即將過去的2015年，“漲、漲、漲”已成為深圳樓市的常態(tài)詞，成交量上升、房?jī)r(jià)“跳漲”、去化周期僅6個(gè)月……讓我們不得不冷靜下來，仔細(xì)梳理和回顧整個(gè)深圳樓市的狀況。市場(chǎng)格局不斷演變，2015年十大關(guān)鍵詞也許能一窺今年深圳樓市的全貌。 1天 日光頻出 深圳樓市上半年的持續(xù)火熱讓它在全國(guó)相對(duì)沉悶的市場(chǎng)狀況中顯得鶴立雞群，“日光”、“售罄”等熱詞頻見，樓市的熱度不斷發(fā)酵?！??30新政”以后，開發(fā)商推盤熱情極大。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月全市共有24個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，尤其是4月**后一周，11個(gè)項(xiàng)目集中入市，使得新房市場(chǎng)氣氛迅速回暖，半數(shù)項(xiàng)目開盤銷售率都在九成以上，開盤即“日光”的項(xiàng)目更是達(dá)到6個(gè)。 4月過后，深圳樓市可謂一路紅火，“3小時(shí)售罄”、“幾千人搶房”、“通宵排隊(duì)買房”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，“日光盤”頻現(xiàn)，而沒有出現(xiàn)“日光”的樓盤，其銷售率也普遍都在八成以上。 樓市在經(jīng)過了上半年的瘋狂之后，下半年開始慢慢回歸理性，“日光盤”雖沒有上半年多，但是對(duì)于一些定價(jià)比較合理、項(xiàng)目整體情況比較好的樓盤，“日光”的現(xiàn)象也時(shí)有出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳新增建設(shè)用地少，整體市場(chǎng)供不應(yīng)求，且去化周期一直都在6個(gè)月左右徘徊，加上政策利好，深圳多次出現(xiàn)“日光盤”也在情理之中。 2胎 全面二孩 隨著“全面二孩”的放開，關(guān)于其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響的觀點(diǎn)鋪天蓋地而來：四房成剛需、五房成改善、大戶型春天即將來臨等聲音不絕于耳。 然而“全面二孩”的政策釋放，并沒有給樓市帶來立竿見影的效果。因?yàn)樵谏钲诙噘I一房就意味著至少增加上百萬的成本。據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前深圳兩房戶型（套均70平方米）套均總價(jià)在270萬，三房戶型（套均100平方米）套均總價(jià)在400萬。若深圳人生二胎，因?yàn)榧彝ト丝谠黾印皟煞孔內(nèi)俊?，買房的成本增加，高達(dá)130萬。 戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端認(rèn)為，從2013年“單獨(dú)二孩”政策的放開，到如今的“全面二胎”，這是一個(gè)逐步放開的過程，“從需求面來說，這是一個(gè)利好，但是‘全面二胎’并不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生立竿見影的效果，因?yàn)檫@還受到了房?jī)r(jià)以及置業(yè)者價(jià)格承受力等因素的影響?！? 3?30 3?30新政 3月30日，五部委三大招救樓市：二套房**降至四成，公積金貸款**低**款比例降至20%，營(yíng)業(yè)稅五改二這幾個(gè)信號(hào)立馬就點(diǎn)燃了樓市，價(jià)格上漲、成交量暴增、坐地起價(jià)、連夜反價(jià)的消息不絕于耳。 數(shù)據(jù)顯示，部分熱點(diǎn)區(qū)域，如前海、龍華、寶中等片區(qū)在兩個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)飆升已近40%。許多置業(yè)者更是追漲入市，而投資客的比例也不斷升高。數(shù)據(jù)顯示，3月3日至4月28日的近一個(gè)月里，深圳二手房成交套數(shù)為9777套，同比大漲43.2%，成交均價(jià)漲至31865元/平，同比上漲4.2%。此外，深圳二手房業(yè)主反價(jià)現(xiàn)象普遍，捂盤惜售現(xiàn)象十分明顯，甚至有個(gè)別業(yè)主一夜反價(jià)20萬元。 40% 房?jī)r(jià)普漲40% 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年10月份，70個(gè)大中小城市中，深圳樓市在同比增幅排行中位居首位，為40.5%。二手房方面，據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從去年11月到今年11月，全市二手房均價(jià)已從29930元/平漲至45690元/平，漲幅高達(dá)53%。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀指出，10月份，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲且漲幅相對(duì)較大，漲幅比上月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)。關(guān)于一線城市房?jī)r(jià)為何上漲，原因絕對(duì)不止一個(gè)，但其中**顯而易見的原因是近幾年三四線庫(kù)存居高不下，而一線城市去化穩(wěn)定的現(xiàn)象被越來越多的房企印證，于是開發(fā)商們不約而同地紛紛選擇了“進(jìn)城”或“回城”，一線土地也變得愈發(fā)搶手，房?jī)r(jià)隨之水漲船高也就成了意料中事。 5次 央行5次降準(zhǔn)、降息 10月24日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并且降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。而這次的降準(zhǔn)、降息，是2015年內(nèi)第5次降準(zhǔn)、第5次降息。 業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，在貨幣政策方面，國(guó)家的政策利好不斷刺激，表明國(guó)家提振樓市的決心，這也會(huì)提升開發(fā)商及業(yè)主的信心。 6月 全市均價(jià)首次破“3” 6月的深圳樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，6月一手住宅成交7494套，環(huán)比增加22.7%。在二手房?jī)r(jià)格快速飆升的帶動(dòng)下，新房均價(jià)也出現(xiàn)一輪快速的上漲，6月新房均價(jià)再漲8%，達(dá)30713元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。 據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳一二手房6月成交量達(dá)23224套，其中新房成交量7494套，同比增208.6%；二手房成交15730套，同比增292%。 改善型需求的持續(xù)釋放推高了深圳新房價(jià)格。6月成交新盤中均價(jià)3萬元/平方米以上的占比上升5個(gè)百分點(diǎn)，多達(dá)51個(gè)新盤，占比高達(dá)43%。3萬元/平方米以下的樓盤僅限于鹽田、龍崗、龍華的觀瀾、大浪及寶安的光明、福永幾個(gè)區(qū)域。 7月 房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)后回歸 樓市在經(jīng)歷了上半年的火爆行情后，深圳樓市從7月開始行情“轉(zhuǎn)淡”。據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月全市一手住宅價(jià)格為34823元/平方米，環(huán)比上漲13.4%；成交套數(shù)6414套，環(huán)比下降14.4%。7月成交量也處于緩步下行狀態(tài)，周成交量從月初的1700套下降至月末的1500套。 從新盤銷售實(shí)際情況看，由于開發(fā)商定價(jià)依舊高企，導(dǎo)致樓盤去化率普遍降低，上半年幾千人購(gòu)房、“日光”等現(xiàn)象大幅減少?！熬湍壳俺山粊砜?，深圳市場(chǎng)表現(xiàn)有所放緩，主要是源于大量需求上半年集中入市、價(jià)格漲速快過預(yù)期、利好效應(yīng)減弱、基數(shù)已過高等原因，但整體成交水平處于高位，價(jià)格還在慣性上漲?！泵缆?lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹表示。 8成 中小戶型成交占總量約8成 自今年“3?30新政”以來，深圳房?jī)r(jià)一直高企，讓眾多置業(yè)者倍感壓力。居高不下的房?jī)r(jià)也使得許多置業(yè)者把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向了低總價(jià)的中小戶型物業(yè)。從市場(chǎng)的供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)上來看，中小戶型成為了今年深圳樓市的“主力軍”，不管是首次置業(yè)的剛需客還是投資客，都將觸角伸進(jìn)了中小戶型的“戰(zhàn)場(chǎng)”。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1-11月全市一手住宅共成交59168套，其中90平方米以下物業(yè)共成交44257套，占比約八成。 據(jù)了解，中小戶型物業(yè)因?yàn)榭們r(jià)低、還貸壓力小等優(yōu)勢(shì)，比起大戶型更受置業(yè)者關(guān)注。而這些中小戶型的房子，只要一開盤，銷售率都較為理想。自從下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期后，市場(chǎng)的觀望情緒濃，像今年二季度火爆的情形已不復(fù)存在，但據(jù)許多樓盤銷售人員表示，中小戶型銷售量還算不錯(cuò)，咨詢量顯著高于大面積產(chǎn)品。 9月 新房成交跌至低谷 由于深圳樓市在上半年表現(xiàn)搶眼，即使在經(jīng)歷了7、8月短暫的調(diào)整期過后，傳統(tǒng)的營(yíng)銷旺季“金九銀十”依舊備受業(yè)內(nèi)關(guān)注和期待。而業(yè)界在“金九”到來之前預(yù)測(cè)的多個(gè)樓盤開盤、“金九”成色可期的預(yù)言并未得到驗(yàn)證。相反，深圳樓市一進(jìn)入9月就一直處于低迷狀態(tài)。 根據(jù)監(jiān)測(cè)，9月新房成交量為4060套，比8月減少1583套；成交面積為40.91萬平方米，環(huán)比減少29.1%。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，自“3?30新政”出臺(tái)至今年11月，9月的一手住宅成交量為**低值。業(yè)內(nèi)人士表示，上半年成交過旺，使不少購(gòu)房者購(gòu)房前置，同時(shí)高企的價(jià)格也令市場(chǎng)觀望情緒較大，今年“金九”成交不及預(yù)期，成色略顯不足。 10年 漲幅247% 35年，深圳從一個(gè)邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展到了現(xiàn)代化國(guó)際大都市，在這場(chǎng)蝶變的背后，是這座城市的高速發(fā)展，外來人口的不斷涌入，催生了房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，十年間，深圳的房?jī)r(jià)上漲幅度驚人。 據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2006年，深圳一手住宅成交成交均價(jià)僅為9230元/平方米；截至今年11月，深圳一手住宅成交均價(jià)為32028元/平方米。近10年間，深圳一手住宅成交均價(jià)上漲了22798元/平方米，漲幅高達(dá)247%。 數(shù)據(jù)顯示，11月全市新房成交均價(jià)為44761元/平方米，而深圳在短短半年之內(nèi)，新房均價(jià)邁入了“3”之后火速?zèng)_破了“4”，深圳今年的房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)首位。 來源于《深圳特區(qū)報(bào)》

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:02

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• 問 深圳房?jī)r(jià)多少 深圳房?jī)r(jià)如何變化
  答

  深圳房?jī)r(jià)一路猛漲，很少出現(xiàn)下跌的情況，根據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2013年6月4日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳5月份新房均價(jià)達(dá)2.23萬元/ ，創(chuàng)下2010年2月以來的新高，環(huán)比漲幅為2%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，這已經(jīng)是深圳連續(xù)第九個(gè)月新房均價(jià)超2萬元/ 。 數(shù)據(jù)顯示，5月深圳全市一手住宅成交4957套，環(huán)比增長(zhǎng)27%；成交面積為455951.26 ，環(huán)比上升29%；成交均價(jià)為22322元/ ，環(huán)比微漲1.66%，創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，90 以下成交4055套，占比81%；90至144 成交661套；144 以上成交241套。 二手住宅方面，5月，深圳二手住宅共成交7178套，環(huán)比增長(zhǎng)28.8%，成交面積為637088.56 ，環(huán)比上漲36%。 2013年以來，樓市延續(xù)了2012年復(fù)蘇的勢(shì)頭，再加上“國(guó)五條”政策的間接推動(dòng)，前4個(gè)月的供應(yīng)進(jìn)一步迸發(fā)，推盤量達(dá)到131萬 ，比去年同期大幅增加92.6%。進(jìn)入5月，隨著市場(chǎng)對(duì)于新政的逐步消化，購(gòu)房者已日趨理性，開盤動(dòng)輒銷售八成以上甚至“日光”的現(xiàn)象不復(fù)再現(xiàn)，5月上半月唯一一個(gè)新盤不到三成的銷售率，隨后開發(fā)商適時(shí)減緩了供應(yīng)的步伐。 隨著供應(yīng)的持續(xù)放量，5月份成交量也一路上升，龍華新房供應(yīng)較多，該區(qū)的成交量也保持高位；南山的豪宅入市，導(dǎo)致該區(qū)的價(jià)格一路高漲，越過5萬元/ 的大關(guān)。預(yù)計(jì)未來一手市場(chǎng)的量?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。二手市場(chǎng)仍是業(yè)主與置業(yè)者存在一定的博弈，**近一手供應(yīng)較多，可選擇性較大，分流了部分二手置業(yè)者，導(dǎo)致二手住宅的成交量仍處于徘徊狀態(tài)，但價(jià)格則由于結(jié)構(gòu)性影響一路高漲，后市仍將在高位震蕩上行。 各行政區(qū)5月一手房成交情況 行政區(qū)成交面積套數(shù)占比成交均價(jià) 寶安222360 2379套48.4%20840元/ 龍崗166414 1905套36.2%16210元/ 福田50849 508套11.1%42986元/ 南山11803 113套2.6%36487元/ 羅湖4878 48套1.1%34170元/ 鹽田3508 44套0.6%17997元/

• 問 樓市發(fā)展如何 房?jī)r(jià)走勢(shì)有哪些變化
  答

  從大年初一到現(xiàn)在，《美人魚》已輕松突破20億票房。除了感嘆環(huán)境保護(hù)的同時(shí)，很多地產(chǎn)人也看到了樓市的心酸和變態(tài)的房?jī)r(jià)。 《美人魚》票房大賺 地產(chǎn)人看得心酸 根據(jù)**新公布的數(shù)據(jù)顯示，截止正月初九，《美人魚》已經(jīng)連續(xù)九日票房破億，其中連續(xù)七天破2億，這成為《美人魚》**所有電影的**大優(yōu)勢(shì)。在上映的九天時(shí)間里，《美人魚》不僅連續(xù)九天斬獲冠軍，累計(jì)票房也達(dá)到了21.28億元，持續(xù)著自己破紀(jì)錄的神奇之旅。 很多人說，周星馳的電影，每一部都盡**大可能追求完美，追求真相。《美人魚》既然是以房地產(chǎn)開發(fā)污染海洋環(huán)境為背景的電影，也透露了不少地產(chǎn)行業(yè)的真相。細(xì)心的網(wǎng)友就從里面刨出不少令人驚嘆的事實(shí)，其中就包括房?jī)r(jià)上漲的一些不理理智的蝴蝶效應(yīng)。 房?jī)r(jià)非理性上漲第一步： 開發(fā)商：不感興趣也要舉牌 哄抬地價(jià)又沒什么損失 《美人魚》一開始，鄧超和張雨綺兩個(gè)人在搶青羅灣這塊土地，兩家人都在瘋狂的舉牌，土地價(jià)格好像都已經(jīng)超過了常規(guī)外界認(rèn)知。后來鄧超舉辦慶功儀式，禿頭鄭總嘲笑鄧超說：你以為張雨綺去競(jìng)拍是真的想要這塊地啊，無非是希望把土地價(jià)格弄高，邊上的房子可以快點(diǎn)賣出去。這筆生意你會(huì)虧200億，而張雨綺會(huì)賺300億。 盡管你不想相信，但是事實(shí)就是如此。只要周邊有土地出讓，不管拿不拿地的開發(fā)商都參與下，大家都舉下牌子，大家一起把價(jià)值烘托上去，反正真正想要的開發(fā)商會(huì)接盤的，這么做對(duì)開發(fā)商百利無一害，對(duì)購(gòu)房者，就是水漲船高的房?jī)r(jià)。 房?jī)r(jià)非理性上漲第二步： 蝴蝶效應(yīng)：競(jìng)拍時(shí)的攀比心理 鄧超扮演的角色自己也在說：對(duì)于我來說，做生意就兩個(gè)原則。第一所有對(duì)手的報(bào)價(jià)我都跟進(jìn)，第二我每次報(bào)價(jià)都比對(duì)手貴100萬，要知道只比對(duì)手100萬就可以談成這筆生意，100萬對(duì)我來說意味著什么，不就一次應(yīng)酬的花銷么。 所以，鄧總的邏輯是對(duì)方的價(jià)格只要對(duì)方肯出就說明這個(gè)價(jià)格就是合理的，而我多花100萬就當(dāng)我多做了一次應(yīng)酬，所以我的這個(gè)價(jià)格也是合理的。所以我永遠(yuǎn)都能拿到項(xiàng)目，而且是合理的價(jià)格。 這個(gè)邏輯很土豪，但是在不少開發(fā)商中間卻是事實(shí)存在的。如果在拿地時(shí)候懷揣著這個(gè)策略的開發(fā)商如果有兩家以上，那么土地市場(chǎng)上的不理性部分就會(huì)產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)。 神奇的攀比心理會(huì)讓土地市場(chǎng)產(chǎn)生一些看似符合邏輯實(shí)際卻并不合理的成交，就有一部分這個(gè)因素夾雜其中。 房?jī)r(jià)非理性上漲第三步： 高端：“這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)不是利潤(rùn)所可以考慮的” 當(dāng)鄧超拿下地塊，所有記者都來采訪說：成本這么貴，為什么企業(yè)還要拿這個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的新聞發(fā)言人說：這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是企業(yè)所有**高端產(chǎn)品線的集合，已經(jīng)不是利潤(rùn)所可以考慮的。 這一回答讓我想起來當(dāng)下地王頻出，豪宅遍地的北京樓市。很多時(shí)候開發(fā)是一種無奈，做這個(gè)生意可能沒有足夠的利潤(rùn)可以獲得，但是又必須要做。 為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地塊，甚至愿意背負(fù)一定的代價(jià)。有的時(shí)候明知道這條路未來不好走，人人都在感嘆，這樣的市場(chǎng)**后也不知誰來接盤的時(shí)候，你還是要強(qiáng)撐著告訴自己，只要做得好，轉(zhuǎn)變思路就一定能翻盤。

• 問 樓市限價(jià)令之下濟(jì)南房?jī)r(jià)多少 未來趨勢(shì)如何變化
  答

  自去年6月份開始，濟(jì)南樓市開始回暖，并有一發(fā)不可收拾之勢(shì)，而房?jī)r(jià)也是保持上漲的態(tài)勢(shì)。截止到4月份，濟(jì)南房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲10個(gè)月。那么，2013年5月濟(jì)南房?jī)r(jià)是多少呢? 6月3日上午，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年5月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，為自2012年6月連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲。記者從價(jià)格指數(shù)表上看到，山東7城市中日照、威海等5個(gè)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)微漲，濟(jì)南、東營(yíng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。數(shù)據(jù)顯示，2013年5月濟(jì)南住宅均價(jià)為8634元/平方米。 根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年5月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%。其中77個(gè)城市環(huán)比上漲，22個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%，與上年同期相比上漲9.68%。 住宅價(jià)格環(huán)比4月上漲的77個(gè)城市中，漲幅居前十位的城市依次是：廈門、嘉興、汕頭、蕪湖、廣州、太原、湘潭、泉州、蘭州、成都，漲幅在2.1%-4%(含2.1%)之間；住宅價(jià)格環(huán)比4月下跌的22個(gè)城市中，跌幅居前十位的城市依次是：西安、貴陽、濟(jì)南、銀川、東營(yíng)、福州、鄭州、呼和浩特、宜昌、三亞，其中，西安下跌1.74%，跌幅**大；貴陽、濟(jì)南、銀川跌幅在1%-1.6%之間。在山東7個(gè)城市中，日照漲了1.59%，均價(jià)6570元/平方米；威海漲了1.77%，6039/平方米；青島漲了1.13%，均價(jià)9405/平方米；德州漲了0.44%，均價(jià)4838/平方米；煙臺(tái)漲了0.03%，均價(jià)6544/平方米；東營(yíng)跌了0.84%，均價(jià)5921/平方米；濟(jì)南跌了1.30%，均價(jià)8634/平方米。 有業(yè)內(nèi)人士表示，進(jìn)入5月以來，隨著“國(guó)五條”、限價(jià)等調(diào)控政策的逐步落實(shí)，開發(fā)企業(yè)推盤積極性有所下降，部分購(gòu)房者觀望情緒漸起，多個(gè)城市住宅成交量相比上月繼續(xù)下降，傳統(tǒng)“紅五月”成色不足，在政策效果繼續(xù)釋放和成交量走低雙重影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在本月繼續(xù)縮小，“與住宅市場(chǎng)成交受限不同，土地市場(chǎng)在5月繼續(xù)升溫，北京、上海、長(zhǎng)沙等地頻現(xiàn)‘地王’或高溢價(jià)成交，促使住宅價(jià)格上漲預(yù)期繼續(xù)釋放；政策層面，有關(guān)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論和猜測(cè)繼續(xù)存在，但本月并無新政出臺(tái)，政策以穩(wěn)為主?！痹撊耸勘硎荆糠殖鞘械男麻_樓盤盡管面臨“限價(jià)”限制，但多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)中有漲，在土地價(jià)格上漲、熱點(diǎn)城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下，未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。

• 問 2015年北京新房?jī)r(jià)格同比上漲了多少 樓市形式如何
  答

  又到年底總結(jié)的時(shí)候，每個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)都陸續(xù)浮出水面。對(duì)于北京而言，也是盤點(diǎn)的時(shí)候了，2015年的北京樓市，可以說是量?jī)r(jià)齊漲，豪宅爭(zhēng)峰。 歲末“盤點(diǎn)季”，各城市一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)又浮出水面。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，即將過去的2015年，北京樓市依然表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng)特征。 偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院12月27日提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網(wǎng)簽量約為10.26萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價(jià)格方面，今年北京新房成交均價(jià)為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。 與去年下半年業(yè)界預(yù)計(jì)的一樣，2015年還是名符其實(shí)的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現(xiàn)大“豐收”。來自亞豪機(jī)構(gòu)的分析稱，開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時(shí)，由于各類配建的擠占，所能進(jìn)行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發(fā)著北京住宅市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)腳步的不斷加快。 五環(huán)內(nèi)漲得快 偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院發(fā)現(xiàn)，分地段來看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)，2015年五環(huán)外成交面積占比達(dá)90%。成交均價(jià)方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價(jià)格漲勢(shì)較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價(jià)漲幅**大，分別上漲37.6%、46.4%。 針對(duì)北京市住宅新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲的原因，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)記者分析，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入政策寬松期，有效刺激了市場(chǎng)需求釋放。他認(rèn)為，“量漲”的原因主要有以下幾個(gè)方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交;其次，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時(shí)，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量;三是二套房**貸由原來的七成**比例降低為四成，實(shí)際上是降低了客戶購(gòu)買二套房的入市門檻，鼓勵(lì)改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準(zhǔn)意向客戶果斷出手。 價(jià)格的上漲也是多種因素交匯的結(jié)果。胡景暉稱，隨著2015年北京新房成交量的提升，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)未來信心提升，定價(jià)的主動(dòng)權(quán)增強(qiáng)，收回或減少降價(jià)促銷策略，這是價(jià)格上漲的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高價(jià)盤入市，在統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上顯著拉高了住宅均價(jià)。此外，2015年土地供地減少，“僧多粥少”，優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交，影響周邊新房定價(jià)并且提升客戶對(duì)未來的預(yù)期，2015年豐臺(tái)、大興、昌平、門頭溝等住宅用地樓面價(jià)全面提升，“面粉高過面包”帶動(dòng)開發(fā)商提升新房定價(jià)水平。 針對(duì)2015年和2016年全國(guó)樓市的變化和趨勢(shì)，在12月15日的2015騰訊(第四屆)智慧地產(chǎn)高峰論壇上，騰訊研究院房產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員吳衛(wèi)東表示，2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的政策性市場(chǎng)，有些城市出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性上漲，有的城市依然很低迷。據(jù)他判斷，由于供求關(guān)系的改變，2016年一二線城市由于需求方的驅(qū)動(dòng)，而會(huì)使得整個(gè)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但不太可能再出現(xiàn)報(bào)復(fù)性拉升，而三四線城市還將因?yàn)楣┣箨P(guān)系難以逆轉(zhuǎn)，而保持持續(xù)低迷。 豪宅高峰年 在偏遠(yuǎn)一些的新房和公司附近的二手房之間，在北京一家金融結(jié)構(gòu)供職的宋莉(化名)和男友糾結(jié)了一陣，選擇了前者。這意味著，她未來上班即便坐地鐵也需要一個(gè)小時(shí)左右的時(shí)間，不僅如此，每平方米超過4萬元的價(jià)格，買下130多平方米、總價(jià)近600萬元的房子，對(duì)于這對(duì)年輕情侶而言，不是件輕松的事情。 宋莉選擇的婚房位于南四環(huán)，屬于豐臺(tái)區(qū)。從前由于環(huán)境、醫(yī)院**配套等限制，南三環(huán)外的地段在北京是個(gè)相對(duì)的房?jī)r(jià)洼地，然而，今年豐臺(tái)多宗地段入市，不少地塊拍出的樓面價(jià)超過了周邊二手房?jī)r(jià)格。宋莉告訴本報(bào)記者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)她有些猶豫時(shí)，樓盤置業(yè)顧問告訴她“旁邊剛拍的那塊的樓面價(jià)都到5萬了，未來都是10萬起價(jià)的豪宅”。這句話讓宋莉下定了決心：買下這個(gè)未來將被豪宅包圍的中高端樓盤。 2015年毫無疑問是北京豪宅入市高峰年。來自偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的報(bào)告稱，受2015年成交高價(jià)地影響，五環(huán)內(nèi)泛豪宅化基本形成，也將從統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上提升北京整體住宅價(jià)格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，如萬柳書院、北京壹號(hào)院、使館壹號(hào)院、西宸原著、中糧瑞府等頂豪項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)上的影響，2015年新房成交均價(jià)為2.68萬元/平方米，同比上漲8.6%。 從北京住宅庫(kù)存來看，在2015年市場(chǎng)供需基本平穩(wěn)態(tài)勢(shì)下，北京市場(chǎng)庫(kù)存基本保持2014年高位，去庫(kù)存壓力尚大。與此同時(shí)，北京的豪宅庫(kù)存也不容小覷。胡景暉對(duì)記者指出，前幾年政策限制致使北京豪宅的原有庫(kù)存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應(yīng)量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價(jià)，與豪宅并不匹配，市場(chǎng)的消化能力有限。因此，他認(rèn)為，2016年豪宅的銷售壓力會(huì)加大，在樓市整體庫(kù)存較大的背景下，房?jī)r(jià)漲幅也將有限。 盡管如此，北京的高價(jià)地仍層出不窮。**近的12月23日，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一地塊出讓，這也是12月份來首宗商品住宅用地，拍賣現(xiàn)場(chǎng)吸引了包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內(nèi)的7家房企現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過31輪廝殺，**終該地塊以44.2億元的總價(jià)為中鐵置業(yè)取得，溢價(jià)率61%。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測(cè)算，該地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)3.6萬元/平方米，這一樓面價(jià)已經(jīng)突破去年中鐵建舊宮地塊**高價(jià)，成為該區(qū)域單價(jià)“地王”，這也是北京2015年經(jīng)營(yíng)性用地當(dāng)中第26宗樓面價(jià)超過3萬元/平方米的地塊。截至當(dāng)天，2015年北京土地出讓金總額已超過2000億元，達(dá)到2017.25億元。 對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，2015年雖然土地出讓宗數(shù)與面積均創(chuàng)階段性新低，但是土地出讓金卻出現(xiàn)大“豐收”，這其中各大“地王”貢獻(xiàn)不小。但是開發(fā)商在付出高昂土地出讓金成本的同時(shí)，由于各類配建的擠占，所能進(jìn)行商業(yè)操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發(fā)著北京住宅市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)腳步的不斷加快。 面對(duì)明年在北京豪宅市場(chǎng)可能遇到的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，房企將采取何種營(yíng)銷策略來應(yīng)對(duì)?對(duì)此，融創(chuàng)北京區(qū)域公司副總經(jīng)理樓艷青在出席論壇時(shí)表示，對(duì)于項(xiàng)目而言，產(chǎn)品和品質(zhì)是根本，營(yíng)銷是錦上添花，產(chǎn)品做好、品質(zhì)到位，銷售額自然就上升。泰禾集團(tuán)總裁助理沈力男也認(rèn)為產(chǎn)品是根本，他說，沒有好產(chǎn)品一定沒有好營(yíng)銷，好的產(chǎn)品不僅有差異化、均衡性，還有特長(zhǎng)和情懷。

• 問 深圳龍崗聽說**近房?jī)r(jià)也在漲了~大概多少
  答

  您可以關(guān)注下龍崗地區(qū)的樓盤價(jià)格走勢(shì)

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