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商品房購(gòu)銷(xiāo)合同怎么寫(xiě)

146****1133 | 2018-09-21 00:58:30

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  • 157****3293

    房屋買(mǎi)賣(mài)合同
    合同編號(hào)：no ________
    房屋買(mǎi)賣(mài)合同
    賣(mài)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：
    身份證號(hào)∶
    住所∶
    郵編∶
    電話(huà)∶
    買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：
    身份證號(hào)∶
    住所∶
    郵編∶
    電話(huà)∶
    甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)和北京市有關(guān)規(guī)定，在平等、自愿、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成一致，簽訂本協(xié)議，以資共同信守執(zhí)行。
    第一條甲方自愿將座落于_____________，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共______平方米，______室______廳______廚______衛(wèi)的房產(chǎn)售賣(mài)給乙方。
    第二條房屋價(jià)款及支付方式：
    1、甲方向乙方出售本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)的價(jià)款總金額為人民幣 ______元整（大寫(xiě)______ 佰______ 拾______ 萬(wàn) ______仟 ______佰______ 拾______ 元整）。
    2、上述房產(chǎn)價(jià)款乙方按下列 方式支付給甲方：
    （ 1 ）甲、乙雙方共同到____________房地產(chǎn)交易服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“交易中心”）辦理本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并經(jīng)交易中心受理，甲方消戶(hù)當(dāng)日 （指甲方消戶(hù)前 ） ，乙方一次性付清房產(chǎn)價(jià)款于甲方。
    （ 2 ）乙方于______ 年______ 月______ 日前向甲方付清房產(chǎn)價(jià)款。
    （ 3 ）乙方于 ______前向甲方支付人民幣 ______元整（大寫(xiě)人民幣 ）；剩余房產(chǎn)價(jià)款人民幣 ______元（大寫(xiě)人民幣 ），均由乙方 ______前支付給甲方。
    （ 4 ）其他方式：______________________________。
    3、乙方向甲方支付房產(chǎn)價(jià)款，甲方應(yīng)向乙方出具票據(jù)。
    第三條甲、乙雙方應(yīng)于本合同簽訂之日起______日內(nèi)，共同到__________________房地產(chǎn)交易服務(wù)中心窗口辦理本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。如因一方原因，致影響產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移登記，給另一方造成損失的，由造成損失的一方負(fù)賠償責(zé)任。
    第四條稅費(fèi)分擔(dān)
    1、本合同簽訂之前，本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)如有應(yīng)交納的一切稅費(fèi)均由甲方負(fù)責(zé)交納。
    2、本合同簽訂之后，本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)所發(fā)生的轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)登記費(fèi)、契稅、印花稅、估價(jià)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，經(jīng)雙方協(xié)商由_______________負(fù)擔(dān)。
    3、其他：______________________________。
    第五條甲方應(yīng)于______前，將本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)全部交付給乙方。
    第六條違約責(zé)任
    1、因房管部門(mén)確認(rèn)本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)不能辦理出售、過(guò)戶(hù)手續(xù)，甲方應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)向乙方退還所收的全部款項(xiàng)，本合同解除。
    2、甲方如不按合同約定的日期交付本協(xié)議第一條項(xiàng)下之房產(chǎn)，每逾期一日按房?jī)r(jià)款總額的 ______計(jì)算違約金給付乙方。逾期超過(guò) ______日時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除應(yīng)將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)支付 元的違約金給付乙方。
    3、乙方全部或部分不履行本合同第二條的約定，乙方應(yīng)按房?jī)r(jià)款總額的 ______計(jì)算違約金給付于甲方。逾期超過(guò)______ 日時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，乙方應(yīng)支付 ______元的違約金給付甲方。
    4、甲方保證其出賣(mài)給乙方的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)清楚，無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買(mǎi)受后，如因買(mǎi)受前該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有糾葛，致使影響乙方權(quán)利行使，由甲方承擔(dān)責(zé)任，并賠償乙方因此遭受的損失。
    5、甲方因個(gè)人原因不再出售此房，應(yīng)在三日內(nèi)向乙方退還所收的款項(xiàng)，并付違約金 ___________ 人民幣給乙方。
    第七條其他
    1、因不可抗力使本合同不能履行的，甲方向乙方退還所收的全部款項(xiàng)，本合同解除。
    2、本合同如有未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商解決。
    3、本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，交______房屋土地管理局壹份。
    賣(mài)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：
    身份證號(hào)∶
    住所∶
    郵編∶
    電話(huà)∶
    買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：
    身份證號(hào)∶
    住所∶
    郵編∶
    電話(huà)∶
    ______年___月___日

    查看全文↓ 2018-09-21 00:59:34
  • 142****9398

    消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房都必須簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但對(duì)于絕大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房在人生中只是一兩次的事情，因此，為了保障自身的利益，認(rèn)真仔細(xì)地研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同就顯得相當(dāng)必要。以下指出消費(fèi)者在簽署合同時(shí)比較容易忽略的幾點(diǎn)，供讀者參考。 　　
    一、 商品房的價(jià)格以及付款方式。這是關(guān)系到消費(fèi)者切身利益的關(guān)鍵問(wèn)題，因此必須明確注明，此外，如是采用分期付款方式，還要注明每期的繳款時(shí)間。 　　
    二、 發(fā)展商交付房屋的日期。由于這涉及逾期交房的違約問(wèn)題，因此應(yīng)該明確到某年某月某日，不應(yīng)使用模棱兩可的措辭。 　　
    三、 商品房面積。對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確注明銷(xiāo)售面積、實(shí)際使用面積以及當(dāng)面積誤差超過(guò)約定范圍時(shí)所采取的措施。 　　
    四、 獲得產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確時(shí)間。雖然目前由于種種原因，產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放比較慢，但合同中也必須注明一個(gè)合適的日期，以免某些發(fā)展商藉此無(wú)限期地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 　　
    五、 補(bǔ)充合同。一般情況下，發(fā)展商簽署補(bǔ)充合同主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，也就是說(shuō)這類(lèi)合同以保護(hù)發(fā)展商利益為主，因此消費(fèi)者必須多加注意，以免掉進(jìn)某些發(fā)展商的文字陷阱。 　　以上僅僅是簽署合同時(shí)所要注意的比較重要的幾點(diǎn)，對(duì)其他條款消費(fèi)者也不容忽視，應(yīng)該對(duì)整個(gè)合同的內(nèi)容反復(fù)研究，多加推敲，切實(shí)保障個(gè)人的消費(fèi)權(quán)益。

    查看全文↓ 2018-09-21 00:59:26
  • 145****6615

    買(mǎi)房屬大宗消費(fèi)，所以在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要非常謹(jǐn)慎，之前一定要仔細(xì)閱讀商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明，買(mǎi)時(shí)細(xì)心，才能將來(lái)住的安心。下面為您列舉商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明，并附上合同示范文本。

    商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明

    1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。

    2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

    3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

    4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。

    5、對(duì)合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

    6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。

    7、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

    示范文本

    商品房買(mǎi)賣(mài)合同(合同編號(hào)：)

    合同雙方當(dāng)事人：

    出賣(mài)人：______________________________

    注冊(cè)地址：_____________________________

    營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

    企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：__________________________

    法定代表人：____________聯(lián)系電話(huà)：___________

    郵政編碼：_____________________________

    委托代理人：____________地址：_____________

    郵政編碼：_____________聯(lián)系電話(huà)：___________

    委托代理機(jī)構(gòu)：___________________________

    注冊(cè)地址：_____________________________

    營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：__________________________

    法定代表人：____________聯(lián)系電話(huà)：___________

    郵政編碼：_____________________________

    買(mǎi)受人：______________________________

    【本人】【法定代表人】姓名：________國(guó)籍__________

    【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】______________

    地址：_______________________________

    郵政編碼：_____________聯(lián)系電話(huà)：___________

    【委托代理人】【】姓名：__________國(guó)籍：_________

    地址：_______________________________

    郵政編碼：_____________電話(huà)：_____________

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

    第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

    出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。

    該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)_________，土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。

    （以上回答發(fā)布于2013-01-31，當(dāng)前相關(guān)購(gòu)房政策請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)）

    查看全文↓ 2018-09-21 00:59:17
  • 152****7912

    空格空行別留白
    　　購(gòu)房人簽合同前應(yīng)先看一下前面的說(shuō)明，明確以下問(wèn)題：
    　　1、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本雖由市國(guó)土房管局統(tǒng)一編號(hào)、印制，但僅是在本市取得商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）預(yù)售許可證的項(xiàng)目中推薦使用，而非強(qiáng)迫使用。
    　　2、合同文本〔〕中為選擇內(nèi)容，并有很多空格和空白行，供房地產(chǎn)商和購(gòu)房人自行約定或補(bǔ)充約定，合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購(gòu)房人都有權(quán)對(duì)示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。
    　　3、購(gòu)房人簽合同時(shí)一定要注意對(duì)示范文本〔〕中內(nèi)容的選擇，在空格或空行部位填寫(xiě)需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。
    　　不容忽視“當(dāng)事人”
    　　在合同條款之前，我們首先看到的是關(guān)于當(dāng)事人的約定，對(duì)此很多購(gòu)房人都不太重視，事后遇到了一些不必要的麻煩。
    　　購(gòu)房人簽合同前首先要確定在合同上填寫(xiě)的出賣(mài)人與預(yù)售許可證上的售房單位是否一致，上網(wǎng)查一下出賣(mài)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)和企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)的真?zhèn)?，不要接受代理人或代理機(jī)構(gòu)將自己的名字代替預(yù)售許可證上的售房單位填寫(xiě)在出賣(mài)人欄目中。避免已出現(xiàn)過(guò)的購(gòu)房人付了錢(qián)，房地產(chǎn)商卻說(shuō)沒(méi)收到錢(qián)而不肯交房的案件再次重演。
    　　如果房地產(chǎn)商是委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售，購(gòu)房人一定要看清房地產(chǎn)商委托的權(quán)限范圍，要求他們?cè)谖写砣嘶蛭写頇C(jī)構(gòu)情況后面添全所有內(nèi)容，如果出賣(mài)人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)有權(quán)代表房地產(chǎn)商簽字，購(gòu)房人一定要看一下授權(quán)書(shū)的正本，同時(shí)**好要求把該授權(quán)書(shū)作為合同的附件。
    　　購(gòu)房人在合同中被稱(chēng)作買(mǎi)受人，購(gòu)房人在填寫(xiě)前**好事先想清楚用誰(shuí)的名字購(gòu)買(mǎi)。雖然合同備案前，購(gòu)房人和房地產(chǎn)商可自行商議更改，但碰上銷(xiāo)售代理嫌麻煩，以房地產(chǎn)商不同意為理由拒絕修改，購(gòu)房人也沒(méi)有什么好招可以對(duì)付。合同備案后，房屋交付前，購(gòu)房人想換名字，需購(gòu)房人和房地產(chǎn)商一起到國(guó)土房管局辦理更名手續(xù)，除了要花更名費(fèi)，同樣需要房地產(chǎn)商的同意。房屋交付后，購(gòu)房人要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過(guò)戶(hù)，費(fèi)用就更大了。購(gòu)房人如果是貸款買(mǎi)房，銀行手續(xù)一開(kāi)始辦理，房地產(chǎn)商通常都不愿意配合購(gòu)房人更名，就算購(gòu)房人已拿到房產(chǎn)證，由于牽扯抵押委托，即使購(gòu)房人愿意花錢(qián)，辦理過(guò)戶(hù)也不是很容易。
    　　所以在這里提出這個(gè)問(wèn)題，是國(guó)內(nèi)人通常認(rèn)為房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，寫(xiě)誰(shuí)名無(wú)所謂。但由于房產(chǎn)實(shí)行登記制度，如果僅寫(xiě)一方名字，將來(lái)可能會(huì)遇到不必要的麻煩。國(guó)土房管局去年11月曾發(fā)過(guò)一個(gè)1024號(hào)通知，通知中說(shuō)：“夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員，未持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方不具備成為業(yè)主委員會(huì)委員的資格。”由此提醒購(gòu)房人應(yīng)注意到我國(guó)正在制定的《民法第二篇物權(quán)法》草案（全國(guó)人大法工委發(fā)）中有一條：“記載了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人”。根據(jù)這種情況，筆者認(rèn)為合同上還是把夫妻雙方的名字都寫(xiě)上更保險(xiǎn)一些。
    　　目前，也有不少人由于擔(dān)心今后會(huì)征收遺產(chǎn)稅而用子女名字買(mǎi)房的，這在國(guó)際上并不常見(jiàn)，雖然我國(guó)文化和西方文化存在著差異，但如果用發(fā)展的眼光看，這種做法有很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)和不利，孰重孰輕，還望購(gòu)房人三思而后行。
    　　分清大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)
    　　合同第一條首先表述的是購(gòu)房人要購(gòu)買(mǎi)房屋的建設(shè)依據(jù)，包括土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
    　　土地使用證反映了房屋所在小區(qū)的土地占有面積、使用年限和使用性質(zhì)，而且也能反映出房屋的產(chǎn)權(quán)情況和使用性質(zhì)。
    　　我們購(gòu)房人經(jīng)常聽(tīng)到的容積率即是指小區(qū)房屋建筑總面積和該小區(qū)土地使用證上的土地面積之比，我國(guó)目前土地出讓金按容積率繳納，容積率反映了房屋的建筑密度，直接影響購(gòu)房人居住的舒適度，同時(shí)決定了地價(jià)成本在房屋中占的比例，購(gòu)房人不應(yīng)忽視。
    　　房屋用途是由土地用途決定的，購(gòu)房人不要輕信房地產(chǎn)商所宣傳的房屋用途，將來(lái)房屋交付使用后，國(guó)家關(guān)于不得改變房屋用途的規(guī)定將會(huì)使一些不注意土地用途買(mǎi)房的人陷入尷尬。
    　　土地使用年限影響著購(gòu)房人的買(mǎi)房成本，雖然土地使用年限到期后，政府通常不會(huì)收回土地，但再繳納土地出讓金則是無(wú)可避免的。
    　　北京目前的商品房已取消“內(nèi)銷(xiāo)房”和“外銷(xiāo)房”之分、“內(nèi)銷(xiāo)外租房”也不復(fù)存在，外地人買(mǎi)房的限制也已取消，但市場(chǎng)上在銷(xiāo)售的新房并非統(tǒng)一成了一種形式，購(gòu)房人不要輕信房地產(chǎn)商說(shuō)的什么“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”，而應(yīng)通過(guò)和房地產(chǎn)商約定合同第一條，了解土地是“劃撥”還是“出讓”取得，確認(rèn)自己所買(mǎi)房屋的性質(zhì)。
    　　房產(chǎn)權(quán)本來(lái)是不分大小，只有一種定義，但由于我國(guó)的一些特色，形成了社會(huì)上一些約定成俗的說(shuō)法，對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”在不同情況下有不同解釋。
    　　第一種解釋?zhuān)喊l(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)講發(fā)展商的大，購(gòu)房人的小。這種解釋對(duì)購(gòu)房人分清買(mǎi)的什么房沒(méi)有太大關(guān)系。
    　　第二種解釋?zhuān)簢?guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的房產(chǎn)實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。
    　　第三種解釋?zhuān)嘿I(mǎi)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房，對(duì)這個(gè)區(qū)別購(gòu)房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認(rèn)。房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過(guò)“劃撥”得來(lái)，就是這里說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)”；如果是通過(guò)“出讓”或“轉(zhuǎn)讓”得來(lái)，就是這里所說(shuō)的“大產(chǎn)權(quán)”。二手房、集資建房、房改售房、回遷房不在筆者本文討論的范圍之內(nèi)，可以使用標(biāo)準(zhǔn)合同，也可使用其他合同。
    　　**近筆者又聽(tīng)到網(wǎng)友介紹：現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目的尾盤(pán)不再出售產(chǎn)權(quán)，而是出售使用權(quán)。買(mǎi)這種房比買(mǎi)同類(lèi)產(chǎn)權(quán)房便宜，但購(gòu)房人還要每月按政府規(guī)定的公房出租價(jià)格交納房租（現(xiàn)在是3元／平方米）業(yè)內(nèi)管這種房也叫小產(chǎn)權(quán)房。對(duì)這種情況，筆者提醒購(gòu)房者買(mǎi)這種房只是買(mǎi)了使用權(quán)，完全談不到產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然這種合同和商品房的標(biāo)準(zhǔn)合同也沒(méi)什么關(guān)系了。
    　　因此購(gòu)房人簽合同時(shí)，對(duì)〖土地使用權(quán)出讓合同號(hào)〗、〖土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)〗、〖劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)〗應(yīng)該三選一，不能糊里糊涂都保留。如果一個(gè)都選不出來(lái)，就要考慮一下自己買(mǎi)的房將來(lái)是否根本不會(huì)得到國(guó)家發(fā)的房產(chǎn)證。
    　　“現(xiàn)定名”“暫定名”非真名
    　　購(gòu)房人還要注意該條〖現(xiàn)定名〗和〖暫定名〗也要二選一，并在其后面空格處填寫(xiě)預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱(chēng)。房地產(chǎn)商為了項(xiàng)目促銷(xiāo)，經(jīng)常會(huì)給自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目冠以各種各樣千奇百怪的名字，購(gòu)房人千萬(wàn)不要憑喜歡某個(gè)名字而決定買(mǎi)某個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商宣傳的名字，政府不是一定要同意的。如果政府不同意，購(gòu)房人以名字不對(duì)要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常不會(huì)得到法院支持，因?yàn)橘?gòu)房人買(mǎi)房時(shí)應(yīng)該知道該項(xiàng)目政府批準(zhǔn)的名字。到目前為止，對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，筆者還沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有知錯(cuò)買(mǎi)錯(cuò)可以作為打假案處理的。
    　　“五證”**好看“正本”
    　　前面所講《土地使用證》和合同第二條提及的《預(yù)售許可證》加上本條提及的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》及本合同未提及的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，就是通常媒體宣傳的《五證》。購(gòu)房人可要求房地產(chǎn)商在第一條相關(guān)位置填上“建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)”和“施工許可證號(hào)”，在后面的空白欄填上“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”號(hào)等其它項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
    　　購(gòu)房人看“五證”**好能夠要求看“正本”，留意一下《土地許可證》上有沒(méi)有注明土地已抵押給銀行。如果土地抵押了，購(gòu)房人應(yīng)和房地產(chǎn)商就解除抵押的時(shí)間進(jìn)行約定，明確房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)商如果不能解除抵押應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。

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  • 141****9771

    1、面積填寫(xiě)
    　　建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積(自己分?jǐn)偟墓妹娣e)及其測(cè)量方法要明晰。
    　　具體做法: a,應(yīng)在條款中寫(xiě)明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平 米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。 b,公攤面積:和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的 是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用 的面積。 c,其他:所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同 中寫(xiě)明或作為附件。另外房子宏觀(guān)規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式:一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大于 1%，或者0.5%;另一種，約定面積誤差比絕對(duì)值在 3%以?xún)?nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。某些開(kāi)發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式 化為"多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算"，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚
    　　2、房屋質(zhì)量填寫(xiě)
    　　房屋質(zhì)量的條款，要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、 等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線(xiàn)通暢，門(mén)、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等，同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。(下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、 墻體起鼓等等問(wèn)題) 注意:涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙 方對(duì)有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫(xiě)上"由出賣(mài)人繼續(xù)完善"或是"由買(mǎi)賣(mài) 雙方協(xié)商解決"，或干脆空白不填。另外要注意樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說(shuō)明相 符。如戶(hù)型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，可以以"附頁(yè)"或"附條件合同" 的形式簽訂。 下列情況，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失:房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì) 量不合格，不能交付使用;房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;因房屋 質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng) 承擔(dān)修復(fù)責(zé)任; 出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的， 買(mǎi)受人可以自行或者委托他 人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。 注意查看交付標(biāo)準(zhǔn):多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即"該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格"。而 國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng) 當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開(kāi)發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。
    　　3、交房條件填寫(xiě)
    　　在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確 違約責(zé)任。注意開(kāi)發(fā)商利用"合理順延"權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。 注意:如要購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)應(yīng)注明地下車(chē)位的范圍、車(chē)位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款，維修費(fèi)、 物管費(fèi)等等。 房子的保修期限和范圍。對(duì)維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的 責(zé)任是什么。

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