沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn)買賣合同是否有效，存在什么風(fēng)險(xiǎn)？？

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• 155****7157

  一、以下情況二手房買賣合同無(wú)效：
  (1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無(wú)效合同。
  (2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
  (3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國(guó)家利益的合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺詐手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。
  (4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國(guó)家利益的合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
  (5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當(dāng)私人趁對(duì)方處于危難之際利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
  (6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
  (7)當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書面房屋買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效。
  二、買二手房避免二手房買賣合同糾紛有妙招第一，檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)第二，是要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載;第三，檢查房屋本身的質(zhì)量。除了以上幾點(diǎn)之外，還要注意房屋是否被賣房人出租;第四，要檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致。第五，看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛;第六，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，除了要嚴(yán)格按照建設(shè)委員會(huì)的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細(xì)節(jié)問(wèn)題納入合同內(nèi)容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶籍的遷移等問(wèn)題。第七，買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業(yè)管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。第八是對(duì)于貸款無(wú)法如約辦下來(lái)的情況要尤其注意，這是導(dǎo)致**近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設(shè)立一個(gè)期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。

  查看全文↓ 2018-08-05 20:01:00
• 136****3714

  首先,房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定,目前的主流觀點(diǎn)是,違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。 其次,房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明,沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán),出賣沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效,轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《**高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋
  (一)》第九條規(guī)定:依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。 再次,有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同,這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同,在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí),該合同不生效,但不生效不是無(wú)效,一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn),該就成為一份無(wú)效合同了。 **后,只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。比如說(shuō):雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證,卻簽訂了一份買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三者利益;等等。 合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效,這也是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無(wú)效屬于絕對(duì)、當(dāng)然、自始無(wú)效,因此,當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無(wú)效事由時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除,以免造成更大的損失。

  查看全文↓ 2018-08-05 20:00:49
• 156****8518

  關(guān)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)買賣合同是否無(wú)效這個(gè)問(wèn)題,近些年,對(duì)于民事合同,司法實(shí)踐中有更加注重尊重雙方當(dāng)事人意愿的趨向,基于此點(diǎn)原因,在適用法律時(shí),往往也可能有所突破。比如對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定中“不得轉(zhuǎn)讓”的理解,現(xiàn)在有很多地方在司法實(shí)踐中往往解釋為“房地產(chǎn)管理部門對(duì)此不予辦理登記”,但這并不是直接認(rèn)定雙方買賣合同無(wú)效的理由。關(guān)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)買賣合同是否無(wú)效? 各地法院也有各種各樣的解釋。比如上海市高院在《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問(wèn)題的解答》中就提到以下觀點(diǎn)“房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前,其雖不能享有房屋所有權(quán),但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一,沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利,因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。此外,對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的買賣,還有一種解讀是附期限或者附條件的合同。
  二、沒(méi)有房產(chǎn)證存在風(fēng)險(xiǎn)嗎?未取得房產(chǎn)證的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。購(gòu)房者及出賣人在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)對(duì)訴爭(zhēng)標(biāo)的物的具體情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。購(gòu)房者在購(gòu)買未取得房產(chǎn)證的房屋時(shí),應(yīng)慎重對(duì)待,否則事后未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意,造成出賣人無(wú)權(quán)處分,將會(huì)導(dǎo)致合同效力待定,會(huì)給買受人帶來(lái)不必要的損失。作為出賣人未取得房產(chǎn)證,該合同項(xiàng)下的具體內(nèi)容不明確,容易造成雙方合同約定的部分內(nèi)容不明確,致使雙方對(duì)合同內(nèi)容存在不可預(yù)知的情況,從而造成新的糾紛的產(chǎn)生。

  查看全文↓ 2018-08-05 20:00:38
• 144****6954

  我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！币罁?jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定依法登記權(quán)屬證書只是物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產(chǎn)權(quán)的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權(quán)行為，不是物權(quán)行為，只要符合合同的成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。
  
  也就是說(shuō)雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過(guò)戶手續(xù)，房屋的物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)不能對(duì)抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權(quán)已經(jīng)成立，雙方都受到相關(guān)條款的約束，其后的取得產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)助過(guò)戶等行為是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，如不能達(dá)到上述目的，購(gòu)買方可依法要求違約方繼續(xù)履行合同承擔(dān)違約責(zé)任或者退還購(gòu)房款賠償損失。
  
  由此可知，未取得房產(chǎn)證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產(chǎn)證的房屋買賣行為涉及到諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此買賣雙方一定要制定嚴(yán)密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到**低。

  查看全文↓ 2018-08-05 20:00:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效？
  答

  　經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來(lái)，要求與對(duì)方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無(wú)效嗎?并非如此?！　∈紫龋康禺a(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效?！　∑浯?，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán)，出賣沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無(wú)效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無(wú)效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。比如說(shuō)：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無(wú)效屬于絕對(duì)、當(dāng)然、自始無(wú)效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無(wú)效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋可以買嗎，房屋買賣合同是否有效呢？
  答

  不太好弄，沒(méi)有過(guò)戶，兩證上不是你的名字

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)賣方未取得房產(chǎn)證，買賣合同是否有效？
  答

  如果你們是雙方共同的結(jié)果那就是有效的。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子買賣合同有效嗎?
  答

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子買賣合同有效，但不建議大家在這種情況之下購(gòu)買房屋。因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，也不能夠辦理房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，意味著即便是交付了房款，實(shí)際房屋的所有產(chǎn)權(quán)人還是沒(méi)有發(fā)生變化，如果在這段期間賣方將房屋抵押或者是轉(zhuǎn)賣買方的利益根本得不到保障，所以在購(gòu)買房屋之前，要提前了解到房屋是否具備有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，以及開(kāi)發(fā)商是否五證齊全。根據(jù)我國(guó)對(duì)于合同法的相關(guān)規(guī)定，在雙方簽訂針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同時(shí)，在沒(méi)有辦理物權(quán)登記也不影響合同的效力，但合同有效并不代表能夠履行合約，特別是當(dāng)賣方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，則意味著簽訂合同的目的沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)，所以合同沒(méi)有辦法繼續(xù)履行。所以在交易的過(guò)程當(dāng)中，盡可能的以合法的途徑購(gòu)買房屋，不要購(gòu)買沒(méi)有房屋所有產(chǎn)權(quán)的房屋。

• 問(wèn) 私有房屋買賣合同是否有效？
  答

  合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力并無(wú)影響。