一、小產(chǎn)權(quán)房一般有哪些類型?在城市里,有這樣一種房產(chǎn),被叫作“小產(chǎn)權(quán)房”。它主要有三種類型:1、原住村民自己籌資興建的農(nóng)民樓。2、村集體組織在集體用地上建設的統(tǒng)建樓。3、開發(fā)商出錢,村里集體出地,合作建設的樓盤。甚至有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。因此城市小產(chǎn)權(quán)房的建設方有個人、村委、公司三個不同的主體。另外,不同的建設方所簽訂的買賣合同也會有所不同。一般說來,個人的獨棟小產(chǎn)權(quán)房以出租為主、也有的整棟出售,或者分割出售。村委和開發(fā)商建設的小產(chǎn)權(quán)房則以出售為主,交易的時候一般都簽《集資建房協(xié)議》。因為都沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,再加上小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行貸款,價格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。但近幾年有開發(fā)商修建的小產(chǎn)權(quán)房向高層化、社區(qū)化發(fā)展。因此小產(chǎn)權(quán)房的外觀與商品房幾無二致。二、具體來說,小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點呢?1、優(yōu)點小產(chǎn)權(quán)房價格低;小產(chǎn)權(quán)房不限購;現(xiàn)在一部分小產(chǎn)權(quán)房還比較正規(guī),有合理規(guī)劃和專門物業(yè),有些還有**配套等。2、缺點沒有不動產(chǎn)權(quán)證,只有《合資建房協(xié)議》的合同來約定權(quán)屬;需要全款購買,小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行按揭貸款。因此購買需要全款,部分可以做短期貸款,但是利率相比較高;質(zhì)量監(jiān)管缺位,部分小產(chǎn)權(quán)房的設計、施工質(zhì)量,有可能存在安全風險。因此建議選擇社區(qū)大一點,樓棟較多的樓盤;未來套現(xiàn)困難,漲值相對較慢,且還有被拆掉血本無歸的風險。三、買小產(chǎn)權(quán)房的注意事項有哪些?看起來優(yōu)缺點似乎不相伯仲,那到底買還是不買呢?如果資金夠的話當然還是建議買商品房,但如果手頭的錢不多、又想在城市有自己的家,那就要注意到以下這些問題,因為小產(chǎn)權(quán)房還是值得一買的。1、在購房時,一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質(zhì)和政府部門的審批手續(xù),包括使用權(quán)證、施工許可證。如果基本的文件都沒有,購買這樣的房子需要注意存在的風險。另外,盡量選擇社區(qū)大一點,樓棟多的小區(qū)。有些小產(chǎn)權(quán)小區(qū)建設的跟商品房外觀沒什么區(qū)別,真很難分辨。2、對于開發(fā)商出示的批文,一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門咨詢了解。3、看房到**后的購房,都離不開權(quán)屬合同,包括付款方式,交付時間。因此一定要認真留意合同里面的條款,尤其是合同中所標明的責任、風險和免責條款,這都與我們購房者自身利益息息相關。**好找買過小產(chǎn)權(quán)房的朋友參考,或者熟悉的中介問清楚后再購買。4、除了通過外部因素去衡量房屋風險,買房還是要回歸房子本身。一般先根據(jù)自身需求,尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質(zhì)量等,還有戶型的套內(nèi)面積有些也會有套路,因為監(jiān)管缺失問題,所以**好實際測量。
全部4個回答>什么是小產(chǎn)權(quán)房?購買小產(chǎn)權(quán)房好嗎
154****6794 | 2018-06-14 17:43:40
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134****1262
“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
查看全文↓ 2018-06-14 17:44:02
小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用,因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分,其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護。
2013年12月,北京市國土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關通知,堅決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。 -
131****7413
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
查看全文↓ 2018-06-14 17:43:58
1.小產(chǎn)權(quán)房
①、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā),個人并沒有實際的產(chǎn)權(quán);
②、個人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房,必須在購買滿五年之后才能夠進行;
③、小產(chǎn)權(quán)房的建設用地一般是歸鄉(xiāng)集體所有,并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住;
④、購買小產(chǎn)權(quán)房之后,若要再轉(zhuǎn)讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易;
2.大產(chǎn)權(quán)房
①、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā),被國家認可和接受;
②、職工可以自由或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房,沒有時間上的;
③、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當?shù)?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的,銷售對象可以是任何人;
④、購買大產(chǎn)權(quán)房之后,購買者可以自由進行使用、或轉(zhuǎn)讓,不用補繳任何費用。
買小產(chǎn)權(quán)房的風險
1.缺少“五證”
如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán),不受律的保護。
2.拆遷難補償
只要依辦理了審批手續(xù),它就是合建筑。但也不排除那些在規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
3.質(zhì)量難保證
這些房屋價格便宜,房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。 -
138****3771
買了小產(chǎn)權(quán)房由于不符合政策,講不受法律保護,不被國家認可。
查看全文↓ 2018-06-14 17:43:52
小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用,因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分,其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護。
2013年12月,北京市國土資源局與北京市住建委聯(lián)合下發(fā)相關通知,堅決遏制違法建售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
2013年11月22日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)緊急通知,要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場等措施,嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃,嚴格實行土地用途管制制度,嚴守耕地紅線,堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
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一、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎1、什么是小產(chǎn)權(quán)房?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。2、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣,但是存在風險。根據(jù)《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》,職工購買公有住宅,在國家規(guī)定的住房面積內(nèi),可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán),可以繼承和出售,但出售要在購買5年以后才能進行,原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán),售房的收入在扣除相關稅費后,按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于,部分產(chǎn)權(quán)是強調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán),而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。小產(chǎn)權(quán)房是一個狹義概念,通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的,可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續(xù)的房屋,不要去買這個才是真正的小產(chǎn)權(quán),它不合法隨時會被強制拆除。1、根據(jù)建委發(fā)出購房風險提示指出,“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障,不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證,不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同,如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛,缺少法律支持。3、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風險。4、如遇到拆遷,將被視為違章建筑,得不到拆遷補償。就算有補償,也是先將補償款給產(chǎn)權(quán)擁有者,之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主,如果沒有協(xié)議,或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠信,小業(yè)主的利益得不到保障。
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這段時間,在天津的一些地方,小產(chǎn)權(quán)房有恢復之勢。同樣是通透洋房,價格僅為市內(nèi)的同類商品房價格的三分之一。而這樣的房子大多數(shù)建在城郊結(jié)合部。 小產(chǎn)權(quán)房為什么還能大量開發(fā) 小產(chǎn)權(quán)房是一個很復雜的系統(tǒng),在我國社會主義新農(nóng)村的建設進程中,農(nóng)村也開始模仿城市搞集中居住,集中開發(fā)。這在一些大城市如天津、上海的郊區(qū)比較普遍。通過集中規(guī)劃和開發(fā),大量在集體產(chǎn)權(quán)土地上的房子開始出現(xiàn)。 這一切都源于土地價格飛漲,房價飛漲,而農(nóng)民囿于城鄉(xiāng)二元土地制度無法享受到土地增值帶來的紅利,而合法的渠道則是被政府征收獲得補償,但農(nóng)村土地低廉的土地出讓金,讓農(nóng)民寧愿自己建房出售也不愿意讓政府壟斷收益。 我能抵抗一切,除了價格誘惑 購買小產(chǎn)權(quán)房的人,有部分本地人,還有部分外地人,大多以自主為目的。這也是無奈之舉,小產(chǎn)權(quán)房少了土地出讓金,隨著城市化進程的加快,住房需求正在不斷增加。迫于價格壓力,城郊和城中村的大量小產(chǎn)權(quán)房開始進入買房者的視野,雖然小產(chǎn)權(quán)房只能居住沒有產(chǎn)權(quán),質(zhì)量較差等風險,但巨大的價格差已經(jīng)足夠吸引新城市人。 小產(chǎn)權(quán)房的利益鏈條 村集體:不用繳納任何土地出讓金和各種稅費,賣地建房創(chuàng)收。 開發(fā)商:通過與村集體合作開發(fā)集體土地,按比例分成。 村民:村民對擁有使用權(quán)的土地享有使用權(quán),也能享受到集體收益的分紅。 國土部門:部分監(jiān)管者存在睜一只眼閉一只眼的問題,或的灰色收入。 購房者:以遠低于市場的價格買到房子,足矣。 中介:小產(chǎn)權(quán)房只要有人愿意買,他們就有收益。 “小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正聲音為何一再被打壓? 從上面的利益鏈條我們就能看出,整個小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)流程中,只有政府角色的確實。而政府是規(guī)則的制定者,在土地招拍掛制度中,我們在之前的文章中曾經(jīng)提到過,合法商品房的成本中,土地出讓金差不多占到四成! 有專家表示,小產(chǎn)權(quán)房合法化,只會是讓城郊結(jié)合部和城中村的居民們獲得了收益,成為了“包租公”和“包租婆”,而廣大的農(nóng)村農(nóng)民無法享受到這個利益,也是對新市民們利益的損害。 還利于民需落到實處 “小產(chǎn)權(quán)房”無法轉(zhuǎn)正的原因無外乎這兩點:合法性和公平性。前者是由法律和制度決定的,后者是由民意和輿論決定的。目前小產(chǎn)權(quán)房使得多贏局面的出現(xiàn),是否能讓政府有所反思自身的角色定位問題,而輿論,我想引用一個例子:當年從安徽小崗村走出的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制就是來自于破除舊制度。 沒有繳納土地出讓金,“小產(chǎn)權(quán)房”在現(xiàn)行體制下,轉(zhuǎn)正的可能性幾乎不存在?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正讓老百姓得點實惠,但政府是否能認可“藏富于民”卻仍是個問號!
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一、小產(chǎn)權(quán)房能買嗎通常來說,小產(chǎn)權(quán)房是可以購買的,風險不是很大。購買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況:1、如果你買房的目的是自住,那么,風險并不大。首先,你的房是蓋在村屬的土地上,土地歸所在村集體所有
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小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實并不是一個法律概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當時的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán),而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi),是特指建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來源上,可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類:(1)利用農(nóng)村宅基地建設的住宅。(2)建設在農(nóng)民集體所有非住宅建設用地上的住宅,比如建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證,有時僅僅是合同約定,并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”,按照物權(quán)法定的原則,這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?!傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風險 (一)法律效力風險 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也分不同的情況:對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風險 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風險 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束,開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位,對購房者的利益有一定的影響。同時,開發(fā)單位的資質(zhì)沒有,房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。
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