??期房有哪些法律

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• 148****1300

  弄清開(kāi)發(fā)商的“老底”
  
  購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進(jìn)行縝密的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好的開(kāi)發(fā)商可以降低業(yè)主的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
  
  購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)盡量主張看原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見(jiàn)的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣(mài)二期商品房或用甲手續(xù)賣(mài)乙方商品房等。
  
  把牢房屋產(chǎn)權(quán)證
  
  在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來(lái)的原因一般在于開(kāi)發(fā)商，比如，開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購(gòu)房人要提高警惕。
  
  重視“不可抗力”
  
  延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問(wèn)題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
  
  一分一厘算面積
  
  對(duì)于期房購(gòu)買(mǎi)人來(lái)講，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差不可避免。很多時(shí)候，實(shí)測(cè)面積要比暫測(cè)面積高出許多，遇到這種情況，購(gòu)房人可能會(huì)損失預(yù)購(gòu)契約中約定的“誤差面積”的相應(yīng)價(jià)款。與房屋面積有關(guān)的另一個(gè)引起爭(zhēng)議的問(wèn)題是房屋使用率與售樓說(shuō)明書(shū)房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動(dòng)境地，購(gòu)房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過(guò)±0.5%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責(zé)任。
  
  謹(jǐn)慎簽署管理公約
  
  物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問(wèn)題，在開(kāi)始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對(duì)不平等的合約提出修改意見(jiàn)，一時(shí)大意可能會(huì)引來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。
  
  在房屋質(zhì)量上較真
  
  房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問(wèn)題，它常常會(huì)引發(fā)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的沖突，為維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，建設(shè)部門(mén)專(zhuān)門(mén)下發(fā)了實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實(shí)行。

  查看全文↓ 2018-06-26 10:18:20
• 142****4708

  買(mǎi)期房很容易日后引出糾紛。有關(guān)專(zhuān)家建議購(gòu)房者要清楚以下法律問(wèn)題。
  定金問(wèn)題：購(gòu)期房一般要交付定金，對(duì)于定金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開(kāi)發(fā)商提出“無(wú)理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無(wú)效，讓法院幫你把多付的錢(qián)要回來(lái)?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%”。由這一法律規(guī)定可以看出：第一，定金條款并不具有強(qiáng)制性，它只是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；第二，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；第三，雖然已訂立了定金條款，消費(fèi)者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能沒(méi)有能力履行合同，就不要交付定金，因?yàn)榻桓抖ń鸷贤艜?huì)生效。
  　　不可抗力問(wèn)題：《民法通則》第107條明確規(guī)定：“因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的，不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛來(lái)看，因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較少，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決”問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題，不能及時(shí)解決或有其他賣(mài)方不能控制的事件等可能存在，購(gòu)房人可以考慮放棄
  面積糾紛問(wèn)題：期房**大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況中能體現(xiàn)在圖紙上。這樣，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價(jià)格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來(lái)計(jì)算的。為防止花冤枉錢(qián)，購(gòu)房人應(yīng)在合同中這樣明確：“誤差率為?0.5%時(shí)，房屋單價(jià)不另行結(jié)算；誤差率低于為?0.5%時(shí)，合同繼續(xù)履行，按每建筑平方米據(jù)實(shí)結(jié)算，誤差率超過(guò)?0.5%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任“。
  　　房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門(mén)不給辦。其實(shí)，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說(shuō)，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來(lái)的原因很可能在于開(kāi)發(fā)商，比如，開(kāi)發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、進(jìn)度有誤等，一旦屬于這些情況，購(gòu)房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的計(jì)劃。

  查看全文↓ 2018-06-26 10:17:50
• 141****7977

  期房實(shí)質(zhì)上就是商品房預(yù)售的房屋，具體是指在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋。即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房。
  購(gòu)買(mǎi)期房應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，為了保障自己的利益，合同中一定就相關(guān)事項(xiàng)明確約定。

  查看全文↓ 2018-06-26 10:17:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 期房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
  答

  1.房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)期房，很常見(jiàn)的就是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，一般購(gòu)房者簽訂合同的時(shí)候，房子還是沒(méi)有成型的，所以房屋的實(shí)際情況也是不太了解的。就算是交了房，一些比較隱蔽的房屋質(zhì)量問(wèn)題也是需要入住一段時(shí)間才能發(fā)現(xiàn)。等到發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，便出現(xiàn)了糾紛。防范措施：驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)幫忙驗(yàn)收，出現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。2.面積縮水風(fēng)險(xiǎn)一些房產(chǎn)商為了自己的利益，實(shí)測(cè)房屋面積時(shí)，故意改變建筑的面積、加大公攤面積，且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法，導(dǎo)致房屋的實(shí)際面積和銷(xiāo)售面積不相符。防范措施：收房的時(shí)候注意查看房屋面積測(cè)繪表，仔細(xì)核對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對(duì)可列入公攤的面積進(jìn)行計(jì)算，必要時(shí)要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測(cè)，以避免經(jīng)濟(jì)損失。3.虛假?gòu)V告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于售房者吹噓的廣告，一定要多個(gè)心眼，很多售房者吹噓自己的房子環(huán)境多多好，配套多多好，但是購(gòu)房者一旦入住卻發(fā)現(xiàn)事實(shí)并不是這樣的。防范措施：售房者承諾的廣告中有的配套等一定要在合同中落實(shí)，口說(shuō)無(wú)憑。4.規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)一些房產(chǎn)商擅自改變?cè)鹊囊?guī)劃設(shè)計(jì)，比如說(shuō)在配套設(shè)施、綠地、容積率等方面隨意改動(dòng)，將小區(qū)中本應(yīng)是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車(chē)場(chǎng)。房產(chǎn)商往往不會(huì)在合同中約定，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。防范措施：購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)，一定要審查售房者宣傳的廣告是否真實(shí)。審查合同的時(shí)候一定要全面仔細(xì)。5.定金風(fēng)險(xiǎn)很多房產(chǎn)商在簽訂完購(gòu)房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議之后收取完購(gòu)房者的定金后才給購(gòu)房者看合同、簽合同。這時(shí)，如果購(gòu)房者不滿(mǎn)意合同條款，售房者會(huì)拒絕退還定金，導(dǎo)致消費(fèi)者陷入被動(dòng)，承受損失。防范措施：購(gòu)房時(shí)，一定要求房產(chǎn)商提供擬簽署的合同文本以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，直接切入購(gòu)房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見(jiàn)。已經(jīng)簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付了定金，則一定要在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的時(shí)間內(nèi)，和房產(chǎn)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù)，以便一旦不能簽署合同時(shí)索回交付的定金。6.產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)中總有一些房產(chǎn)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，致使許多購(gòu)房者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。防范措施：在簽署購(gòu)房合同時(shí)就要認(rèn)真審查房產(chǎn)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)(審查五證)，并約定不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。7.合同以及合同條款無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)，對(duì)于合同中出現(xiàn)的違法條款不能很好地察覺(jué)，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無(wú)效;還有一種情況是不認(rèn)真審查合同條款，還沒(méi)有搞清條款的意思就慌忙簽字，以至于在發(fā)生糾紛時(shí)，自己陷入被動(dòng)，而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。防范措施：認(rèn)真審查合同(包括補(bǔ)充協(xié)議)內(nèi)容，對(duì)模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意后再?zèng)Q定簽署與否。8.延期交房的風(fēng)險(xiǎn)很多房產(chǎn)商由于資金不到位等問(wèn)題會(huì)出現(xiàn)延遲交房、不能交房的現(xiàn)象，導(dǎo)致消費(fèi)者的利益受損。防范措施：在決定買(mǎi)房并簽署合同時(shí)，除了要審查房產(chǎn)商的“五證”取得情況外，還要考察擬購(gòu)房屋的施工進(jìn)展情況。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 期房有法律保護(hù)嗎
  答

  買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有破土動(dòng)工，那么風(fēng)險(xiǎn)更大。雖然房屋認(rèn)購(gòu)合同有效，也受法律保護(hù)，但是如果開(kāi)發(fā)商跑路，那么你也很難挽回你的損失，且得不到房子，所以買(mǎi)期房還是要慎重。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 期房在售有哪些？請(qǐng)問(wèn)有哪位大神可以解釋下？
  答

  期房的優(yōu)點(diǎn)在于，由于尚未竣工就開(kāi)始出售，一般價(jià)格要比現(xiàn)房便宜些，可以前期介入挑選自己中意的房源，且肯定是新房；缺點(diǎn)在于，由于尚未竣工就出售，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，一些前期承諾的規(guī)劃可能會(huì)改變，如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，甚至可能成為爛尾樓?，F(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)在于，房屋的質(zhì)量、小區(qū)的環(huán)境和配套等設(shè)施一目了然，產(chǎn)權(quán)清晰，有些二手房還帶有裝修，買(mǎi)入后即可入住，不用擔(dān)心房子會(huì)變樣；缺點(diǎn)在于，價(jià)格相比期房時(shí)要略貴一些，有些二手房在出售前有人住過(guò)，對(duì)于有新房情結(jié)的客戶(hù)來(lái)說(shuō)會(huì)有一定遺憾。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 期房退房流程有哪些？
  答

  1.與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意，方可辦理退房手續(xù)。向開(kāi)發(fā)商說(shuō)明退房原因，經(jīng)同意后方可申請(qǐng);2.提交退房申請(qǐng)材料。個(gè)人身份證、戶(hù)口本，如已辦理貸款手續(xù)，還必須與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，帶上相關(guān)合同，先到房管局取消購(gòu)房信息，才能達(dá)到退房的目的;3.房管局會(huì)在網(wǎng)上公示，說(shuō)明房子已經(jīng)退了，然后取消預(yù)購(gòu)登記，再完成退房手續(xù)。

• 問(wèn) ??期房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？
  答

  1、優(yōu)惠力度大期房在開(kāi)發(fā)之初銷(xiāo)售是開(kāi)發(fā)商為了募集資金的一個(gè)渠道，為了吸引購(gòu)房者，在期房的銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商都會(huì)在價(jià)格上有較大的折扣。2、好入手購(gòu)買(mǎi)期房可以在買(mǎi)主很少的時(shí)候介入，這時(shí)可以選定位置較好的房子。從市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，一些位置較好的房子大多是作為期房出售的。二、期房的劣勢(shì)1、可能出現(xiàn)延期交房的情況在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于許多不確定的因素，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)因資金、管理問(wèn)題，從而導(dǎo)致延遲交房或無(wú)法交房的情況。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就會(huì)帶來(lái)不能及時(shí)入住的困擾。2、入住時(shí)間晚從購(gòu)買(mǎi)期房到交付使用，購(gòu)房者往往要等待一年甚至幾年的時(shí)間，其中消耗的時(shí)間成本往往給購(gòu)房者帶來(lái)壓力。

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