房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅收政策是怎樣的？

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• 143****2214

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31 號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的企業(yè)所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。
  
  1）兩者的相同點
  
  企業(yè)所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應(yīng)納稅所得額征稅。土地增值稅按收入減扣除項目后的增值額征稅。
  
  2）兩者的不同點
  
  ⑴土地價款列支項目不同。土地增值稅將取得土地使用權(quán)所支付的金額單列一項，而企業(yè)所得稅則計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補(bǔ)償費”中。
  
  ⑵房地產(chǎn)開發(fā)費用準(zhǔn)予扣除形式不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算其企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內(nèi)容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和加計 20%的扣除等內(nèi)容。
  
  在土地增值稅扣除項目中，與企業(yè)所得稅不同的地方，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）上，它不是按實際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內(nèi)）。加計扣除部分，也不是按實際發(fā)生的成本費用，而是按土地成本和開發(fā)成本合計數(shù)的20%計算扣除。
  
  在企業(yè)所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計算預(yù)提部分費用。國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)是實際發(fā)生的成本，即：（一）出包工程未**終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但**高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
  
  ⑶地價款分?jǐn)偡椒ú煌Ｔ谄髽I(yè)所得稅的計稅成本中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十條規(guī)定，企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配。土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
  
  在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費，如果土地是分期分批開發(fā)的，就按占地面積法進(jìn)行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積法分?jǐn)偪鄢椖浚謩e核算增值額。
  
  ⑷借款利息扣除不同。在企業(yè)所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
  
  而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業(yè)要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務(wù)費用中的利息費用合并計算扣除。利息費用符合一定條件的，可以選擇據(jù)實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節(jié)：利息支出的分?jǐn)偧翱鄢龁栴}。
  
  ⑸扣除項目對合法憑據(jù)的要求不同。在企業(yè)所得稅匯算中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。
  
  而土地增值稅清算中，國稅發(fā)[2009]91 號文件第二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
  
  ⑹項目成本核算方法不同。在企業(yè)所得稅匯算中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的單位成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
  
  而在土地增值稅清算時，國稅發(fā)[2009]91 號文件第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
  
  土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
  
  土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。
  
  當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
  
  （1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。
  
  土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
  
  （2）征稅面比較廣。
  
  凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。
  
  （3）實行超率累進(jìn)稅率。
  
  土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
  
  （4）實行按次征收。
  
  土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

  查看全文↓ 2018-10-15 00:41:51
• 141****9400

  企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
  （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
  （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
  （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
  （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
  也就是說，企業(yè)所得稅季度預(yù)征：預(yù)售收入×計稅毛利率×企業(yè)所得稅率25%

  查看全文↓ 2018-10-15 00:41:42
• 156****2955

  企業(yè)所得稅采取季度（月）預(yù)繳，年度匯算清繳的方法繳納。但，一直存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時應(yīng)以會計利潤額加上預(yù)售收入計算出的預(yù)計利潤減去以前年度待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。
  另一種觀點認(rèn)為應(yīng)直接按照預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳季度企業(yè)所得稅時無所適從。那么，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何預(yù)繳企業(yè)所得稅呢？ 首先，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度的實際利潤額預(yù)繳。
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長，并且存在對未完工產(chǎn)品——房屋預(yù)先進(jìn)行銷售，收取預(yù)收款現(xiàn)象。因此，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
  毛利額顧名思義應(yīng)當(dāng)是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅時還必須考慮當(dāng)期實際利潤問題。
  如果季度內(nèi)有完工產(chǎn)品收入和其他收入并且產(chǎn)生了實際利潤額，而僅按照預(yù)計毛利額預(yù)繳企業(yè)所得稅，明顯少繳了企業(yè)所得稅，因此，季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額應(yīng)包含季度利潤額。
  其次，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規(guī)定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預(yù)售收入計算出的預(yù)計利潤額等。
  也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計利潤額，只是月（季）預(yù)繳所得稅的計稅依據(jù)“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。
  再其次，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》第4行“利潤總額”修改為“實際利潤額”，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補(bǔ)虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。
  從國稅函[2008]635號文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預(yù)繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接按照預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤額乘以適用稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅的觀點是錯誤的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時應(yīng)以會計利潤額加上預(yù)售收入計算出的預(yù)計利潤減去以前年度的待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。

  查看全文↓ 2018-10-15 00:41:35

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅收政策是怎樣的？
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)納稅的方法：包括土地增值稅、營業(yè)稅、印花稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅計算的依據(jù)是增值額,分為4個級次,即：（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發(fā)票,營業(yè)稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。（五）作為公司出售房產(chǎn)收入,還應(yīng)繳納企業(yè)所得稅,即差額的25%。（六）企業(yè)出售房產(chǎn)，按照銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅，稅率5%。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額；2.按照營業(yè)稅額隨征城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；3.出售房產(chǎn)收入并入應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。參考鏈接：國家稅務(wù)局

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是如何計算的？
  答

  《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）：第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:　　（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％?！　。ǘ╅_發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%?！　。ㄈ╅_發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 也就是說，企業(yè)所得稅季度預(yù)征：預(yù)售收入×計稅毛利率×企業(yè)所得稅率25% 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額?！　≡谀甓燃{稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

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• 問 房地產(chǎn)所得稅預(yù)征率是多少？ 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳？
  答

  所得稅的稅率都是25%。不過房地產(chǎn)預(yù)繳所得稅主要考慮預(yù)繳的毛利率。因為預(yù)繳稅款=毛利X稅率。毛利的規(guī)定請參照國稅發(fā)[2009]31號。第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行相關(guān)調(diào)整。

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• 問 房地產(chǎn)的所得稅征收多少？ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅怎么征收的，稅率是多少
  答

  在項目沒有完工交付使用前，采取預(yù)交形式，收入（包括預(yù)收賬款）*毛利率*企業(yè)所得稅稅率=預(yù)交企業(yè)所得稅，項目完工后，（售房收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅及及附加-三大期間費用+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出+（-）稅收調(diào)整因素）*25%=匯算企業(yè)所得稅，匯算企業(yè)所得稅-預(yù)交企業(yè)所得稅=補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅怎么征收的，稅率是多少？
  答

  核定所得稅率是由稅務(wù)部門根據(jù)你所處的行業(yè)還有你所在的地區(qū)來劃分的，這個率不是你來算的，如果確實是核定所得稅率的話那也是稅務(wù)局直接就通知你是多少了。如果是6.25%的話那就是按照你收入的25%來征所得稅也就是你所得稅率核定征收率是25%，那么你每月要繳的所得稅就是收入*25%*25%。

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