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更換物管企業(yè)將重點考慮如下幾點：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產權人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區(qū)產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。（二）取得協調相關方面及中正級三方的支持調和相關單位的關系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設計物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據，首先應召開產權人大會并做好保密工作，防止過渡期出現管理真空，同時也應避免出現有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到**低。（四）交接內容交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網聯絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業(yè)標準，規(guī)范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。（2）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業(yè)務對口交接。（3）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。（五）防范風險，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過程中，經常出現的"風險"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導致新物管企業(yè)難以進入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補償。（3）交接不配合，導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（4）因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。
全部5個回答>??業(yè)主委員會可以隨時更換物業(yè)嗎
142****8696 | 2018-07-11 20:51:59
已有5個回答
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147****7599
一、我們先看看管理條例的規(guī)定《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定業(yè)主大會履行下列職責:
查看全文↓ 2018-07-11 20:52:50
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主大會有權解聘和聘請物業(yè)管理企業(yè),而業(yè)主大會是由業(yè)主組成的,第六條規(guī)定業(yè)主享有以下權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利通過以上兩條我們清楚的看到,業(yè)主可以通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司;
二、物業(yè)的概念:物業(yè)管理就是業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域的建筑進行養(yǎng)護、管理,維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。那這里明確規(guī)定業(yè)主可以自行管理,可以委托信托公司進行管理。但一般來講,無論委托給誰都應該進行招投標,引進招投標競爭,便于選聘出更好的公司。不知道我的回答還算滿意不。 -
131****6345
更換物業(yè)公司的程序是這樣的：當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現需要更換物業(yè)管理公司的情況時，可以由業(yè)主委員會根據《物業(yè)管理委托合同》的約定直接更換，也可以由業(yè)主委員會根據業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。
查看全文↓ 2018-07-11 20:52:40
業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理公司的條件和程序，重新通過招標的方式選聘新的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會通過招標方式更換物業(yè)管理公司之前，根據不同情況，應當確定以下事項：授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；
確定采取公開招標或邀請招標方式；授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標人；物業(yè)服務價格幅度或水平。 -
147****4801
首先要召開業(yè)主大會。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數要雙過半（總面積、總人數））。
查看全文↓ 2018-07-11 20:52:28
制定物業(yè)管理招標書，并通知目前負責管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
邀標或公開招標，評標、答辯，以選出中標企業(yè)
將招標結果送居委會和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案
通知前物業(yè)公司交接事宜
通知小區(qū)辦、居委會，配合新老物業(yè)公司進行檔案、資料的交接，審計物業(yè)管理賬目，做財務交接、設備交接等。
新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場。
根據我國物權法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
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134****3922
不是代表小區(qū)成立了物業(yè)委員會就意味著可以解聘物業(yè)，而是必須要有小區(qū)一般以上，且占小區(qū)住房面積一半以上的業(yè)主一致同意才可以解聘物業(yè)
查看全文↓ 2018-07-11 20:52:16
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133****1842
經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意即可解聘物業(yè)。其依據是《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條 第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
查看全文↓ 2018-07-11 20:52:09
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會決定本條例第十一條第
（五）項和第
（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
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業(yè)主委員會想換物業(yè)公司要走的流程：業(yè)主大會應當在更換物業(yè)公司前決定以下事項：（1）業(yè)主大會的決議；業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。（2）授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；（3）確定采取公開招標或邀請招標方式；（4）授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標人。
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業(yè)主委員會當然有權利更換物業(yè)公司，以住宅小區(qū)為例，“前期物業(yè)管理”和“物業(yè)管理”的分界線就在于是否成立了業(yè)主委員會，前期物業(yè)是由開發(fā)商選聘的，在業(yè)委會成立后可以通過業(yè)主大會選聘新的公司。
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業(yè)主自治理是可以的。但是也要到房管局備案，包括自治管理規(guī)范、業(yè)主管理規(guī)約、費用定價、收支等等。業(yè)主委員會代表業(yè)主意愿才行。但是有些大小區(qū)很難，畢竟不專業(yè)，尤其是設備管理、電梯監(jiān)管、應急自救等等。
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超過百分之二十業(yè)主提出，可以召開業(yè)主大會，業(yè)主大會人數過半及專有面積占建筑總面積過半人數同意，可更換物業(yè)公司
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