“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念,而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。2011年11月,《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布,明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。2012年2月,國土部發(fā)言人表示將于2012年試點清理小產(chǎn)權(quán)房;3月份,國土部部長徐紹史對清理原則進行了解釋。 購買小產(chǎn)權(quán)房不能遷入戶口,不能上市交易,拆遷不能按照商品房獲得補償,有被拆除的風(fēng)險。
全部10個回答>小產(chǎn)權(quán)房可以交易嗎
134****4431 | 2018-06-09 18:51:01
已有3個回答
-
143****2696
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
查看全文↓ 2018-06-09 18:54:23
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分,其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護。
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況:
1.對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
2.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準的,可以認定合同有效。
3.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。 -
155****4527
小產(chǎn)權(quán)房能交易購買風(fēng)險:
查看全文↓ 2018-06-09 18:54:03
(一)法律效力
“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況:
對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準的,可以認定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。
(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
(三)政策風(fēng)險
購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。
(四)監(jiān)管缺位
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
以上供參考。 -
133****8130
看房:買賣雙方相約實地考察房屋,并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項。一般來說,在交易過程中,由買賣雙方產(chǎn)生的所有費用都歸買方支付。
查看全文↓ 2018-06-09 18:53:51
查檔:買賣雙方拿著房產(chǎn)證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。
簽合同:交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內(nèi)容進行進一步協(xié)商,并且確保將符合自己需求的相關(guān)約定都寫入了合同當(dāng)中。確認無誤后,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,并支付定金給中介公司。
公證:賣方同擔(dān)保公司一起到公證處進行公證,并委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。
資金監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號,然后跟擔(dān)保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件,并向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方,或者直接通知擔(dān)保公司,時間大概在約7到8個工作日左右。
贖樓:買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費用后,擔(dān)保公司會向原貸款銀行申請贖樓,然后擔(dān)保公司會向銀行出具贖樓擔(dān)保,并進行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù),時間大約在5個工作日左右。
過戶:買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù),在遞交房產(chǎn)過戶申請后,擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí),這期間大約需要5個工作日。
繳費:買方同擔(dān)保公司到相關(guān)部門繳費并領(lǐng)取新的房產(chǎn)證后,擔(dān)保公司會帶著房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方。新房產(chǎn)證抵押登記后,銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方,時間大約在10個工作日左右。
交房:買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領(lǐng)鑰匙。
小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生、存在與發(fā)展有著深刻的歷史與現(xiàn)實原因。其一是因為城市住房保障體系和農(nóng)村社會保障體系的不完善。近10 年來,城市商品房價格快速上漲,城市保障性住房又無法滿足民眾需要,市場旺盛需求自然會流向既無費也無稅的集體土地,村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了創(chuàng)收以補貼財政不足,也需要城市購買力來填補農(nóng)村的消費空當(dāng),農(nóng)民也需要增加收益。
其二是因為新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造催生,為其發(fā)展提供了便利條件。在國家要求的新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造中,有些村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自身的行為能力比較強,甚至有些村集體或者村民可能不是那么遵紀守法,將用于新農(nóng)村建設(shè)、舊城改造、城中村改造的農(nóng)民集體所有土地和宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā),然后將一部分房子以低廉的價格賣給農(nóng)民,另一部分房子便由開發(fā)商出售給城鎮(zhèn)居民并獲取利潤。
其三是因為司法和行政管理制度的缺失所致。我國實行的是城市國有土地和農(nóng)民集體建設(shè)用地二元結(jié)構(gòu),城市國有土地和農(nóng)民集體土地在制度層面上有不平等的地位,城市國有土地有正式的土地使用權(quán)拍賣市場,實行市場定價,農(nóng)村集體土地不可流轉(zhuǎn),其土地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格形成機制一直沒有建立起來,致使二者在價格上相差懸殊。
其四是行政監(jiān)管的缺失釀成。對小產(chǎn)權(quán)房的存在,政府早就出臺了相關(guān)的法律法規(guī)予以規(guī)制,但相關(guān)管理部門失職,監(jiān)管不力,出現(xiàn)嚴重缺位和行政不作為所致。一方面,土地管理部門未能從源頭上扼制住這種畸形產(chǎn)權(quán)房的出籠;另一方面,大量小產(chǎn)權(quán)房進入市場后, 相關(guān)部門未能采取有效措施加大對開發(fā)商的處罰力度, 從而使小產(chǎn)權(quán)房就從開始的悄然冒出到如今的拔地而起。

相關(guān)問題
-
答
-
答
小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險較大,價格便宜,衡量風(fēng)險后再下決定。1.法律風(fēng)險根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。由于小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),而不具備普通商品房的法律性質(zhì),其實并不是商品房。因此法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的,也就無法維護購房者的權(quán)益。此外,由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可,也不用在房管部門備案,不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)。因此,在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題,其救濟途徑也就非常有限了。2.政策風(fēng)險對于在建小產(chǎn)權(quán)房,當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,一旦遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房,那么可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。購房者在購得小產(chǎn)權(quán)房后,一旦遇到政府征地拆遷,由于小產(chǎn)權(quán)房并沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證。因此,購房者也就并非合法的產(chǎn)權(quán)人,也就無法獲得相應(yīng)的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。3.轉(zhuǎn)讓風(fēng)險根據(jù)《土地管理法》規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護。也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。
全部3個回答> -
答
一、小產(chǎn)權(quán)的房子無房產(chǎn)證,只有合同,可以憑合同進行買賣,但是由于無房產(chǎn)證,無法備案,不受法律保護。1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地,屬于違建,無房產(chǎn)證,不受法律保護。商品房是經(jīng)國家批準后修建,有房產(chǎn)證,有70年產(chǎn)權(quán),受法律保護。二、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,村民對宅基地也只是享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
全部5個回答> -
答
小產(chǎn)權(quán)房能交易購買風(fēng)險:(一)法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況:對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準的,可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。(三)政策風(fēng)險購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。(四)監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
全部3個回答> -
答
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分,其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護。 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況: 1.對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。 2.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準的,可以認定合同有效。 3.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。 購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
全部4個回答>
買房交流群

小產(chǎn)權(quán)房最新問答
- 小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么,購買時需要注意什么?
- 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的手續(xù)如何辦理?
- 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同中應(yīng)包含哪些關(guān)鍵條款?
- 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓流程是啥?買賣時要注意什么?
- 小產(chǎn)權(quán)房是什么?能不能買賣?
- 賣小產(chǎn)權(quán)房違法嗎?會不會構(gòu)成詐騙?
- 小產(chǎn)權(quán)房能交易嗎?交易安全怎么樣?
- 農(nóng)村房屋買賣合同的標準樣本有哪些,我需要注意什么?
- 農(nóng)村房屋買賣存在哪些風(fēng)險,我該如何預(yù)防?
- 小產(chǎn)權(quán)房是什么,與大產(chǎn)權(quán)房相比,它的安全性如何?