??想問下大伙房產合理避稅方法有哪些

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• 156****2574

  常用的避稅方法有很多，主要有：利用國家稅收優(yōu)惠政策、轉移定價法、成本計算法、融資法和租賃法。合理避稅是納稅人從自身經濟利益大化地進行避稅籌劃，下面就介紹幾種常見的避稅方法。
  一、利用合作開發(fā)方式合理避稅，利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業(yè)可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
  二、利用股權轉讓方式合理避稅，股權轉讓業(yè)務不繳納營業(yè)稅、城建稅、費附加和土地稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
  三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅。
  四、通過從高稅國向低稅國或避稅地以較低的內部轉讓定價銷售商品和分配費用，或者從低稅國或避稅地向高稅國以較高的內部轉讓定價銷售商品和分配費用，使國際關聯企業(yè)的整體稅收負擔減輕。
  五、關聯企業(yè)之間相互提供服務或勞務，通常是境外公司收費高，境內公司收費低甚至不收費。有的還虛列境外公司費用。
  房產合理避稅方法哪種劃算
  其中利用股權轉讓方式合理避稅的方法似乎劃算，例：
  某房地產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五 酒樓，出售給一外國者，開發(fā)成本１８億元售價２８億元，按規(guī)定此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、費附加、印花稅、土地稅約１．７７億元（計算過程略）

  查看全文↓ 2018-08-25 19:26:24
• 155****1653

  　合理避稅是納稅人從自身經濟利益**大化地進行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。
  　　一、利用合作開發(fā)方式合理避稅
  　　利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業(yè)可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
  　　例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
  　　1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，
  　　2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)
  　　3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)
  　　籌劃分析；現假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
  　　方案一：合作開發(fā)
  　　甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
  　　方案二；出借資金
  　　假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
  　　方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。
  　　由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。
  　　籌劃結果；
  　　從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為**佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
  　　二、利用股權轉讓方式合理避稅
  　　例；某房地產開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)
  　　籌劃分析；
  　　該房地產開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
  　　第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
  　　第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發(fā)公司提供，并作應付款項處理
  　　第三部；固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。

  查看全文↓ 2018-08-25 19:26:03
• 133****9619

  房地產企業(yè)避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業(yè)則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發(fā)項目產生的利潤降至**低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
  避稅具體方法：
  一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，這是房地產開發(fā)企業(yè)較為普遍采用的一種手段。
  二、是預收房款開具收據,不開具發(fā).票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
  　　三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。
  　　四、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
  　　五、是鉆政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發(fā)項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
  　　六、是虛列開發(fā)成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業(yè)預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環(huán)，從而少納或不納銷售不動產營業(yè)稅及附加等。
  　　七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。
  　　八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
  　　九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
  　　十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

  查看全文↓ 2018-08-25 19:25:49
• 147****1033

  　　房地產合理避稅方案的分析
  　　土地增值稅一般知識點
  　　土地增值稅是對在我國境內有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅?？鄢椖堪ǎ?、 取得土地使用權所支付的金額。2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本和費用。3、已使用過的舊房及建筑物的評估價格。4、與轉讓房地產有關的稅金，包括轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅以及教育費附加。5、財政部確定的其他扣除項目，目前規(guī)定對從事房地產開發(fā)納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的20%加計扣除。 土地增值稅稅率表：
  　　**新政策
  　　2007年 1月16日國家稅務總局網站發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?月1日起開展房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。
  　　土地增值稅要點 兩種情形免征土地增值稅
  　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定納稅。
  　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產

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相關問題

• 問 ??想問下大伙房地產有哪些部門？
  答

  1、營銷部——負責開發(fā)項目的銷售或者租賃工作，是公司的“龍頭”部門。2、財務部——負責公司的會計核算和財務管理，是公司的核心部門。 3、工程部——負責項目的建設和管理，確保工期、質量、安全及成本控制執(zhí)行等。 4、辦公室——負責上下溝通，左右協調。 5、人力資源部——負責人力資源的開發(fā)、配置和管理。 6、發(fā)展部——負責公司的發(fā)展戰(zhàn)略，項目的具體策劃，取地以及相關許可的辦理等一系列前期開發(fā)工作。 7、其他一些根據需要設置的部門，如公關部，材料采管部，等等。

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• 問 ??想問下大伙房子有甲醛怎么辦？
  答

  1.新房入住前要通風不管家中的裝修使用的是什么材料，也許購買材料的時候所有東西都標榜環(huán)保，但新房甲醛處理也是不可省略的步驟.在新房入住之前，要注意晾房，每天通風，保持空氣濕度，也要隨時測量屋內的甲醛含量，確保不超標才能入住.2.新房除甲醛,除濕氣首先我們可以在各個房間擺放能吸收有害物質的綠植，常春藤,橡膠樹,吊蘭,蘆薈等都能起到為新房除甲醛的作用.同時一些氣味比較濃郁清新的水果，例如菠蘿,檸檬等都能夠為房間釋放一些好聞的味道.剛裝修好的房子濕氣重，對于人的身體健康也有一定的危害.經常開窗通風，讓陽光照射進來也能夠出去濕氣.

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• 問 ??想問下大伙房子裝修貴不貴？
  答

  1、買材料裝修對普通來說都是沒任何檢驗的，買裝修材料時作為外行的你，可能會遭遇到很多不同程度的陷阱，而且東奔西走的非常消化體力和精力。2、材料價高在不了材料價格的情況下，購買裝修材料很買低價的，這種只有裝修公司或很有經驗的人才有渠道買到比一般商鋪低價的裝修材料，至少會低出10%。3、材料浪費率高一般買材料都會多預算，自己裝修房子總體的裝修材料浪費率至少會達到10%，像沙子水泥大白粉剩余的材料，需搬運又要浪費一筆費用。4、無設計圖施工憑感覺裝修沒有設計圖，找裝修師傅也都是憑感覺裝修，不然就是聽取裝修師傅的意見，這樣的裝修是非常不專業(yè)、不合理的，裝修后的效果也不是很美觀，而且很多隱蔽工程會做得不好，導致后期維護很難。5、工程質量無保障沒有裝修公司提供的專業(yè)、合法的施工團隊，會存在很多安全隱患，加上自己不太懂得裝修，裝修驗收不對，讓工程質量無保障，裝修后有問題有苦無處訴，返工更加麻煩又不劃算了。6、雇游擊隊施工屬違法行為雇游擊隊施工是屬違法行為，被舉報會被處罰上千元的罰款，如果發(fā)生工人出現工傷或經濟糾紛，即便有書面約定也無用，業(yè)主都需要支付巨額的賠款，而且這種案例每年都在發(fā)生。7、找熟人自己裝修房子，很多時候就是找有熟悉裝修的人來幫忙，其實這樣不僅很浪費時間，還需要花費金錢去請朋友吃飯。如果朋友幫忙好，沒出現問題還好，出現問題了，朋友之間也會造成誤會，導致尷尬的局面，這就得不償失了。8、施工游擊隊真省錢找游擊隊施工是能節(jié)省一筆錢，可這是以犧牲工程質量、材料質量、設計效果、服務、環(huán)保、售后為代價換取的，且后期出現任何問題都需要自己負責。

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• 問 ??想問下大伙房產網簽后有公示嗎？
  答

  網簽和備案有什么區(qū)別？網簽是房地產管理部門為規(guī)范房地產企業(yè)規(guī)范銷售房屋，防止開發(fā)企業(yè)捂盤以及一房多賣而建立的一個網絡化管理系統(tǒng)。購房網簽相當于在房屋管理部門將買賣協議備案，并在互聯網上公示，而且網簽后還會得到一個網簽號，可以在互聯網上查詢網簽信息，已經網簽過的房屋，無法進行第二次網簽，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為。所以你買房的時候，如果不能進行網簽，那么買這個房子就要慎重考慮下了。不排除存在一房多賣的情況。備案包括開發(fā)商備案和購房合同備案。前者指開發(fā)企業(yè)在取得預售證后向房產管理部門備案房屋出售價格，面向社會出售。后者是指購房者和開發(fā)商簽訂合同之后，在房屋管理部門登記備案，實現法律效力的一種方式。我們**關注的就是合同備案，一般購房合同備案以后，都會蓋上“已備案”的標記。2、辦理時間網簽是在開發(fā)商已經取得了預售證，且購房者也滿足購房資格，完成選房，簽訂合同之后，在售樓部或者在房屋管理部門完成的。在這里，我們要注意的是，現在有一部分開發(fā)商會在未取得預售證或其他證明時，就與購房者簽訂相關的協議或者合同，這樣的情況是沒辦法進行網簽的。另外，如果購房者自身的購房資格沒有被核驗通過，也不能進行網簽。備案是在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。一般來說，網簽在前，備案在后，備案以網簽為前提，只有備案后房屋買賣才算是正式生效。（其實很多售樓部都會把網簽和備案的事一起處理，所以才會很多人覺得網簽了就完了）

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• 問 房產合理避稅方法？
  答

  避稅渠道1：拖延工期　　無論如何征稅，都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預征來解決，一旦項目還有哪怕一點沒有完工，國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。　　設想一個小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，從法律上講，不存在任何問題。相信如果國家嚴格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅?！　”芏惽?：提高人工　　對于股份公司而言，一旦經過平衡核算發(fā)現提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內部人控制的萬科?！　‘斎贿€有類似購買巨額保險等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應用。所以，在這里，先要預祝類似萬科等上市房地產企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了，等著加工資吧?！　”芏惽?：搞精裝修　　目前房地產市場一直以毛胚房為主要供應，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅?！　∫簿褪钦f，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加?！　”芏惽?：項目公司　　那些通過項目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預繳征收時期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信項目公司制會越來越多。同時，已經開發(fā)完畢的項目公司，進行注銷的應該也會逐漸增多。　　由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項目、增加成本，土地增殖稅的恢復征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。　　避稅渠道5：轉售為租　　土地增值稅對于產權未發(fā)生轉移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產、也有租賃類房產，因此存在內部操作空間，從而增大銷售類房產的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件?！　《@個約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經營產品結構，這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。

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