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?? 交房后出現(xiàn)哪些房屋質(zhì)量問題

144****5383 | 2018-07-09 15:46:22

已有3個(gè)回答

  • 158****6898

      房屋的質(zhì)量問題一般可分為以下三種:
      (一)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。
      (二)嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題。
      (三)其他質(zhì)量問題。
      針對不同的質(zhì)量問題,業(yè)主要依據(jù)相關(guān)法律找尋不同對策。
      1、只要通過國家有關(guān)部門的質(zhì)量鑒定后,確定房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的,購房者就可以依法退房并要求開發(fā)商賠償損失。
      法律依據(jù)是“**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”第十二條:“因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者商品房交付使用后,商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持”。
      2、對于嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題,上述解釋第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!钡螢椤皣?yán)重影響正常居住”尚無法律明確,因此只能由法官自由裁量。
      3、對于其他質(zhì)量問題,如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等的處理。買受人不能因此要求退房。但在保修期內(nèi)購房者可以要求開發(fā)商履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
      依據(jù)是上述解釋第十三條第二款:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。
      當(dāng)然,需要提醒的是,業(yè)主應(yīng)該注意《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)有無關(guān)于房屋維護(hù)和修繕的約定,如有約定,業(yè)主可直接找物業(yè)公司;當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí),業(yè)主收集相應(yīng)的證據(jù)也很重要,必要時(shí)可通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù),文字性的記錄,**好要有開發(fā)商的員工或第三人見證,以增強(qiáng)證據(jù)效力。
      切勿通過不交物業(yè)費(fèi)來解決問題,從而耽誤了向開發(fā)商主張權(quán)利的**佳時(shí)機(jī)。

    查看全文↓ 2018-07-09 15:47:24
  • 134****9621

    一、房屋質(zhì)量不合格怎么辦?
    對于出賣人交付不合格房屋的,買受人可采取的救濟(jì)措施有:
    1.實(shí)際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題,如果通過加固等能夠修復(fù),且確保建筑物安全的,買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。實(shí)際履行是我國合同履行的一項(xiàng)基本原則,是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性,如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等,均不宜采取此種補(bǔ)救措施。
    2.解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后,難以通過修復(fù)辦法解決的,買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴(yán)厲的措施,一般禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。
    3.違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格,買受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同,均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
    4.違約侵權(quán)責(zé)任?!逗贤ā返?22條明確規(guī)定:“因當(dāng)事人一方的違約行為,侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?!边@一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合問題。在此應(yīng)注意:
    (1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的,即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系,也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理,因?yàn)楹贤?zé)任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補(bǔ)救。
    (2)當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系,而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的,則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
    (3)責(zé)任競合的情況下,若當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承擔(dān)合同責(zé)任,原則上從其約定。但當(dāng)事人的約定不能免除其應(yīng)承擔(dān)的故意或重大過失的侵權(quán)責(zé)任,在此情況下,受害人享有兩種權(quán)利。
    二、房屋質(zhì)量問題有哪些?
    1、地基基礎(chǔ)不均勻沉降,造成房屋開裂、傾斜甚至倒塌
    原因主要是地基土的質(zhì)量因種類的不同而有很大差別,不少為軟弱土和不良土,因此在工程建設(shè)中常會(huì)遇到不良地基。當(dāng)出現(xiàn)房屋荷載分布嚴(yán)重不均時(shí)會(huì)造成房屋開裂、傾斜,嚴(yán)重的會(huì)倒塌。
    防治措施主要有:選用有一定厚度的、地基容許承載力較高的均質(zhì)土層作為基礎(chǔ)持力層, 以減少基底附加應(yīng)力; 選用合適的基礎(chǔ)方案; 控制荷載分布和加荷速率等。
    2、地面局部沉陷或空鼓開裂
    主要原因是由于施工人員沒有按規(guī)范規(guī)定對地基土進(jìn)行分層回填夯實(shí),地下管道埋設(shè)不合理,在澆筑地面時(shí),混凝土厚度不均勻且較難振搗密實(shí),因此,當(dāng)?shù)孛娉惺茌^大不均勻荷載或地下水發(fā)生變化時(shí),地基土逐步密實(shí)而造成沉降不均勻現(xiàn)象,容易使地面局部沉陷或空鼓開裂。
    防治措施主要有:把地基土按規(guī)范分層夯實(shí);地下管道埋深宜合理,不應(yīng)過淺或過深;使用時(shí), 荷載宜均勻分布。
    3、 磚砌體和構(gòu)造柱之間出現(xiàn)垂直的裂縫
    主要原因是施工工序倒置,先搗好構(gòu)造柱,然后砌磚墻,在構(gòu)造柱施工中出現(xiàn)不設(shè)置構(gòu)造柱拉結(jié)筋或拉結(jié)筋位置設(shè)置錯(cuò)誤的現(xiàn)象,造成墻體和構(gòu)造柱之間形成垂直裂縫。
    防治措施主要是制定合理的施工方案,合理安排施工順序, 切勿出現(xiàn)工序倒置的現(xiàn)象。
    4、 門窗四周部位抹灰開裂
    造成這種問題的原因是由于在施工時(shí)采用先砌墻后安裝門窗框的方法,使門窗框四周部位出現(xiàn)較大空隙抹灰難以完全填滿,因此,在使用一段時(shí)間后,由于材料收縮、震動(dòng)等影響,門窗框四周部位會(huì)出現(xiàn)抹灰開裂現(xiàn)象。
    防治措施應(yīng)注意:預(yù)制樓板安裝時(shí)不應(yīng)隨意填塞建筑垃圾及碎磚渣,根據(jù)施工進(jìn)度安排,集中養(yǎng)護(hù),減少零星施工,并適當(dāng)留試塊進(jìn)行強(qiáng)
    度試驗(yàn);在板縫砼強(qiáng)度未達(dá)到規(guī)定要求之前應(yīng)減少荷載和施工重復(fù)震動(dòng)荷載;加強(qiáng)板縫砼的振搗, 并按規(guī)定養(yǎng)生, 澆水覆蓋養(yǎng)生不少于3天;在設(shè)計(jì)選板時(shí)應(yīng)盡量減少板的型號(hào),避免不同類型的板剛度相差懸殊;布置板時(shí)應(yīng)盡量做到排板方向一致,避免縱橫交錯(cuò),以免由于板的變形差而導(dǎo)致裂縫。
    5、 煙道及下水道堵塞
    產(chǎn)生的原因主要是由于目前的房屋墻薄,煙道不設(shè)套管,所以在施工中煙道很容易被掉落的砂漿等堵塞。
    防治措施包括:砌煙道時(shí),自下向上留開敞式的槽,待抹灰時(shí)隨抹隨封閉;下水管道每層均設(shè)一檢查孔,待臨竣工驗(yàn)收前一次封閉,且封閉前要用圓球打通;磨水磨石時(shí),把下水道開口處用草袋等堵住,以防泥漿流入把下水道堵死。
    6、墻面產(chǎn)生空鼓和裂縫
    產(chǎn)生原因主要包括基層清理不干凈、墻面不干、抹灰前濕潤不夠、一次抹灰厚以及石灰熟化不充分等。
    防治措施包括:抹灰前對結(jié)構(gòu)層表面掉落的砂漿和雜物用鋼絲刷清理干凈,澆水浸潤;基層不平整或太光滑用水泥砂漿分層抹平、鑿毛;抹灰用的砂漿必須有良好的和易性,并且有一定的粘結(jié)度;底層砂漿與中層砂漿配合比基本相同。中層砂漿標(biāo)號(hào)不能高于底層,底層砂漿不能高于基層墻體;抹灰所用的材料品種和性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。
    7、地面和天棚開裂
    產(chǎn)生這種質(zhì)量問題主要是由于夏季氣溫高、空氣干燥, 混凝土硬化前水分蒸發(fā)很快,容易早凝而失去流動(dòng)性,表面易干燥;同時(shí),混凝土體內(nèi)一部分水分被干燥的基層所吸收,致使混凝土產(chǎn)生早期干縮裂縫。
    預(yù)防措施包括:在吊裝樓板時(shí),同一個(gè)房間內(nèi)要選用相同等級(jí)的預(yù)制板,吊裝完畢當(dāng)即撥正;找好預(yù)制板的間距,以保證灌縫密實(shí);抹地
    面時(shí),基層要認(rèn)真清理,**好做滾壓地面,注意養(yǎng)生和保護(hù);在灌縫后一定時(shí)間內(nèi)**好不加放荷載;抹地面用砂的含泥量要嚴(yán)加控制;壓光時(shí)間選擇準(zhǔn)確。
    8、門窗翹曲變形
    木制門窗發(fā)生變形的原因主要是木材含水率太高。因此,預(yù)防木門窗翹曲變形的根本辦法,就是在施工前對木制門窗進(jìn)行徹底的干燥,如有條件**好使用紅外線進(jìn)行干燥。
    鋼門窗發(fā)生變形的大多數(shù)原因,是在運(yùn)輸過程中以及在現(xiàn)場堆放時(shí)其放置方法不合適。預(yù)防方法是加強(qiáng)運(yùn)輸、裝卸和現(xiàn)場堆放方面的管理, 加強(qiáng)驗(yàn)收制度, 提高責(zé)任心。
    防治措施包括:預(yù)留門窗洞口要大一些,安裝門窗時(shí),應(yīng)先定位置,然后要將窗底墻砌至相應(yīng)標(biāo)高并填滿防水水泥砂漿,才安裝門窗;門窗安裝好后,兩邊及窗頂要用防水水泥砂漿填滿,壓實(shí),由于位置較窄,較難施工,必要時(shí)可用人手操作。
    9、屋面漏雨和廚房衛(wèi)生間的滲漏
    主要原因包括:防水材料質(zhì)量下降,合格率低下,在生產(chǎn)過程中沒有經(jīng)過嚴(yán)格的工藝處理;設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不夠精細(xì);平屋面、天溝和檐溝的排水坡度未達(dá)到設(shè)計(jì)要求,排水路徑不暢通;防水節(jié)點(diǎn)未嚴(yán)格按照規(guī)范和設(shè)計(jì)要求;女兒墻、外露板檐口和窗頂未做滴水線或防水層收頭處理不恰當(dāng)?shù)取?br/>預(yù)防措施主要包括:(1)選擇具有豐富防水施工經(jīng)驗(yàn)的施工隊(duì)伍做屋面防水;(2)施工是要選用合格的的防水材料時(shí),施工前對卷材進(jìn)行認(rèn)真的清刷,嚴(yán)格控制瀝青溫度;(3)泛水、檐頭、伸縮縫和女兒墻根部處理要嚴(yán)格按施工規(guī)范規(guī)定處理。(4)廚房和衛(wèi)生間不能選用預(yù)制空心板,穿過板的管道一定要加設(shè)套管,并保證四周空隙相然后用膨脹混凝土灌實(shí),上下要做防水地漏。
    10、預(yù)制鋼筋砼板縫裂
    產(chǎn)生原因主要包括:灌縫砼與板結(jié)合不好,施工粗糙, 填塞建筑垃圾; 沒有分層、隔層灌筑細(xì)石砼;沒設(shè)或少設(shè)拉結(jié)筋;沒注意砼的養(yǎng)生以及施工的活荷載,使構(gòu)件產(chǎn)生彈性變形,致使接縫砼疲勞。

    查看全文↓ 2018-07-09 15:47:05
  • 152****9995

    以下這些屬房屋質(zhì)量問題:
    1、樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止;不均勻沉降導(dǎo)致樓體傾斜;整體強(qiáng)度不夠,樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng);因結(jié)構(gòu)不完善,部分或全部承重體系載力不夠,導(dǎo)致樓體有局部或全部坍塌隱患。
    2、裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強(qiáng)度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫,產(chǎn)生的原因有材料強(qiáng)度不夠,結(jié)構(gòu)、墻體受力不均,抗拉、抗擠壓強(qiáng)度不足,樓體不均勻沉降,建筑材料質(zhì)次,砌筑后干燥不充分等。
    3、滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過關(guān)等原因?qū)е挛菝鏉B漏,廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏,以及向樓下的垂直滲漏,垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時(shí),滲漏嚴(yán)重會(huì)影響使用人的正常生活,破壞地面裝修,影響樓上樓下鄰里關(guān)系。
    4、墻體空,墻皮脫落。墻體內(nèi)部各砌塊、層面之間連接不好,在壓力、溫差等作用下形成中空,致使墻體整體抗壓能力降低,表面粉刷層易于脫落。有時(shí)在沒有形成空鼓的情況下,由于墻表面粉刷材料質(zhì)次,粉刷工藝不合要求,也會(huì)造成墻皮大面積脫落。
    5、隔音、隔熱效果差。住宅樓內(nèi)戶與戶之間、戶內(nèi)各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好,達(dá)不到私秘性的要求;屋面、外墻冬天降溫快,夏天升溫快,達(dá)不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠,材料質(zhì)次,或者施工工藝不合要求。
    6、門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始,有的在使用一段時(shí)間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問題,嚴(yán)重者起不到隔斷視線、擋風(fēng)遮雨的效果,有的無法關(guān)閉、開啟。產(chǎn)生上述問題的原因在于選用材料質(zhì)量不好,木材干燥程度不夠或在安裝后受到潮濕侵襲,做工粗糙。門窗質(zhì)量問題一般危害性不大,只需局部修整或替換即可。 7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費(fèi)資源,影響人的正常生活,形成的原因在于上下水管線水平、垂直設(shè)計(jì)不夠合理,水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過關(guān)。
    8、水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理。包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、電源開關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設(shè)計(jì)種類不完善,設(shè)計(jì)位置與日常生活要求不符,影響家具布置。有的用電設(shè)備甚至存在漏電、火災(zāi)隱患。
    9、公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理,質(zhì)量不過關(guān)。如樓梯間位置不方便、樓梯寬度過小、電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定、公用照明設(shè)施不完善、消防安全設(shè)施缺乏等等。

    查看全文↓ 2018-07-09 15:46:45

相關(guān)問題

  • 對于已經(jīng)超過了合理使用年限的房屋,應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人對房屋承擔(dān)修復(fù)和維護(hù)的責(zé)任。此外,如果是房屋受損不是出于質(zhì)量問題,而是由于不可抗力或者意外事故如火災(zāi)、颶風(fēng)等原因造成的,那么已經(jīng)投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的居民,可以向保險(xiǎn)公司要求賠付相關(guān)損失。

    全部3個(gè)回答>
  • 看購房人簽署合同前的房屋狀況是什么樣,是否存在質(zhì)量問題,另外還要看簽署的合同中對房屋的狀況是怎么約定的,購房人可以按合同處理,如果合同中有明確約定如果出現(xiàn)質(zhì)量問題由售房方承擔(dān)或售房方有惡意隱瞞行為,那就應(yīng)該讓售房方承擔(dān)賠償。

    全部3個(gè)回答>
  • 開發(fā)商向購房者交付房屋時(shí)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,并不意味著他可以在交付房屋后據(jù)此而不承擔(dān)因房屋質(zhì)量等問題引起的責(zé)任。業(yè)主可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》在保修期內(nèi),就與開發(fā)商約定的保修范圍、保修責(zé)任,要求開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)。如果開發(fā)商不履行應(yīng)盡的維修義務(wù),或雖履行義務(wù)但購房者不滿意的,可以向所在城市的建設(shè)工程質(zhì)量管理部門投訴,如因維修造成交付時(shí)間延遲,購房者可要求按合同約定要求賠償。經(jīng)反復(fù)維修仍存在嚴(yán)重質(zhì)量問題,可以通過協(xié)商退房,或通過司法途徑解決。

  • 如在接房前發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題,可向開發(fā)商提出書面整改要求,達(dá)到驗(yàn)收條件才予以接房;若與開發(fā)商協(xié)商未果,可咨詢房屋驗(yàn)收公司。就安全性來說,開發(fā)商本身對房屋(除不可抗力因素外)必須承擔(dān)責(zé)任,情況嚴(yán)重的業(yè)主有權(quán)利要求退房!

    全部5個(gè)回答>
  • (1)如經(jīng)確定屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,買受人可以請求解除合同和賠償損失。(2)因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的,買受人可請求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下,可采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來完成對工程質(zhì)量缺陷的修復(fù),這會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定,更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。(3)房屋交付后,出現(xiàn)質(zhì)量問題的,在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下,出賣人應(yīng)在保修期內(nèi)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。出賣人拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失的,則應(yīng)由出賣人承擔(dān),這是《建筑法》第60條、《合同法》第111條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)管理?xiàng)l例》第31條、《商品房銷售管理辦法》第33條等所明確規(guī)定的義務(wù)。(4) 如超過保修期內(nèi)出現(xiàn)的非主體及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題,屬于公共部位、公共區(qū)域的由物業(yè)公司組織維修,屬于房屋自有部分的,有買受人自行負(fù)責(zé)維修。