業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂合同效力能否及于業(yè)主

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• 138****2298

  這個(gè)問題關(guān)鍵要看業(yè)主委員會(huì)在簽訂物業(yè)合同前是否完成了這個(gè)事項(xiàng)，如召開業(yè)主大會(huì)，或已經(jīng)有三分之二的業(yè)主同意。就可以簽訂。反之則違反規(guī)定，可以撤銷

  查看全文↓ 2018-07-19 09:30:00
• 132****9276

  業(yè)主大會(huì)（業(yè)主代表大會(huì)）是業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)機(jī)構(gòu)，《物權(quán)法》第七十六條 規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
  綜上所述，低于專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)未形成決議，業(yè)主委員會(huì)不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同?？赏ㄟ^行業(yè)主管部門處理或走法律途徑解決。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:29:45
• 135****1834

  屬于聘用合同，也稱雇傭合同。就是業(yè)主委員會(huì)雇傭物業(yè)公司幫助管理小區(qū)安全、衛(wèi)生和正常的公用設(shè)施維護(hù)等。對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，由業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。

  查看全文↓ 2018-07-19 09:29:37

相關(guān)問題

• 問 ??業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系是什么??？
  答

  　　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。業(yè)主委員會(huì)體現(xiàn)業(yè)主自治，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理，二者共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

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• 問 ?? 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系是什么啊？
  答

  這三者關(guān)系既簡(jiǎn)單又復(fù)雜。一般來說，小區(qū)一切權(quán)利由全體業(yè)主說了算，業(yè)主推選業(yè)主代表，組成業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂管理服務(wù)合同。業(yè)委會(huì)是業(yè)主的代表，要為業(yè)主的利益負(fù)責(zé)，物業(yè)是服務(wù)于全體業(yè)主。但在現(xiàn)實(shí)生活中，以上關(guān)系表現(xiàn)得并不十分清晰，甚至出現(xiàn)顛倒。業(yè)委會(huì)往往會(huì)并不能尊重和維護(hù)全體業(yè)主的利益，沒有一定的工作規(guī)程，缺乏監(jiān)督機(jī)制，常常獨(dú)斷專行，濫用權(quán)力，越權(quán)處理應(yīng)該由全體業(yè)主才能決定的事情。業(yè)主大會(huì)一年也開不了一次，或幾年也不開一次。由此使全體業(yè)主的利益受到損害。物業(yè)公司則一切以贏利為目的，小區(qū)交給他們管理，往往注重了經(jīng)營(yíng)，忽略了服務(wù)，讓業(yè)主十分寒心。特別是個(gè)別人謀取業(yè)委會(huì)的職權(quán)后，與不良物業(yè)一啪即合，相互勾結(jié)，把小區(qū)當(dāng)成自己個(gè)人辦的公司來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。甚至出現(xiàn)私分侵吞公共所得情況。以至在很多小區(qū)都會(huì)出現(xiàn)的這樣和那樣的問題。要理順這三者關(guān)系。首先，應(yīng)該讓全體業(yè)主明白小區(qū)管理是近年來出現(xiàn)的一種新生事物。隨著城市化建設(shè)發(fā)展的進(jìn)程，影響將越來越大。這三者關(guān)系處理不好，問題也會(huì)越來越多。所以一定要積極關(guān)心小區(qū)管理，主動(dòng)維護(hù)自己的利益；其次，要推選真正關(guān)心和維護(hù)小區(qū)利益，不謀私利的業(yè)主代表，出來管理小區(qū)事務(wù)，同時(shí)積極支持和監(jiān)督他們的工作，千萬不能輕易把自己的權(quán)利全權(quán)委托給一個(gè)無法足夠令自己信任的人；再次，要選聘一個(gè)好的物業(yè)來管理服務(wù)小區(qū)業(yè)主，主要應(yīng)該訂好服務(wù)合同，把雙方的權(quán)利責(zé)任義務(wù)規(guī)定訂細(xì)、訂清楚，有的小區(qū)嘗試讓幾個(gè)物業(yè)來競(jìng)標(biāo)的辦法，有一定參考。另外，業(yè)委會(huì)成員應(yīng)該主動(dòng)接受全體業(yè)主監(jiān)督，在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)開展工作，定期開業(yè)主大會(huì)，定期公布帳目，以便更好獲得大家的信任和支持。**后，要清楚小區(qū)管理與住房建設(shè)一樣，政府歸口管理部門是所屬地的住建局，業(yè)委會(huì)的成立由他們審批，另外當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)也有一定的領(lǐng)導(dǎo)職能，發(fā)現(xiàn)問題可以及時(shí)向這兩個(gè)部門反映。以上回答，是否解決了你的問題。

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• 問 ??業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒交物業(yè)費(fèi)
  答

  不能。附相關(guān)法條：《**高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

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• 問 ?? 業(yè)主委員會(huì)能否作為原告起訴物業(yè)公司?
  答

  在民事案件中，業(yè)主委員會(huì)可以是適合主體。1.物業(yè)管理雖然沒有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格，但從其成立、職責(zé)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面分析，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬非法人組織，系依法成立并向政府房管行政主管部門備案。2.系業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂與物業(yè)管理相關(guān)的合同、履行合同，依法接受法律監(jiān)督，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理。3.法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，則在相應(yīng)的民事法律關(guān)系中就應(yīng)有其訴訟地位，二者必須統(tǒng)一。4.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)。5.業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事爭(zhēng)議的，可以作為被告參加訴訟，業(yè)主委員會(huì)是合格的訴訟主體，故其作為原告起訴適當(dāng)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行實(shí)體。

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• 問 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)有什么關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)作用是什么
  答

  近年來，住房商品化和住房管理商品化成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨之產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，訴至法院的物業(yè)管理糾紛案件呈明顯上升趨勢(shì)，究其原因，大多都是由于物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的法律關(guān)系不明確，各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清晰，搜房網(wǎng)就此問題在本文中作一些初淺探討。 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè) 一、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中的地位和作用 與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進(jìn)行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務(wù)體制，其**基本的特點(diǎn)是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合。 全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它由業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部各個(gè)成員按一定程序選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)具體處理業(yè)主團(tuán)體的日常事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)則是對(duì)建筑物進(jìn)行統(tǒng)一專業(yè)化管理服務(wù)的企業(yè)。 二、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系 在實(shí)踐中，過去我們大都將業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實(shí)這是望文生義引起的片面理解，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展會(huì)造成極大的危害。 （一）委托的產(chǎn)生、發(fā)展是由于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。這與我國(guó)《合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的，委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對(duì)照新合同法就會(huì)發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的區(qū)別的，具體反映在以下幾個(gè)方面： 1.合同的目的不同?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。這條規(guī)定是法律對(duì)委托合同概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的**主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不能親自來處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會(huì)達(dá)數(shù)千人，如果每一個(gè)業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，**終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無法管的局面?！? 2.《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。 3.物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)于報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的區(qū)別。 4.依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)只可以將專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營(yíng)公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。 5.《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對(duì)另一方的信任有所動(dòng)搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時(shí)行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，而無須征得對(duì)方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時(shí)隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。 從上述五個(gè)方面的本質(zhì)量區(qū)別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動(dòng)中是存在著委托行為的，例如：委托專營(yíng)公司提供專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)并投票等行為都屬于委托行為。 在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識(shí)的不清晰，加上《中華人民共和國(guó)合同法》沒有頒布，對(duì)委托合同的概念沒有一個(gè)明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國(guó)合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國(guó)合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相距甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會(huì)誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，**終必然給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。 （二）所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實(shí)施的且法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡(jiǎn)單商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會(huì)以后，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，個(gè)人由于知識(shí)、才能、時(shí)間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時(shí)間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可缺少的重要內(nèi)容。 代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為**根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在代理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系”。 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理企業(yè)來代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來涵蓋物業(yè)管理的概念。 委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動(dòng)。但物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只是享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托——代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。