房屋因質量問題，可以退房嗎

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• 145****1805

  **高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據前述規(guī)定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發(fā)現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發(fā)現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發(fā)現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
  根據《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程?！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O計年限，也就是建筑物正常使用的**低年限?？梢?，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:10:27
• 136****3068

  買房是人生中的大事，所以房屋的質量好不好是每個住戶都特別關注的問題。那么如果發(fā)現房屋質量有問題可以退房嗎？哪些質量問題可以退房？今天小編就來和大家說一說，讓大家對自己的房屋質量問題有更多的了解。
  
  
  房屋質量有問題可以退房嗎？
  
  １、根據相關規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現有以下情況的，可以要求退房：（一）房屋主體質量不合格。我國法律規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
  
  ２、也就是說，購房者在收房時或入住后認為房屋結構有明顯的質量問題，可以請相關機構檢驗，如果經檢驗確屬主題質量不合格，購買人有權退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結構質量不合格是房屋的“硬傷”，出現這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時出現主體質量不合格的情況不多見。
  
  ３、房屋質量導致嚴重影響使用。根據我國相關的司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等。
  
  ４、可見，對于主體結構質量問題，或者問題嚴重導致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質量標準的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購房者可以退房。但是對于墻皮脫落、屋內漏水等由于工程質量而出現的問題，只能要求開發(fā)商承擔維修責任，但不能因此而要求退房。
  
  哪些房屋質量問題可以退房賠償？
  
  １、若業(yè)主經工程質量監(jiān)督單位核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
  
  ２、若業(yè)主所購房屋主體質量合格，但房屋其他質量問題嚴重影響正常居住使用。則開發(fā)商應當承擔違約責任，購房人可以請求解除合同和賠償損失?！皣乐赜绊懻＞幼∈褂谩币话闶侵纲彿空咚徺I的房屋出現嚴重質量問題，且該質量問題通過修復等亦無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。
  
  ３、若業(yè)主所購房屋雖存在質量問題，但尚未達到“嚴重影響正常居住使用”這一嚴重程度。在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達到根本違約的程度，所以業(yè)主不能要求解除合同進行退房。只能要求開發(fā)商在保修期內承擔修復責任。如開發(fā)商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。
  
  以上就是房屋質量有問題可以退房嗎？哪些質量問題可以退房的相關內容。在發(fā)生質量問題后，業(yè)主應初步分析質量暇疵的程度，是否是房屋主體質量不合格，或者嚴重影響正常居住，以便采取相應的對策?！?br/>

  查看全文↓ 2018-07-19 09:10:05
• 153****3455

  房子不像一般的商品，驗房不合格要求退房的話是要符合一定標準的，目前我國法律規(guī)定驗房時有四種情況可以退房：
  按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，只有四種情況可以退房：
  一是套型與設計圖紙不一致；
  二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計；
  三是面積誤差絕對值超過3％；
  四是商品房確屬主體結構不合格。
  只要具備上述條件之一，購房者就有權利提出退房。如果開發(fā)商不同意，購房者可以向有管轄權的人民法院起訴；如果不具備上述條件，但是房屋確實出現了質量問題，購房者有權要求開發(fā)商進行維修，因此造成損失的應由開發(fā)商賠償。
  驗房時發(fā)現質量有問題可以退房嗎？
  在驗房收房的過程中，如果發(fā)現房屋有一些小的質量問題，可以讓發(fā)展商及時補修。但如果出現以下八種情況，則購房人可以提出退房。
  1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3％。
  2、開發(fā)商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
  3、開發(fā)商變更規(guī)劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。
  4、開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的（故意隱瞞未取得預售許可證的除外）。
  5、開發(fā)商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。
  6、不能或不能按期辦理產權過戶的。
  7、購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。
  8、合同中約定的其它退房條件出現時。
  常見的房屋質量問題，大致可以分為三類。
  第一類問題如果是一些小的質量瑕疵問題。
  例如比較小范圍的空鼓、門窗掉漆、開關松動不靈活等，這些問題業(yè)主可以直接報修物業(yè)或者開發(fā)商進行處理，物業(yè)或者開發(fā)商會安排專門的施工人員，來進行問題之處的維修工作。
  第二類問題就是一些比較大型的質量問題。
  直接導致業(yè)主無法完成入住的。例如房屋漏水、墻壁水泥脫落等。如果業(yè)主尚未完成收房手續(xù)，那么業(yè)主在這時可以依法請求拒絕收房，在開發(fā)商整改完所有的質量問題之后，再辦理入住手續(xù)。另外，也可以根據合同的相關規(guī)定，要求開發(fā)商承擔由于延遲交付而造成的違約責任；如果業(yè)主已經辦理完入住手續(xù)，在入住之后發(fā)現這些問題的，業(yè)主有權要求開發(fā)商承擔維修期間的損失，來維護自己的權益。
  第三類問題就是出現的房屋裂縫等問題。
  此時業(yè)主有權要求開發(fā)商盡快查明原因之所在，并要求出具國家專業(yè)鑒定部門的報告，證明是否房屋存在嚴重的安全結構性問題。如果沒有存在安全性結構問題，則可以要求開發(fā)和少那個進行常規(guī)的維修整改即可，整改期間的損失由開發(fā)商來承擔；如果證實房屋確實存在嚴重的安全性結構問題，那么業(yè)主有權要求退房，并由開發(fā)商承擔違約責任。如果開發(fā)商拒絕退房，那么業(yè)主有權要求開發(fā)商出具設計部門的設計整改方案，對房屋進行加固整改，保證房屋的安全性結構，期間的整改損失由開發(fā)商負責。
  由于后期出現所有的質量問題時，都應該是根據雙方所簽訂的合同內容來確定雙方責任主體的，因此在簽訂合同的時候，一定要慎重再慎重。開發(fā)商一般會提供已經打好內容的《商品房買賣契約》，而銷售人員會告知業(yè)主只要直接簽字即可。對此業(yè)主一定要慎重，需仔細研究契約確定雙方的違約責任是否對等，尤其是開發(fā)商在廣告宣傳中的內容以及銷售人員介紹的影響房價的內容是否落實到你的購房契約中，不應輕易簽字，更不應輕信銷售人員的個人保證。**后對于補充協(xié)議要重點關注，這是開發(fā)商規(guī)避自己責任加重購房者責任的“重災區(qū)”。對于其中不合理的條款，業(yè)主應嚴辭拒絕，不要聽信銷售人員所謂“我們合同都是統(tǒng)一的，不能更改的”的托詞，因為合同本來就應當是雙方合意之共同體。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:02:10
• 138****6659

  一、關于因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的情況。
  **高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據前述規(guī)定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發(fā)現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發(fā)現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發(fā)現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。
  根據《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程?！昂侠硎褂脡勖奔礊榻ㄖ锏脑O計年限，也就是建筑物正常使用的**低年限。可見，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。
  二、關于因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。
  《**高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！北緱l所稱的“房屋質量問題”應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現的質量問題。買受人依據該條解除合同，除房屋存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。但《**高院解釋》并未對“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準作出規(guī)定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。第三種觀點則認為，房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業(yè)質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據現有規(guī)范、標準作出不合格、合格或優(yōu)良的認定，并對某些量化指標進行確認。而房屋質量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標準，即使由專業(yè)工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法定依據和標準。因此，是否“嚴重影響正常居住使用”
  ，法官作為審判人員，完全可以根據生活常識和經驗，作出認定。
  三、對于尚處于保修期的房屋如出現質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。
  有觀點認為，從《**高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現質量問題，即使房屋尚在保修期限內，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。且根據《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任?！币虼耍敺课莩霈F質量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認為此觀點不能成立。
  （一）我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實行質量保修制度。建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照建筑物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和**低保修期由國務院規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第31條規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任?！薄?*高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任?！苯ㄔO部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔?！币陨鲜欠?、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對房屋質量所承擔的法定保修義務?？梢姡覈F行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內如出現質量問題，開發(fā)商即產生并必須履行保修義務。
  （二）根據《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。如房屋出現質量問題，房屋地產開發(fā)企業(yè)未履行保修義務，經催告后在合理期內仍未履行的，且房屋質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。
  （三）關于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋出現的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。
  至于經過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規(guī)定，即“保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨”
  ，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復或經兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。
  （四）如果允許買受人不經保修直接行使合同解除權，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實際意義。
  因此，對于房屋在保修期內所出現的質量問題，如果通過修復的方式可以補救，應由出賣人根據法律的規(guī)定和合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。
  《**高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,
  一般住宅房屋使用年限為七十年,
  如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開始出現質量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風險，而且對開發(fā)商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規(guī)定來分析，我認為買受人行使解除權應受到保修期限的限制。
  《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當事人沒有履行或違約履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。根據合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有違約行為存在。據前文所述，因為我國實行商品房交付后的質量保修制度，根據法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保修期內必須對房屋質量承擔保修責任，而保修期滿后，房屋出現質量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務，沒有義務，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。因此，我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在房屋保修期內提出。
  但保修期滿后出現的質量問題是開發(fā)商交付房屋時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發(fā)商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。
  五、因房屋質量問題對買受人的賠償范圍。
  《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”
  。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！薄斗课萁ㄖこ藤|量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償?！薄?*高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！鄙鲜鲆?guī)定明確了在保修期內，房屋出現質量問題，開發(fā)商應承擔保修義務，除此之外，因房屋質量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應承擔賠償責任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔賠償責任，應同時具備以下條件：第一，房屋出現的質量問題應在保修期內；第二，房屋出現的質量問題應屬保修范圍；第三，因房屋的質量問題，確實給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規(guī)定。根據《合同法》第113條規(guī)定，損失應當以因房屋質量問題之違約行為所造成的損失為準。
  實踐中，關于爭議比較大的是因房屋質量問題，購房者另行租房，產生的租金損失，下面將結合具體案例對此問題談一下個人看法。
  關于因房屋質量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實踐中，誤工費的標準亦未統(tǒng)一。我認為，在我國對此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《**高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關于誤工費的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費根據受害人的誤工時間和收入狀況確定。誤工時間根據受害人接受治療的醫(yī)療機構出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。受害人無固定收入的，按照其**近三年的平均收入計算；受害人不能舉證證明其**近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工資計算。”因房屋質量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應以買受人處理房屋質量問題的實際誤工時間及上述誤工費標準計算和賠償誤工損失。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:01:34

相關問題

• 問 ??房屋因質量問題，可以退房嗎？哪些房屋質量問題可以退房賠償？
  答

  房子出現質量問題，可以采取如下措施進行索賠：（一）與開發(fā)商協(xié)商解決首先應確定漏水是施工質量問題還是設計問題。在此基礎上，開發(fā)商應當會同施工方或設計方一同解決漏水的問題；或者先由開發(fā)商解決漏水問題，再向施工方或設計方索賠。開發(fā)商不予解決的，您們可以限期開發(fā)商維修解決。如果由于開發(fā)商的拖延給業(yè)主造成損失的，開發(fā)商應當承擔賠償責任。（二）自行解決如果開發(fā)商在您們的限期內未進行維修，您們還可以通過業(yè)主委員會共同委托一家防水公司進行維修，費用可以要求開發(fā)商承擔。（三）訴訟解決如果開發(fā)商拒絕或拖延解決，可以通過訴訟途徑進行解決。在證據確實充分的情況下，合理請求均能夠得到法院的支持的。

  全部5個回答>
• 問 ??房屋因質量問題，可以退房嗎？因房屋質量問題退房規(guī)定是什么？
  答

  房屋交付使用后，發(fā)現有質量問題怎么辦?是否可以要求退房?根據相關規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現有以下情況的，可以要求退房：(一)房屋主體質量不合格。我國法律規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。也就是說，購房者在收房時或入住后認為房屋結構有明顯的質量問題，可以請相關機構檢驗，如果經檢驗確屬主題質量不合格，購買人有權退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結構質量不合格是房屋的“硬傷”，出現這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時出現主體質量不合格的情況不多見。(二)房屋質量導致嚴重影響使用。根據我國相關的司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等。可見，對于主體結構質量問題，或者問題嚴重導致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質量標準的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購房者可以退房。但是對于墻皮脫落、屋內漏水等由于工程質量而出現的問題，只能要求開發(fā)商承擔維修責任，但不能因此而要求退房。

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• 問 ??房屋因質量問題，可以退房嗎？哪些房屋質量問題可以退房賠償？
  答

  （一）房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。（二）在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現房屋有質量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。（三）因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。

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• 問 ??房屋因質量問題，可以退房嗎？因房屋質量問題退房規(guī)定是什么？
  答

  房屋交付使用后，發(fā)現有質量問題怎么辦?是否可以要求退房?根據相關規(guī)定，房屋入住后，發(fā)現有以下情況的，可以要求退房：(一)房屋主體質量不合格。我國法律規(guī)定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。也就是說，購房者在收房時或入住后認為房屋結構有明顯的質量問題，可以請相關機構檢驗，如果經檢驗確屬主題質量不合格，購買人有權退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結構質量不合格是房屋的“硬傷”，出現這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時出現主體質量不合格的情況不多見。(二)房屋質量導致嚴重影響使用。根據我國相關的司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等?？梢姡瑢τ谥黧w結構質量問題，或者問題嚴重導致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質量標準的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購房者可以退房。但是對于墻皮脫落、屋內漏水等由于工程質量而出現的問題，只能要求開發(fā)商承擔維修責任，但不能因此而要求退房。

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• 問 房屋因質量問題,可以退房嗎？遇到商品房質量問題時業(yè)主能不能退房？
  答

  因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。

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