拆遷評(píng)估是什么

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• 156****2102

  對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)程序的評(píng)估前步驟主要包括以下內(nèi)容：明確估價(jià)基本事項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)方案、收集估價(jià)所需的資料和實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

  查看全文↓ 2018-07-19 01:02:14
• 154****8727

  房屋評(píng)估的主要有如下兩種方式：
  1、免費(fèi)評(píng)估。現(xiàn)如今，國內(nèi)幾家大型的房產(chǎn)類網(wǎng)站、或者擁有房產(chǎn)頻道的綜合性網(wǎng)站均開始為消費(fèi)者提供免費(fèi)二手房估價(jià)這一服務(wù)，做得比較大的有房天下，也是大家覺得比較專業(yè)的平臺(tái)。
  2、付費(fèi)評(píng)估。當(dāng)然，網(wǎng)上的評(píng)估似乎是有些不靠譜的，也無法為我們出具正規(guī)的評(píng)估報(bào)告，而咱們涉及到貸款等項(xiàng)目時(shí)，就需要這個(gè)書面的評(píng)估報(bào)告。這個(gè)時(shí)候，咱們就需要找到專業(yè)的實(shí)體公司進(jìn)行二手房屋的評(píng)估，并出具報(bào)告。當(dāng)然，找實(shí)體公司評(píng)估就是需要收費(fèi)的。

  查看全文↓ 2018-07-19 01:01:41
• 131****9679

  拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)多是根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r定的

  查看全文↓ 2018-07-19 01:01:18
• 138****3594

  下面就來詳細(xì)介紹一下評(píng)估方法和要求，可以參考看看的。
  一、市場(chǎng)比較法。
  市場(chǎng)比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。
  二、成本法。
  成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  三、收益法。
  收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  四、假設(shè)開發(fā)法。
  假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
  五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。
  《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》對(duì)拆遷評(píng)估房的要求：　　房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
  第七條
  拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。
  第八條
  受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。
  估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。
  第九條
  拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
  第十條
  受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。
  第十一條
  拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?br/>以上關(guān)于房屋拆遷評(píng)估有相關(guān)知識(shí)就介紹到這，這邊友情提示一下：被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)+被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

  查看全文↓ 2018-07-19 01:00:46
• 133****4861

  拆遷評(píng)估是我們通常說的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。

  查看全文↓ 2018-07-19 01:00:06

相關(guān)問題

• 問 拆遷評(píng)估有什么標(biāo)準(zhǔn)？
  答

  您好，很高興為您解答。一，如果被拆遷人選擇第一種補(bǔ)償方式，則被補(bǔ)償?shù)目偨痤~等于被拆遷房屋的評(píng)估金額加上棚戶區(qū)改造房屋拆遷價(jià)格+補(bǔ)貼金額+面積補(bǔ)貼金額+搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。棚戶區(qū)改造被拆遷房屋的評(píng)估金額泛指被拆遷房屋的評(píng)估單價(jià)乘以被拆遷房屋的建筑面積。而棚戶區(qū)改造房屋拆遷價(jià)格的補(bǔ)貼金額則指的是被拆遷房屋評(píng)估金額乘以增加比率。如果房屋面積小于25㎡增加比率為40%;大于或等于25㎡、小于33㎡的為35%;被拆遷房屋面積大于45㎡以上的范圍一般在20%-25%之間。二，房屋回遷安置有什么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?若被拆遷人選擇第二種棚戶區(qū)房屋改造拆遷房屋回遷安置的，則被拆遷房屋的建筑面積就近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置，實(shí)行“拆一還一”不找差價(jià);若被安置的拆遷面積大于被改造的房屋面積則要增加相應(yīng)的多余面積金額，產(chǎn)權(quán)歸交納增加面積款人所有面積安置房屋的，超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑的，按照該項(xiàng)目的銷售價(jià)格結(jié)算相應(yīng)金額。三，無戶籍房是否也有棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無戶籍房產(chǎn)是指之前那些違規(guī)建造或自由自有住房建造的一些統(tǒng)稱，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，本應(yīng)該不予與補(bǔ)償;但是依照1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》頒布以前自建自住的獨(dú)立房屋，其權(quán)利人具有拆遷區(qū)域的正式戶口又無住處的，可對(duì)其棚戶區(qū)改造房屋拆遷給予一定補(bǔ)償，具體補(bǔ)償金額由評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

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• 問 ??拆遷如何評(píng)估？房屋拆遷賠償價(jià)應(yīng)如何評(píng)估？
  答

  國有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！薄⒌谌臈l“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”評(píng)估方式市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。成本法。成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。清算價(jià)格法。是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。基準(zhǔn)地價(jià)修正法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

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• 問 拆遷如何評(píng)估？房屋拆遷賠償價(jià)應(yīng)怎么評(píng)估？
  答

  首先明確的是,依據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，在房屋拆遷中，拆遷的是房屋（物），補(bǔ)償安置的依據(jù)也是房屋，與戶口和家庭人口的多少?zèng)]有關(guān)系（存在兩種特殊情形，后面講）。拆遷補(bǔ)償有兩種安置方式：1、貨幣補(bǔ)償，就是對(duì)你的房屋通過市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)（評(píng)估單位）評(píng)估，然后開發(fā)單位依據(jù)評(píng)估價(jià)格對(duì)你的房屋進(jìn)行補(bǔ)償（一次性給錢）。一般情況下，在拆遷時(shí)，評(píng)估的價(jià)格會(huì)略高于你的房屋正常的市場(chǎng)交易價(jià)格（人為控制評(píng)估結(jié)果的情況除外）；2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物安置），就是給你安置一套房屋，由于現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比較高，建議你采取這一方式（兩種安置方式的選擇權(quán)是你的，別人沒有權(quán)利強(qiáng)迫你做單一選擇），安置房屋的建筑面積一般不小于被拆遷房屋的建筑面積（不考慮人口多少），如果你想增加安置面積，就只能在開發(fā)單位允許的情況下，通過協(xié)商解決。實(shí)物安置的費(fèi)用包括三方面：1、實(shí)物安置房屋與被拆遷房屋的差價(jià)款問題（詳細(xì)查閱當(dāng)?shù)氐牟疬w政策），關(guān)于原建筑面積部分，是否交納差價(jià)款，得看你們當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，但一般城市，這部分是無償還的；關(guān)于超出原建筑面積部分，但在當(dāng)?shù)夭疬w政策優(yōu)惠范圍內(nèi)的部分，一般會(huì)要求交納比市場(chǎng)價(jià)低的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣?；超過優(yōu)惠范圍的，一般就是市場(chǎng)價(jià)格。2、過渡期補(bǔ)助費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策執(zhí)行；3、進(jìn)戶費(fèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)夭疬w政策和物價(jià)管理部門的批件收取。 與人口和戶口有關(guān)的兩種特殊情況，但前提是無論你有多少戶口、多少人，必須經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定（如當(dāng)?shù)毓膊块T等），這些人確實(shí)在此長期居住，且與房屋所有權(quán)證一致，雖然是長期居住，但租賃、借住、掛戶等的，都不行，必須是房主自用情況，從你陳述的情況看，六個(gè)戶口肯定有不能認(rèn)定的（49平方米的房子住不下多少人，不符合常理）：1、低保戶，一般城市對(duì)低保戶是有特殊優(yōu)惠政策的，如增加安置面積、無償安置、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，但有嚴(yán)格的認(rèn)定程序；2、住房困難戶，與1差不多。

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• 問 拆遷如何評(píng)估
  答

  這個(gè)問題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。在實(shí)踐中體現(xiàn)出來的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會(huì)不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國務(wù)院2011年1月19日的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號(hào))，整體補(bǔ)償必須是按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，住建部配套的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中也出現(xiàn)了類似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場(chǎng)比較法的原則進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。市場(chǎng)比較法如何確認(rèn)？說通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場(chǎng)主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范也講到了所參考的周邊類似的房屋價(jià)值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候所謂的類似房地產(chǎn)價(jià)值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營，都是按照實(shí)有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實(shí)際補(bǔ)償?shù)綍r(shí)候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候要按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中可能各個(gè)企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實(shí)際補(bǔ)償中會(huì)有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評(píng)估的時(shí)候，每一塊的評(píng)估價(jià)值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設(shè)用地，國有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉儲(chǔ)、教育娛樂等。在實(shí)際評(píng)估的時(shí)候可能會(huì)有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場(chǎng)評(píng)估規(guī)范當(dāng)中的類似原則了。集體建設(shè)用地類似于國有工業(yè)用地，因?yàn)榧w建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國有工業(yè)用地是一個(gè)道理，這也符合“類似原則”中的同用途、同種類、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國有土地住宅用途，即便寫著“住宅用途”但是卻用于實(shí)際經(jīng)營。這個(gè)時(shí)候要區(qū)分是符合廠房的實(shí)際經(jīng)營還是商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營，因?yàn)檫@兩項(xiàng)補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償**高可高出7-10倍。現(xiàn)在在實(shí)際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價(jià)值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實(shí)際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評(píng)估規(guī)范中劃定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評(píng)估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價(jià)值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱），在實(shí)踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見過**寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因?yàn)槔鋷焖闹芏歼M(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償。在此要糾正一個(gè)問題，各個(gè)地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，市場(chǎng)價(jià)值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動(dòng)的，除非區(qū)位補(bǔ)償價(jià)每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無法反映市場(chǎng)價(jià)值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問題往往不納入房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實(shí)踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢。我覺得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言**主要的補(bǔ)償項(xiàng)目，其他的就是裝修附屬物、可移動(dòng)和不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實(shí)評(píng)估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個(gè)人建議，在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場(chǎng)價(jià)值。

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• 問 拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評(píng)估是包括：一、房屋的重置價(jià)格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價(jià)格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價(jià)減去新房的重置價(jià)格即算出土地價(jià)格，這就是所謂的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估）。三、裝璜及附屬物評(píng)估（這項(xiàng)評(píng)估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因?yàn)檠b璜的價(jià)格彈性較大）。注：重置價(jià)是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費(fèi)等造價(jià)多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價(jià)結(jié)全成新。對(duì)你的房屋拆遷或征收按上述方法評(píng)估即找出一個(gè)同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價(jià)值了。另個(gè)補(bǔ)償上還要考慮搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、和各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

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