房改房出售后一年內(nèi)重新購買商品房可按差額繳納契稅嗎

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• 134****6864

  一、已購公有住房上市需知
  ----A、何謂公有住房？又何謂公有住房上市？
  公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房；而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。
  
  ----B、已購公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈與？
  已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：
  ----1、已取得房地產(chǎn)權證；
  ----2、出售的，已按揭準價或成本價付清房款；
  ----3、交換、贈與的，已按成本價付清房款；
  ----4、交納應分攤共有建筑面積價款；
  ----5、已按規(guī)定交納國有土地使用權出讓金；
  ----已購公有住房已按標準價或成本價付清房款，取得房地產(chǎn)權證的，可以抵押、出租。
  
  ----C、未分攤的共有建筑面積的已購公有住房在出售、交換及贈與時，須作什么安排？
  ----1、未分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測繪所測量計算屬于該房屋分攤的共有建筑面積；
  ----2、對于10層以上(包括10層)的高層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權人以該面積的交易評估價的20%向原產(chǎn)權單位購買；
  ----3、對于10層以下的多層建筑，分攤的共有建筑面積，由產(chǎn)權人以該面積的交易評估價的10%向原產(chǎn)權單位購買；
  ----4、原產(chǎn)權單位已撤消的，該房款應交付其上級主管部門；無上級主管部門的，應交付廣州市住房制度改革辦公室；
  ----5、以上收入應全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專戶管理；
  ----6、已購公有住房應分攤共有建筑面積的測量費用，由收取共有分攤建筑面積價款的單位負責；
  ----7、已購買所分攤共有建筑面積的已購公有住房出售、交換、贈與時，所得價款應全額歸原產(chǎn)權人。
  
  ----D、出售、交換及贈與已購公有住房需要繳交什么費用？
  ----1、已購公有住房出售、交換、贈與的，產(chǎn)權人應按交易評估價格的1%繳納國有土地使用權出讓金；
  ----2、原產(chǎn)權單位已繳納國有土地使用權出讓金的，產(chǎn)權人應補交的國有土地使用權出讓金向原產(chǎn)權單位交納；
  ----3、已購公有住房上市時，應當依照國家、省、市的有關規(guī)定征收稅費，但交易時免征營業(yè)稅(及其附征的城市建設稅、教育費附加等)、土地增值稅；
  ----4、自住滿5年以上的，免征個人所得稅。
  
  ----E.何種公有住房不得出售、交換及贈與？
  ----下列已購公有住房不得上市：
  ----1、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權利的；
  ----2、在市房屋拆遷主管機關拆遷公告范圍內(nèi)的；
  ----3、產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
  ----4、違反產(chǎn)權人與原產(chǎn)權單位購房約定的；
  ----5、國家、省、市規(guī)定不能上市的。
  
  ----F、已購公有住房在出售、交換及贈與時的各項注意事項
  ----1、經(jīng)廣州市住房制度改革辦公室核準；
  ----2、按出售、交換、贈與、抵押、出租的有關法律、法規(guī)，辦理交易過戶、產(chǎn)權登記、租賃登記手續(xù)；
  ----3、出售以標準價購買的已購公有住房時，賣方應在辦理交易確認后30日內(nèi)，把出售中屬于原產(chǎn)權單位收益的部分存入基金專戶，方可辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記；
  ----4、已購公有住房出售時，交易雙方應如實申報成交價格，在同等條件下，原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權；
  ----5、原產(chǎn)權單位應自收到廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面通知書之日起10日內(nèi)作出書面答覆，并辦理交易手續(xù)；
  ----6、逾期不答覆或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購買權；
  ----7、已購公有住房中超過本人職務住房面積分配標準部分，已按市場價購買的，出售時該超標部分免繳國有土地使用權出讓金；
  ----8、已購公有住房出售時，產(chǎn)權人原是以成本價購買的，增值部分全部歸個人所有；
  ----9、以標準價購買的，增值額的80%歸個人所有，20%交回原產(chǎn)權單位，納入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設的單位住房基金專戶管理；
  ----10、已購公有住房相互交換，或者與商品房、私房交換的，按廣州市房地產(chǎn)交易所的評估價格計價，并按規(guī)定繳納有關交易稅費；
  ----11、已購公有住房上市后，原產(chǎn)權人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購買公有住房。
  
  ----G、買賣房改房的各項程序
  ----1、房改房在出售、交換及贈與前需先如實填報《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，由原產(chǎn)權單位核對有否違反購房約定。如屬出售的，由原產(chǎn)權單位加具是否購買的意見，并提交下列材料向市房改申請辦理上市核準手續(xù)；
  ----①、《廣州市職工已購公有住房上市核準表》一式六份；
  ----②、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。交換、贈與的，必須按成本價付清房款；
  ----③、《廣州市公有住房買賣協(xié)議書》；
  ----④、產(chǎn)權人身份證。
  ----2、出售、交換程序
  ----①、序所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分攤的，到市房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量的手續(xù)，計算應分攤的共有建筑面積；
  ----②、持市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù)；
  ----③、產(chǎn)權人在市房地產(chǎn)交易所發(fā)出《交易過戶通知書》之日起30天內(nèi)，交納有關稅費及國有土地使用權出讓金，并把屬于原產(chǎn)權單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準并開具證明后，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù)、市房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，領取《房地產(chǎn)證》；
  ----3、贈與程序
  ----①、所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分攤的，到市房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量的手續(xù)，計算應分攤的共有建筑面積；
  ----②、到公證處開具《評估介紹信》后，持《評估介紹信》、《房地產(chǎn)證》或《房屋產(chǎn)權所有證》、《國有土地使用證》到市房地產(chǎn)估價所估價，并持市房地產(chǎn)估價所出具的有關資料到公證處辦理贈與公證；
  ----③、持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》、公證文書到市房地產(chǎn)登記所辦理贈與登記手續(xù)，交納有關稅費、國有土地使用權出讓金及應分攤的共有建筑面積價款；
  ----4、抵押程序
  ----①、持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，到市房地產(chǎn)登記所按規(guī)定辦理填表申請、查檔入冊、收入繳費、權利確認、繕證發(fā)證等抵押登記手續(xù)；
  ----5、出租程序
  ----①、持經(jīng)市房改辦核準的《廣州市職工已購公有住房上市核準表》，到房屋所有地的房屋租賃管理部門辦理登記手續(xù)；
  ----②、房改房上市經(jīng)廣州市房改辦核準后，均應按有關出售、交換、贈與、抵押、出租的有關法律、法規(guī)，按類別辦理相關的交易過戶、產(chǎn)權登記、抵押登記、租賃登記等手續(xù)；
  ----H、已購公有住房抵押后的安排？
  ----1、已購公有住房抵押的，抵押額應依照有關規(guī)定扣除各項稅費后設定，并按規(guī)定辦理抵押登記；
  ----2、已購公有住房抵押處分時，原是以成本價購買的，應當根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六及第七條辦理，并扣除有關稅費后，抵押權人方可依法受償；
  ----3、已購公有住房抵押處分時，原是以標準價購買的，應當根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六、第七及第十二條辦理，并扣除有關稅費后，抵押權人方可依法受償。
  
  二、房改房上市收費一覽
  ----出售已購公有住房需繳稅費
  ----賣方：
  ----1、按房屋售價的0.5%繳交交易手續(xù)費；
  ----2、按房屋售價的0.05%繳交印花稅；
  ----3、按交易評估價格的1%繳納國有土地出讓金；
  ----4、按規(guī)定繳交個人所得稅(自住滿5年以上的，免征個人所得稅)。
  ----買方：
  ----1、按房屋售價的0.3%繳交交易手續(xù)費；
  ----2、按房屋售價的0.05%收繳交交易手續(xù)費；
  ----3、按房屋售價的3%繳交契稅。

  查看全文↓ 2018-07-20 11:43:43
• 147****5673

  二手房交易稅費的產(chǎn)生主要包括以下4種情況： 　　 　　一． 正常過戶 　　 　　
  1.營業(yè)稅：（稅率5.55% 賣方繳納）根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。這里有兩個要點
  ①購買時間超過5年這里首先看產(chǎn)權證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)（房改房看國有住房出售收入專用票據(jù)）這三種證件按照時間**早的計算。一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權證，房改房中時間**早的是房改所收的定金的票據(jù)。
  ②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額征收營業(yè)稅。 　　 　　
  2. 個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件
  ①家庭唯一住宅
  ②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類房產(chǎn)）。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20% 　　 　　
  3. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免征收。 　　 　　
  4. 契稅：（基準稅率3% 優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。 　　 　　
  5.測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月后新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產(chǎn)權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。 　　 　　
  6.二手房交易手續(xù)費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米 　　 　　
  7.登記費：（工本費）80元 共有權證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結(jié)婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證復印件一套（如果賣方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網(wǎng)簽買賣協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。注：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認，并提交房改原始票據(jù)原件

  查看全文↓ 2018-07-20 11:43:15
• 136****7897

  你好，佛山廣琳地產(chǎn)為你服務。這個問題不大，按現(xiàn)在的政策只需要交納3點契稅就可以了。謝謝

  查看全文↓ 2018-07-20 11:42:41

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• 問 房改房出售后要繳納契稅嗎
  答

  房改房免交契稅房改房，是指于1994年國務院發(fā)文實行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是我國城鎮(zhèn)住房由從前的單位分配轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟的一項過渡政策，現(xiàn)如今又可以叫做已購公有住房。公有住房只能是單位職工購買，符合公有住房出售管理相關規(guī)定的，經(jīng)縣級以上房改部門審核批準后才能辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，職工購買單位公有住房，根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，可直接免征契稅?！　　∪绻抢^承房產(chǎn)過戶，不管繼承的房產(chǎn)是商品房還是房改房，都不需繳納契稅。繼承人辦理了房產(chǎn)繼承公證手續(xù)后，需攜帶房產(chǎn)證到房產(chǎn)測繪部門，委托其進行房屋面積測繪。

  全部5個回答>
• 問 請問上海售后公房出售一年內(nèi)再次購房契稅退稅政策還實行嗎？
  答

  公房 有:成本價買進 和優(yōu)惠價買進 要是要求退契稅,那你還要把成本價和優(yōu)惠價補交到本地區(qū)該物業(yè),**低過戶價,這樣對你根本就劃不來,

  全部6個回答>
• 問 賣房一年內(nèi)買房如何減免契稅
  答

  一、購房者如果按照規(guī)定條件買賣房產(chǎn)，可以申請減免契稅。 1、購買者和出售者在買賣房產(chǎn)合同中簽字的日期未滿一年的，經(jīng)房屋買賣雙方申請，經(jīng)國家稅務機關審核同意，可以減免契稅； 2、購買者和出售者在買賣房產(chǎn)合同中簽字的日期不滿一年，但是購買者可以提供相應的證明材料，證明購買者在此之前有擁有此房產(chǎn)的權利，經(jīng)國家稅務機關審核同意，可以減免契稅。 二、如果購買者和出售者在合同中簽字的日期超過一年，可以提出申請，由國家稅務機關審核同意后可以減免契稅。

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• 問 限價商品房能五年內(nèi)贈與嗎
  答

  可以。贈與得到住房，隨時可以賣掉。不一定非要持有滿五年。贈與得到住房，不管你持有多少年，賣掉。都需要繳納差額20%的個人所得稅。滿五年賣掉，免除5.55%營業(yè)稅。

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• 問 ??新購商品房如何繳納契稅和維修基金
  答

  商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位（開發(fā)商）交納維修基金。開發(fā)商代收的維修基金屬與全體業(yè)主共同，不計入住宅銷售收入。專項維修資金繳納標準：高層(含帶電梯的多層)90元/㎡、多層(含別墅)50元/㎡（各地房屋維修基金標準與經(jīng)濟水平掛鉤，具體收取標準略有出入）；房屋維修基金=每平方米建筑面積成本價x比例x面積。注意事項：維修基金的具體標準由當?shù)胤慨a(chǎn)部門確定，所以維修基金比例在各地區(qū)之間都有一定的差異，房天下建議各位購房者到當?shù)卣W(wǎng)站或房管局網(wǎng)站進行詳情查詢。

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