有誰了解小產權房屋如何買賣？

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• 135****2686

  看房：買賣雙方相約實地考察房屋，并且初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項。一般來說，在交易過程中，由買賣雙方產生的所有費用都歸買方支付。
  
  查檔：買賣雙方拿著房產證原件或按揭合同原價前往檔案大廈國土部門查房檔案。
  
  簽合同：交易雙方可以就房屋價格、定金、首期款、貸款申請時間、過戶申請時間和交房日期等內容進行進一步協(xié)商，并且確保將符合自己需求的相關約定都寫入了合同當中。確認無誤后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，并支付定金給中介公司。
  
  公證:賣方同擔保公司一起到公證處進行公證，并委托擔保公司辦理相關事務。
  
  資金監(jiān)管及貸款申請買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號，然后跟擔保公司一起和銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關文件，并向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方，或者直接通知擔保公司，時間大概在約7到8個工作日左右。
  
  贖樓:買方向擔保公司支付擔保費用后，擔保公司會向原貸款銀行申請贖樓，然后擔保公司會向銀行出具贖樓擔保，并進行贖樓以及注銷抵押登記手續(xù)，時間大約在5個工作日左右。
  
  過戶:買方同擔保公司去房地產產權登記中心辦理過戶手續(xù)，在遞交房產過戶申請后，擔保公司領取回執(zhí)，這期間大約需要5個工作日。
  
  繳費:買方同擔保公司到相關部門繳費并領取新的房產證后，擔保公司會帶著房產證同按揭銀行在房地產產權登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方。新房產證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，時間大約在10個工作日左右。
  
  交房:買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。
  
  小產權房的產生、存在與發(fā)展有著深刻的歷史與現(xiàn)實原因。其一是因為城市住房保障體系和農村社會保障體系的不完善。近10 年來，城市商品房價格快速上漲，城市保障性住房又無法滿足民眾需要，市場旺盛需求自然會流向既無費也無稅的集體土地，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了創(chuàng)收以補貼財政不足，也需要城市購買力來填補農村的消費空當，農民也需要增加收益。
  
  其二是因為新農村建設、舊城改造、城中村改造催生，為其發(fā)展提供了便利條件。在國家要求的新農村建設、舊城改造、城中村改造中，有些村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自身的行為能力比較強，甚至有些村集體或者村民可能不是那么遵紀守法，將用于新農村建設、舊城改造、城中村改造的農民集體所有土地和宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā)，然后將一部分房子以低廉的價格賣給農民，另一部分房子便由開發(fā)商出售給城鎮(zhèn)居民并獲取利潤。
  
  其三是因為司法和行政管理制度的缺失所致。我國實行的是城市國有土地和農民集體建設用地二元結構，城市國有土地和農民集體土地在制度層面上有不平等的地位，城市國有土地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，農村集體土地不可流轉，其土地流轉的使用權市場體系和價格形成機制一直沒有建立起來，致使二者在價格上相差懸殊。
  
  其四是行政監(jiān)管的缺失釀成。對小產權房的存在，政府早就出臺了相關的法律法規(guī)予以規(guī)制，但相關管理部門失職，監(jiān)管不力，出現(xiàn)嚴重缺位和行政不作為所致。一方面，土地管理部門未能從源頭上扼制住這種畸形產權房的出籠；另一方面，大量小產權房進入市場后， 相關部門未能采取有效措施加大對開發(fā)商的處罰力度， 從而使小產權房就從開始的悄然冒出到如今的拔地而起。

  查看全文↓ 2018-11-21 07:40:25
• 132****2481

  1、小產權房子從法律上來說是不允許交易的，在購買后如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的。所以，不建議你購買小產權房。
  2、購買小產權房屋存在的風險：
  第一，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
  第二，像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
  第三，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

  查看全文↓ 2018-11-21 07:40:17
• 141****0956

  小產權是房屋使用證,與商品房一樣,同樣是使用期70年,房屋過戶是到頒發(fā)此證的部門去辦理過戶手續(xù),該部門要受一定數額的費用。
  憑原使用證、轉讓合同書及雙方的身份證等有關證件辦理。還有的小產權房是私人建的,沒有使用證,只有合同書和當地公證部門的公證書,那只要簽定轉讓合同,然后憑新老合同書及身份證等有關證件重新辦理轉讓公證書.

  查看全文↓ 2018-11-21 07:40:12
• 158****4592

  “小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產權房一般是集體土地建的房子，不是說沒有房產證，它的證一般是綠色的小本本，不過2010年后也有的地方是紅色的大本本，不過你注意看，它上面蓋的一般是鄉(xiāng)政府的章，不是房產局的，小產權房沒有土地證的。
  不能過戶，當可以協(xié)議買賣，有風險。小產權產權不受法律保護購買小產權二手房的風險遠遠要比收益大得多，消費者**好不要再將目光集中在這種產權類型的二手房上面。
  首先，所謂小產權、鄉(xiāng)產權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒有真正的產權，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。
  其中**為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。
  小產權房遭遇拆遷無補償如果小產權、鄉(xiāng)產權在國家規(guī)劃用地范圍之內，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。
  房主沒有權利跟國家討價還價，想當“釘子戶” 都沒有機會。小產權、鄉(xiāng)產權還不如使用權有保障。溫馨提示：購買鄉(xiāng)產權住宅不受法律保護根據我國現(xiàn)行房地產法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地。集體土地的用途目前主要有兩種：一是作為宅基地供農民居住;二是作為農用地進行農業(yè)生產。而在國家對集體土地進行征收前，集體土地是不能在市場上自由流通的。所以相對于普通商品房產權而言，鄉(xiāng)產權房屋如果僅從法律層面上來看，交易受到限制，是不能買賣的，而且購買類似的住宅后，是不受到保護的。

  查看全文↓ 2018-11-21 07:40:07
• 142****9128

  一、小產權房沒有房產證
  因為小產權房并非由國家所頒發(fā)，所以小產權房是沒有房產證的房子，只有土地證，也相當于買了小產權房的房子只有使用權，沒有的所有權。
  二、小產權房是否可以買賣，小產權房有兩種：
  一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑。
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。因此，并非只要是小產權房就是非法建筑。
  根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。

  查看全文↓ 2018-11-21 07:40:02

相關問題

• 問 有誰清楚小產權房屋如何買賣？
  答

  小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：1.對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。2.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。3.對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

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• 問 ??關于小產權房買賣問題有誰比較了解
  答

  1、小產權房只有使用權小產權房子不能辦理房產證，沒有了房產證的保障，自然是有風險的，購房者對小產權房只有使用權，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權益無法得到保障。2、小產權房不受法律保護從另外一些方面來看，小產權房子涉及到整頓拆遷的時候就麻煩了，如果所交易的小產權房正好遇上相關部門整頓，可能會遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購買的時間，也有可能造成經濟損失。3、二手房交易風險在進行小產權房二手房買賣交易的時候，由于沒有房產證，也無法合法過戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋權證才能領取補償，購房者就不能得到這部分資金補償。4、財產風險小產權房得不到法律的認可和保護，如果在有人蓄意在小產權房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財務糾紛的時候，就不得不請求法院的公正，損失一部分打官司的資金。

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• 問 ??小產權房屋買賣協(xié)議有效嗎?小產權房屋買賣合同效力如何認定?
  答

  “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。（二）房產轉讓“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。（三）政策風險購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。（四）監(jiān)管缺位鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

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• 問 購買小產權房屋可以過戶嗎？無效小產權房屋買賣如何賠償？
  答

  有法律效力，法律規(guī)定：1、《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。2、國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)；農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業(yè)建設；農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。3、國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。根據上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。

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• 問 小產權房屋買賣
  答

  先說好，不太安全。因為是大隊產權（村里的集體房）沒有正規(guī)的法律途徑！而且還只接受一次性購房。風險比較大！**好是能在國家房管局過戶。具體還是去當地房管局問一下。不過跟我說的差距應該不大。應該不會受理小產權。（注：小產權跟公產房性質不一樣；如果是公產房，可以過戶的，只不過每月交房費吧了，幾十塊錢吧?。┘兪执颍Ｍ杉{！祝你能買到一個順心、放心、溫馨的房子！

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