土地使用權出讓價格怎么評估，知道的都可以說說

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• 143****9390

  基準地價體系里面就要專門的出讓金價值。
  跟求基準地價類似。

  查看全文↓ 2018-08-22 17:05:42
• 147****5605

  國有土地使用權出讓中的土地估價，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門及其事業(yè)單位的土地估價師或委托專業(yè)的土地評估機構進行評估。
  
  評估價格應當是擬出讓宗地在正常市場條件下的客觀、正常價格。土地估價方法包括市場比較法、假設開發(fā)法（剩余法）、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修訂法等。由于出讓宗地一般都是用于開發(fā)或再開發(fā)建設，因此，假設開發(fā)法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益還原法和基準地價系數(shù)修訂法也比較常用，成本逼近法則較為少用。
  
  估價師在承擔國有土地使用權出讓估價時，一定要對未來的房地產(chǎn)市場變化趨勢有準確的把握，同時要對出讓文件中關于出讓地塊的條件介紹和使用條件進行認真分析，堅持多方法比較，客觀確定評估對象的正常市場價格，規(guī)范出具相應的土地估價報告。

  查看全文↓ 2018-08-22 17:05:38
• 136****2335

  劃撥土地就是評估評估土地劃撥價值。
  你要是想知道你土地劃撥大概價值，就拿你們當?shù)氐幕鶞实貎r減去出讓金就行。
  一般劃撥土地的使用年限是永久，就是按**高年期評估。

  查看全文↓ 2018-08-22 17:05:34

相關問題

• 問 土地使用權出讓價格怎么評估？
  答

  所謂土地出讓是指國家將國有土地出讓給個人或單位使用,個人或單位繳納土地出讓金。出讓方只能是各級人民政府,土地部門具體負責。所謂轉讓是指單位或個人將合法取得的土地使用權轉讓給他人,這個轉讓價格雙方可以協(xié)商。

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• 問 ??使用權公房如何辦理過戶手續(xù)，清楚的都可以說說
  答

  單位公房個人只有使用權，沒有產(chǎn)權，無法辦理過戶手續(xù)。需要房主和單位協(xié)議買斷產(chǎn)權，繳納土地出讓金和契稅等稅費，辦理個人名字房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質土地證，才可申請過戶該住房。

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• 問 土地使用權轉讓價格評估的方法？怎么續(xù)期，要多少費用？
  答

  國務院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三章中規(guī)定:土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理。

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• 問 ??土地出讓價格評估的方法是哪些？
  答

  地價評估方法，按照其估價對象不同可分為基本估價法和應用估價法?；竟纼r方法是為評估單個宗地價格所采用的方法，屬于此類方法的有：市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。應用估價是在應用基本估價方法評估樣點宗地地價的基礎上，對一定區(qū)域內的土地價格、地價影響因素和地價變化規(guī)律進行分析，建立起一套大范圍內宗地價格與宗地條件及影響因素間的相關關系，作為該范圍內宗地價的評估標準，從而在需要時可以迅速地評估出該區(qū)域內宗地價格。此類方法多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。屬于此類的方法有：路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數(shù)修訂法等。①市場比較法是地價評估方法中**重要、**常用的方法，也是國際上通用的經(jīng)典估價方法之一。其基本思路是根據(jù)替代原則，將待估地產(chǎn)與在較已發(fā)生交易的類似地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似地產(chǎn)的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的交易情況、交易日、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實現(xiàn)的價格。這里所指的類似地產(chǎn)是指在用途、結構、區(qū)位等方面與待估地產(chǎn)相同或相似的地產(chǎn)。②還原收益法也是地價評估中**常用的方法之一，它是在估算地產(chǎn)未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象的未來收益還原為評估日期收益的一種方法。用公式表示為：土地價格=土地純收益÷土地還原利率。③成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的估價方法。用公式表示為：地產(chǎn)價格=地產(chǎn)取得費+地產(chǎn)開發(fā)費+稅費+利息+利潤+地產(chǎn)所有權收益。④剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法等，是國際上較為流行的評估方法。是一種對具有發(fā)展?jié)撃艿牡禺a(chǎn)進行估價的方法，其基本思路是采用倒算的方式，估算出未來房地產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除建筑總費用、利息、利潤之后所剩的余額即為地產(chǎn)價格?；竟绞牵旱禺a(chǎn)價格=房屋的預期總售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息。⑤路線價估價法是對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。計算公式為：宗地地價=路線價×深度指數(shù)×宗地面積+其他條件修正額。⑥標準宗地估價法的基本思路是在一定范圍的均質區(qū)段、區(qū)片內，選定一具有代表性的宗地，即其形狀、面積、臨街條件、土地利用狀況、地勢、效用均具有代表性，屬標準狀態(tài)的宗地，通過收益還原法、市場比較法、成本逼近法或剩余法評估標準宗地地價，將待估地產(chǎn)與條件類似的標準宗地加以比較對照，從標準宗地的既知價格，經(jīng)影響地產(chǎn)的日期、區(qū)域因素及個別因素等差別進行修正后，得出待估地產(chǎn)**可能實現(xiàn)的價格。⑦基準地價系數(shù)修訂法是中國地價評估的基本方法之一。是利用基準地價和基準地價修訂系數(shù)，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處的區(qū)域的平均條件相比較，并對照修訂系數(shù)表選取相應的修訂系數(shù)對基準地價進行修正，進而求出待估宗地在估價日期的價格的方法。 中國土地使用制度是在堅持社會主義土地公有制的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離。因而，中國所研究的土地價格主要是土地使用權的價格。是以土地使用權出讓、轉讓為前提，土地使用者取得土地使用權和相應年期內土地收益的購買價格。

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• 問 土地出讓價格評估的方法是什么？
  答

  　土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法?！　?一)市場比較法　　市場比較法是土地估價中**基本、**常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理。根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。　　　　(二)收益還原法　　收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。　　由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

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