房?jī)r(jià)暴漲，賣(mài)家簽完購(gòu)房合同就反悔不賣(mài)了，我該怎么辦？

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• 148****3148

  一、簽了定金合同，賣(mài)家違約了
  如果雙方?jīng)]有簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，只是交了定金，那只能適用定金罰則，由賣(mài)方雙倍返還定金。
  二、簽了買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)家違約了
  根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者違約金賠償損失等違約責(zé)任。
  1、起訴要求繼續(xù)履行合同
  在司法實(shí)踐中，如果買(mǎi)房需要貸款，法院很難判決繼續(xù)履行，原因在于貸款買(mǎi)房需要賣(mài)方配合辦理貸款手續(xù)，法院難以強(qiáng)制執(zhí)行。如果買(mǎi)方全款買(mǎi)，法院則可以判決繼續(xù)履行，判決生效后，如果賣(mài)方拒不配合的，買(mǎi)方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
  以下情形除外：
  賣(mài)家以簽訂的是“陰陽(yáng)合同”為由，要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；
  賣(mài)家以房屋是政策不允許出售的房屋類(lèi)型為由，要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，比如小產(chǎn)權(quán)房、未滿(mǎn)3年動(dòng)遷房等等；
  賣(mài)家以有房屋共有人不同意為由，要求解除合同并收回房屋；
  房屋被查封、抵押且不可解除，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)。
  2、違約金和實(shí)際損失
  房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金一般會(huì)約定為房款總額的20%，但問(wèn)題是，如果房?jī)r(jià)上漲20%，主張違約金并不能彌補(bǔ)買(mǎi)方的實(shí)際損失。
  根據(jù)規(guī)定：對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。所以，買(mǎi)家可要求法院調(diào)高違約金以彌補(bǔ)實(shí)際損失，或者直接主張實(shí)際損失。
  所謂實(shí)際損失：
  可以理解為買(mǎi)方喪失以同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋的機(jī)會(huì)，造成買(mǎi)方的價(jià)差價(jià)損失。因此，房?jī)r(jià)的上漲金額可以作為買(mǎi)方的實(shí)際損失。
  房屋漲跌損失的確定，有2種方法：
  雙方協(xié)商確定；不能協(xié)商確定的，原則上可比照類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與合同成交價(jià)之間的價(jià)差，或者通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
  綜上所述，如果雙方簽訂的合同真實(shí)有效，在賣(mài)家違約時(shí)，買(mǎi)家可以拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益，將賣(mài)家起訴至法院，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同，或者主張房?jī)r(jià)上漲所造成的實(shí)際損失，而不是拿了違約金了事。

  查看全文↓ 2018-10-05 11:47:39
• 136****5006

  您好，建議直接委托律師起訴。
  根據(jù)我國(guó)《合同法》第44條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-05 11:46:12
• 137****5827

  您好,你有權(quán)起訴要求繼續(xù)履行合同,法律支持你的權(quán)利主張;同時(shí)你也有權(quán)以對(duì)方違約為由要求解除合同,并追究對(duì)方違約導(dǎo)致的房屋漲價(jià)損失賠償。

  查看全文↓ 2018-10-05 11:45:47

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽了合同,房主現(xiàn)在反悔不賣(mài)了,我現(xiàn)在該怎么辦
  答

  可以協(xié)商，如果合同是有效的可以告房東違約責(zé)任，并且可以要求承擔(dān)違約責(zé)任。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??**近房?jī)r(jià)上漲，二手房賣(mài)家不賣(mài)了該怎么辦？
  答

  在簽好二手房買(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方又反悔的，就是實(shí)際違反合同約定了，此時(shí)，買(mǎi)方可以按照下面的做法維權(quán)：首先，如果買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)違約責(zé)任有明確的約定，買(mǎi)方可以選擇按照約定要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，雙方在簽合同的時(shí)候，就已經(jīng)說(shuō)好誰(shuí)不交房需要承擔(dān)什么責(zé)任，不過(guò)，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。其次，如雙方協(xié)商不成，買(mǎi)方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u(mài)方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。另外，在實(shí)際中，為避免在遇到這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)就要注意下面幾個(gè)問(wèn)題：1、要在合同中列出基本情況：基本上就是你們買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等，這是必須的，明確你們雙方的基本情況。要是以后不管是房子，還是合同出現(xiàn)問(wèn)題，只要按照合同上寫(xiě)到的相關(guān)信息就能夠找到對(duì)方。2、可以要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售。3、涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件。4、寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用。5、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)。6、寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款。7、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

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• 問(wèn) 已經(jīng)簽合同和交定金，賣(mài)家不賣(mài)了怎么辦？
  答

  簽訂賣(mài)房協(xié)議之后，賣(mài)方可以不賣(mài)了，但需要雙倍返還定金；簽訂協(xié)議之后，已經(jīng)繳納定金的，賣(mài)方毀約不賣(mài)房，但是需要雙倍返還給買(mǎi)方。

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• 問(wèn) ??二手房簽合同賣(mài)家反悔該怎么辦呢？
  答

  通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房?jī)r(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢(qián)，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約?！　≡诙址抠I(mǎi)賣(mài)中90%以上的居間協(xié)議都對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒(méi)有簽訂用以備案的買(mǎi)賣(mài)合同正式文本，但雙方通過(guò)簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對(duì)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買(mǎi)方可以向房東主張房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對(duì)因房?jī)r(jià)上漲給買(mǎi)方造成的損失進(jìn)行賠償。

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• 問(wèn) 二手房禁止買(mǎi)賣(mài)怎么辦? 買(mǎi)二手房，賣(mài)家反悔不賣(mài)了怎么辦
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補(bǔ)償。在二手房交易過(guò)程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣(mài)人逾期交房、逾期辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、逾期遷出戶(hù)口；2.買(mǎi)受人逾期付款、因買(mǎi)方原因不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；3.買(mǎi)方或賣(mài)方單方違約解除合同的違約責(zé)任；4.房屋質(zhì)量問(wèn)題的違約責(zé)任；5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任；6.根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

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