我想問下土地用途和容積率如何影響地價(jià)

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• 141****9671

  遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”.在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn).作為城市建設(shè)用地,容積率對地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價(jià)降低；
  當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢.當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí),土地收益達(dá)到**大,土地價(jià)格也達(dá)到**高,此時(shí)的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率.若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降,地價(jià)也隨之開始下降.如(圖一),MC 為單方造價(jià),MR 為單方售價(jià),某一容積率L 時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF 面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩余部分即為地價(jià).當(dāng)容積率等于M 時(shí),單方造價(jià)等于單方售價(jià),土地開發(fā)的邊際收益為0,總收益(DCNF 面積)達(dá)到**大,地價(jià)達(dá)到**高,M 為**佳容積率.超過這個(gè)容積率,地價(jià)開始向反方向變化,隨容積率提高而下降.

  查看全文↓ 2018-07-07 17:46:00
• 143****3626

  容積率對同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，是城市邊緣區(qū)，者的激烈競爭使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；
  而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從向外圍逐漸減弱。

  查看全文↓ 2018-07-07 17:45:29
• 157****5426

  土地用途很關(guān)鍵的,商業(yè)區(qū)肯定市價(jià)更高。容積率越低越值錢啊。

  查看全文↓ 2018-07-07 17:45:06
• 141****2504

  不同用途對于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價(jià)**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。
  而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價(jià)越高。當(dāng)容積率超過一定數(shù)目時(shí)，邊際效益越來越小，會(huì)出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價(jià)越高。

  查看全文↓ 2018-07-07 17:45:00

相關(guān)問題

• 問 ?? 土地用途和容積率如何影響地價(jià)？怎么規(guī)定的呢？
  答

  主要地價(jià)影響因素的分類土地估價(jià)要考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益、土地利用政策等因素對土地收益的影響?？蓪⒂绊懲恋氐囊蛩胤譃橐话阋蛩?、區(qū)域因素和個(gè)別因素。1、影響地價(jià)的一般因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素。2、影響地價(jià)的區(qū)域因素區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征中，對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。在對地價(jià)的影響中，同一區(qū)域因素對不同用途土地價(jià)格影響程度不同，區(qū)域因素有的對地價(jià)產(chǎn)生直接影響，有的則是間接影響。3、影響地價(jià)的個(gè)別因素個(gè)別因素又稱為宗地因素，是指宗地自身?xiàng)l件和特征對宗地地價(jià)的影響，是在同一地域內(nèi)，造成各宗地價(jià)格之間差異的重要因素。這里特別說明的是，土地用途不同，同一宗地的各個(gè)別因素對地價(jià)的影響程度也不會(huì)相同。(二)主要地價(jià)影響因素的作用規(guī)律(略)(三)不同用途土地的地價(jià)影響因素1、商業(yè)用地2、居住用地3、工業(yè)用地4、農(nóng)用地

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• 問 ?? 土地用途和容積率如何影響地價(jià)？有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  不同用途對于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價(jià)**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價(jià)越高。當(dāng)容積率超過一定數(shù)目時(shí)，邊際效益越來越小，會(huì)出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價(jià)越高。

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• 問 容積率怎么影響樓面地價(jià)？不同用途的容積率有什么特點(diǎn)？
  答

  容積率直接反映了土地利用強(qiáng)度，是影響樓面地價(jià)的重要因素。通常情況下，容積率提高意味著建筑密度增加，單位土地面積上的建筑面積增多，從而提高了土地的開發(fā)價(jià)值，樓面地價(jià)也會(huì)相應(yīng)上升。但過高的容積率可能導(dǎo)致環(huán)境品質(zhì)下降，影響居住舒適度，進(jìn)而影響樓面地價(jià)。對于商業(yè)和居住不同用途的土地，容積率的合理值有不同設(shè)定。例如商業(yè)用地通常容積率較高，而居住用地則相對低些，以保障居住品質(zhì)。

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• 問 我想問下容積率如何修正
  答

  容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場供求關(guān)系對地價(jià)的影響

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• 問 ??我想問下架空層算容積率？
  答

  容積率是項(xiàng)目的地面以上總建筑面積與用地面積之比。只要架空層符合計(jì)算建筑面積規(guī)定，則就要參與到容積率計(jì)算中。

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