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購買小產權房因為沒有國家相關部門批準的這一環(huán)節(jié)，又沒有相關法律條款進行保護，所有即使購房人簽訂了購房合同，這個合同也是無效的。根據國家的相關規(guī)定，小產權房只能在集體成員內部轉讓、置換。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
全部3個回答>買房合同無效的情況有哪些？
134****7743 | 2018-11-09 16:42:41
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136****8899
發(fā)生購房糾紛時,法院判定購房合同無效的具體情形可以分為以下這十一種:
查看全文↓ 2018-11-09 16:44:27
1、商品房買賣合同訂立后,賣家沒有經過買家的同意,擅自將房屋抵押給第三人,則購房合同判定為無效。
2、商品房買賣合同訂立后,賣家又將該房屋出賣給了第三人。
3、開發(fā)商存在故意隱瞞購房者的行為,開發(fā)商并沒有取得商品房預售許可證明或者提供虛假商品房預售許可證明,這樣所簽訂的購房合同是無效合同。
4、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經抵押的事實。
5、開發(fā)商故意隱瞞購房者所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
6、賣家與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致購房人無法取得房屋。
7、如果購房者所購房屋的主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,那么購房合同的簽署即為無效。
8、若房屋質量問題嚴重影響到購房者正常的居住使用,購房合同則為無效。
9、賣家交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積,與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%的話,購房合同無效。
10、賣家無故延遲交付房屋,經買家催告后在三個月的合理期限內仍未交房的,購房合同無效。
11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記。 -
145****5984
買房合同無效的情形有哪些？購房合同無效怎么辦？
查看全文↓ 2018-11-09 16:43:29
一、買房合同無效的情形有哪些？
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明；
（四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
（六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋；
（七）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；
（八）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；
（九）出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；
（十）出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行；
（十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。
二、買房合同無效怎么辦？
買房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因導致合同無效，因此買房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付買房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付買房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應承擔的義務與責任，但是由于現階段買方在交易中處于弱勢地位，因此很多情況下買房者對于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，為了維護我們自身的利益，希望大家對以上內容能夠引起重視。 -
152****6640
一、以下情況二手房買賣合同無效：
查看全文↓ 2018-11-09 16:43:22
(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據我國《民法通則》的有關規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。
(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
(3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺詐手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同，損害國家利益的合同。指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
(5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當私人趁對方處于危難之際利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。
二、買二手房避免二手房買賣合同糾紛有妙招
第一，檢查房屋的產權證和土地證，看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的)
第二，是要看清楚產權證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載;
第三，檢查房屋本身的質量。除了以上幾點之外，還要注意房屋是否被賣房人出租;
第四，要檢查房產證上的產權人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致。
第五，看產權證上是否有共有人，如果有共有人，還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況，也需要另一方出具證明，以避免糾紛;
第六，對于買方來說，除了要嚴格按照建設委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外，還需要將一些細節(jié)問題納入合同內容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接，戶籍的遷移等問題。
第七，買方可以留一定的房款作為“保證金”，等買房將物業(yè)管理交接，戶籍遷出之后再將房款全部交齊。
第八是對于貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意，這是導致**近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定，可以設立一個期限，如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款，雙方的解決辦法。
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主要有以下幾種情況房屋租賃合同屬于無效： 1、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。 但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 2、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。 但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。 但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。 4、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
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購房合同無效的幾種情形（一手房）：1、開發(fā)商違反法律法規(guī)比如說，在沒有取得預售證的情況下，開發(fā)商就向購房者出售房屋簽訂商品房買賣合同，那此購房合同就是無效的。2、欺詐、脅迫購房者簽訂合同對于開發(fā)商誤導購房者，并致其產生重大誤解，或者開發(fā)商脅迫購房者違背自己意愿而簽訂的房屋買賣合同是無效的。但是，購房者需要進行舉證來申請法院和仲裁機構予與變更或者撤銷。3、房子實際戶型和設計不符開發(fā)商私自變更設計包括戶型、面積朝向等事先沒有經過購房者同意的，購房者有權要求退房，且購房合同視為無效。4、房屋面積誤差超過3%房屋交付時，購房者購買的房子實測面積與合同約定的建筑面積或者套內面積誤差絕對值超過3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。5、房屋主體結構質量不合格房屋主體結構包括承重墻、梁、柱等，經工程質量檢測機構核驗，如果屬于主體結構不合格的，購房者有權退房，購房合同無效。6、與無民事行為能力或限制行為能力人簽訂合同無民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這一情況常見于二手房買賣交易中。7、未告知購房者將房再次抵押簽訂買賣合同后，出售人未告知購房者又將房屋抵押給第三方，合同無效。這就類似于一房多賣的行為，購房合同是無效的。8、隱瞞事實出售拆遷安置房開發(fā)商將拆遷安置房按商品住宅出售給購房者，簽訂的購房合同無效。9、延期交房超過合理期限開發(fā)商遲延交付房屋，三個月的合理期限內仍未能履行交付房屋承諾的，購房合同無效。10、因出賣人原因無法辦理房產證商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人自身的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記的，購房合同無效。
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購房合同可能在違法、欺詐等情況下無效。
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1、商品房買賣中開發(fā)商的項目開發(fā)違法沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》、《商品房預售（銷售）許可證》等，項目被確認違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，會導致商品房買賣合同無效，合同無效的出賣人應承擔購房者因此造成的全部損失。2、出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的，商品房買賣合同無效?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情形，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。特別提示：在起訴前出賣人已取得商品房預售許可證明的，商品房買賣合同可以認定有效。也就是說，即使出賣人在簽訂商品房買賣合同時，出賣人沒有取得商品房預售許可證明，但是，在買受人起訴前出賣人已經取得的，如果買受人再主張合同無效，法院可以不予支持。因此，若買受人欲以此為由主張退房的，應在得知該事由后抓緊時間立即主張，以避免因猶豫不決而喪失**佳訴訟時機。這里需要注意的是：第一，簽訂商品房買賣合同時，出賣人未取得商品房預售許可證或者提供虛假的預售許可證；第二、出賣人出于故意；第三、在起訴前仍未取得商品房預售許可證。3、出賣人在訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，商品房買賣合同無效《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。房屋已經抵押的事實，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設定抵押，抵押權在先，因此，將直接影響買受人辦理產權登記。此時，買受人可以向法院主張確認商品房買賣合同無效。這里需要注意的是抵押權在先；出賣人故意隱瞞。在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應該到公證處辦理合同公證。買房過程中這一基本的環(huán)節(jié)，是交易雙方訂立的一份契約，對交易雙方各自的權利義務起到監(jiān)督、保護的作用。但是，有些賣房人為了追求經濟利益，往往處處設置陷阱，買房人防不勝防，建議購房者在簽訂購房合同時，委托律師簽訂合同。
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