農(nóng)村土地流轉流程是怎樣的

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• 142****3802

  自主流轉：
  
  第一步 流轉雙方當事人依據(jù)承包合同，協(xié)商流轉方式（轉讓互換方式除外）、流轉時間、流轉價格以及流轉收益支付等，根據(jù)協(xié)商結果簽訂書面流轉合同一式四份，流轉雙方、發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份；
  
  第二步 發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站收到流轉合同后，如發(fā)現(xiàn)有不妥之處應及時指出并要求其改正；
  
  第三步 流轉當事人向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站申請合同鑒證。
  
  委托流轉：
  
  第一步 承包方自愿委托發(fā)包方流轉其承包土地的，應向發(fā)包方遞交由戶主簽字或蓋章的委托流轉申請書；
  
  第二步 發(fā)包方討論是否接受委托，并將討論結果在15是內通知承包方；
  
  第三步 決定接受委托的，發(fā)包方應當與承包方簽訂流轉委托書，載明委托事項、權限和期限，委托雙方簽字蓋章；
  
  第四步 發(fā)包方在接受委托后三個月內，將流轉農(nóng)戶、待流轉地塊等基本情況以適當?shù)男问较虼鍍韧夤妫?br/>
  第五步 愿意承接流轉土地的，在公告的有效期內提交承接流轉土地申請；
  
  第六步 公告期結束后，發(fā)包方應本著公正、公平、公開的原則，及時召集已提交的承接流轉土地申請且具備承接資格的受讓方磋商，在協(xié)商一致的基礎上與受讓方簽訂書面流轉合同一式四份，流轉雙方、發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份；
  
  第七步 流轉當事人向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站申請合同鑒證。
  
  轉讓互換：
  
  第一步 承包方向發(fā)包方遞交土地承包經(jīng)營權轉讓或互換申請；
  
  第二步 發(fā)包方同意轉讓或互換的，應及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站報告，不同意的，應當于7日內向承包方書面說明理由；
  
  第三步 征得發(fā)包方同意后，原承包方可與受讓方協(xié)商簽訂土地承包經(jīng)營權轉讓或者互換合同一式四份，流轉雙方、發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份；
  
  第四步 辦理土地承包合同和土地承包經(jīng)營權證變更或注銷、換發(fā)等手續(xù)；
  
  第五步 流轉當事人向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站申請合同鑒證。
  
  再流轉：
  
  第一步 通過以出租、轉包方式取得土地承包經(jīng)營權后，再流轉的，首先需取得原承包方的同意，然后根據(jù)再流轉雙方商定的流轉雙方商定的流轉方式（不含轉讓、互換），按以上相應程序實施；
  
  第二步 通過以互換、轉讓方式取得土地承包經(jīng)營權，并依法登記獲得土地承包經(jīng)營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式流轉。流轉程序按相應流轉方式實施。

  查看全文↓ 2018-11-22 15:22:11
• 158****2890

  1．相關概念陳述
  　　（1）土地流轉的定義
  　　土地流轉（land circulation）其實是一種通俗和省略的說法，全稱應該稱為農(nóng)村土地使用權流轉，土地使用權流轉，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農(nóng)戶將自己承包村集體的部分或全部土地的使用權 (經(jīng)營權) 以一定的條件轉讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織經(jīng)營，即保留承包權，轉讓使用權。
  　?。?）土地流轉的形式
  　　結合農(nóng)村的實際情況，經(jīng)過幾年的實踐，全國各地涌現(xiàn)出一些好的典型，這對于加快完善我國土地流轉制度將起到重要作用。經(jīng)過調查，發(fā)現(xiàn)有以下幾種主要形式：
  　?、傥写?。這種流轉形式可分為農(nóng)戶間自行協(xié)商和通過中介組織兩種形式。兩種形式都是農(nóng)戶暫時無力或不愿經(jīng)營承包地，臨時把承包地交由別人代耕，原承包合同規(guī)定的權力和義務都不變，稅費仍由原承包者承擔，時間、條件一般由雙方口頭約定。在目前種田效益低下和代耕時間短的情況下，這種流轉幾乎都是無償流轉，有的承包戶甚至向代耕者倒貼代耕費。
  　　②轉讓。這是由村小組操作的流轉形式。二輪土地承包以來，一些農(nóng)戶的家庭情況變化較大，如有的死亡絕戶，有的已達“五保”條件或喪失勞動能力，有的全家戶口遷走，有的已在城鎮(zhèn)立住腳，愿永久放棄承包權。對這些情況，經(jīng)村民會議研究后，由村小組收回重新發(fā)包，但由于目前想轉讓承包權農(nóng)戶的比例較大，約占30％，愿接受承包權的很少，村組對轉讓十分慎重，一般都是找到接包者后才同意收回承包權。全省約40萬畝。
  　?、圩赓U。這種形式主要是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會進行操作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會通過各種途徑聯(lián)系外地和本地的經(jīng)營者，由經(jīng)營者與鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會簽訂租賃合同，農(nóng)戶與村小組簽訂有關合同，取得土地經(jīng)營權，再召開村民代表會議進行表決，由村小組委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會與承包商簽訂租賃合同，村小組負責土地調整連片，用水、用電、機耕路修建、農(nóng)田整治等必要的前期開發(fā)，有的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會負責，也有的是承包者自己負責。這種形式的好處是承包商一般都實行規(guī)模經(jīng)營，效益好，合同時間長，解決拋荒較徹底。不足之處有兩點，一是愿意從事農(nóng)業(yè)的承包商不多，土地流轉的有效需求不足；二是由于少數(shù)農(nóng)戶以30年承包合同不可改變?yōu)橛删芙^調整，連片工作難做。
  　?、芡恋鼗Q。這種形式也分為村小組出面操作和農(nóng)戶之間自發(fā)進行兩種類型。由于規(guī)模經(jīng)營和調整農(nóng)業(yè)結構的需要，必須進行土地連片，因涉及到農(nóng)戶有的不愿放棄土地經(jīng)營權，村小組必須將別處的承包土地與之互換，并根據(jù)土地的級差地租進行補償。全省約20多萬畝。舒城縣千人橋鎮(zhèn)已置換土地1000畝，他們主要采用兩種做法，一是將不在連片范圍內而又愿意放棄土地經(jīng)營權的農(nóng)戶的承包地，與連片內部分農(nóng)戶的耕地置換。二是以連片范圍以外的拋荒田置換連片內的土地，村里給予適當?shù)膹透a助。這些都是實行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的必要手段，但由于土地級差地租難以評估，工作量大，如遇到“釘子戶”操作較困難。
  　?、萃恋厝牍伞＿@種形式主要是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會操作。就是農(nóng)民把自己承包地的承包權作價折股參與開發(fā)。全省約10萬畝。如舒城縣千人橋鎮(zhèn)重陽村6個村民小組，把土地租給“中化建公司安徽分公司”培育苗木花卉，每畝年分紅150元，農(nóng)戶自己承擔稅費，這種形式缺點是農(nóng)戶的紅利是以固定金額發(fā)放的，不能體現(xiàn)出“風險共擔、利益均沾”的原則，不是真正意義上的股份制。
  　?、拚袠伺馁u及其它形式。拍賣是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會操作的一種方式，對集體“四荒”進行開發(fā)，實行公開競標拍賣。舒城縣高峰鄉(xiāng)新棋、青松兩村抓住萬佛湖旅游開發(fā)機遇，拍賣庫區(qū)水上荒山、荒島，面積907畝，由外商投資開發(fā)旅游項目。這種方式的弊端是“四荒”拍賣后的收入往往一次性付給，同時，大多數(shù)地方用來辦集體企業(yè)，這樣的企業(yè)經(jīng)營容易出現(xiàn)問題，往往“肥了和尚窮了廟”，一旦企業(yè)破產(chǎn)，群眾不能長期從中獲益。

  查看全文↓ 2018-11-22 15:22:02
• 143****0274

  提出申請
  
  (1)土地流出方向的村民小組或村民委員會提出申請并填寫流轉申請書，內容包括：姓名、村名、面積、地名、地類、價格、期限、聯(lián)系電話等，由村流轉信息員向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務站報送。
  
  (2)土地流入方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務站提出申請并填寫土地流轉申請表，內容包括：姓名、單位、需求面積、地類要求、意向流轉期限、擬從事經(jīng)營項目、聯(lián)系電話。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務站辦理并向縣土地流轉服務中心備案。
  
  審核、登記
  
  (1)流出方土地情況審核按照“屬地核實”的原則，經(jīng)村民委員會和村民小組同意并辦理相關手續(xù)后，進行登記。
  
  (2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務站對流入方的經(jīng)營能力和經(jīng)營項目進行審核后，進行登記。
  
  3、流轉價格評估流轉土地價格由流轉雙方當事人協(xié)商確定，或委托鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務站組織有關人員評估土地流轉價格，作為參考依據(jù)。流轉面積較大的，可由縣土地流轉服務中心組織專家進行評估。
  
  4、信息發(fā)布鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服務站根據(jù)流轉價格評估結果及土地流轉雙方提供的信息，在交易服務場所進行信息發(fā)布，并約請流轉當事人會面，平等洽談。
  
  5、自愿協(xié)商縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉服組織作為管理、服務機構，協(xié)助土地流轉雙方依法自愿當面洽談流轉價格、期限等相關事宜。
  
  6、簽訂合同土地流轉雙方協(xié)商一致，達成流轉意向后，按程序簽訂統(tǒng)一文本格式的土地流轉合同
  
  7、鑒證、歸檔土地流轉合同文本一式五份，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鑒證。流轉面積較大的應在雙方自愿的基礎上進行公證。合同文本流轉雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣歸檔備案 。

  查看全文↓ 2018-11-22 15:21:55

相關問題

• 問 農(nóng)村土地流轉政策是怎樣的
  答

  1、國有化方案對于農(nóng)村集體土地所有權的改革而言，集體土地國有化能夠得到中國政治體制的支持，有利于國土綜合整治，有利于土地管理和國家對農(nóng)村經(jīng)濟的宏觀調節(jié)，且符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營的要求。但是農(nóng)民的心里能否接受的問題。在1956年，中國實際農(nóng)業(yè)合作化的時候，就曾提出過國有化方案，之所以沒有采納，主要拍引起農(nóng)民的誤解。“如果說，在當時黨風、政風相當廉政，各級政府在農(nóng)民心中享有很高威信、社會十分穩(wěn)定的情況下，尚且有這樣的顧慮，那么在今天我們受到腐敗現(xiàn)象和其他種種社會不穩(wěn)定因素嚴重困擾的情況下，這個問題就更應該加以慎重的對待。總之，國有化方案如果無法克服上述種種困難，而“匆忙的采用政治手段強行推之，將導致另一個‘合作化運動’的悲劇，確須慎之又慎”。2、私有化方案這種方案首先不為我國現(xiàn)行的政治體制所接受。我國是社會主義國家，而堅持公有制的主體地位是社會主義制度的主要特征之一，集體所有利的公有制的重要組成部分，這樣，堅持社會主義道路，就必須堅持土地公有制(土地是集體財產(chǎn)的主要部分)。因此，實行土地私有化的改革必然遭到基礎政治制度的強烈反對。其次，私有化后的土地兼并問題，“土地兼并是中國歷史上困擾中國土地制度并影響中國政治生活和經(jīng)濟生活的一大問題” 。在當代，如果出現(xiàn)這種情況，其結果不僅僅是擴大農(nóng)村貧富差距，而且可能導致大量的農(nóng)民涌入城市，這給城市的就業(yè)、居住、治安等問題增加壓力。3、多種所有權并存的方案這種方案是部分取消集體土地所有權，實行農(nóng)村土地混合所有的方式，即國家所有、集體所有和個人所有并存的局面它在于調和前兩種方案。4、回避集體土地所有權，強調以利用為中心的土地制度改革思路這種觀點主張以物的“利用”為中心代替物的“所有”為中心，通過改革用益物權制度解決農(nóng)村土地制度問題。2002年8月29日，通過的《農(nóng)村土地承包法》就是這種思路的直接反映、整部法律僅有一個條文間接提到有關集體土地所有權的問題，但這種觀點和立法思路也是不現(xiàn)實的。首先，這種思路無法克服農(nóng)村集體土地制度改革中**嚴重的頑癥——所有權主體虛位。由于所有權主體虛位，那么，實際掌握土地支配權的少數(shù)鄉(xiāng)村干部便可以隨意侵害和干涉土地使用人，使土地承包關系不穩(wěn)定，如果不通過一定的法律機制來控制發(fā)包方濫用所有權限，那么將土地承包經(jīng)營權由債權性變?yōu)槲餀嘈缘某尚б簿鸵蟠蛘劭?。因為無論土地承包經(jīng)營權是債權抑或是物權，對發(fā)包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以違約還是以違法作為請求發(fā)包方承擔民事責任的依據(jù)，在后果上是微不足道的?？梢?，這種改革方案雖有一定的積極意義，但絕非釜底抽薪之策。其次，用益物權的種種理論與規(guī)則皆是圍繞所有問題而順利展開。對所有權的尊重仍是建立用益物權的必要前提，對財產(chǎn)歸屬的強調仍然是有重要的現(xiàn)實意義。因而，中國農(nóng)村集體土地制度的立法還是不能忽視有關所有權的規(guī)定。

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• 問 什么是農(nóng)村土地流轉?農(nóng)村土地流轉的目的是哪些?
  答

  土地確權后，就可以進行自由流轉了，這是為推行農(nóng)業(yè)合作社做準備，也就是常說的規(guī)模農(nóng)業(yè)，農(nóng)民以土地參股的形式加入，其實又是變相的走大集體，從一個極端走向另一個極端，真心在幫你期待采納，

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• 問 什么是農(nóng)村土地流轉?農(nóng)村土地流轉的目的是什么?
  答

  農(nóng)村土地流轉的意思是，將農(nóng)村承包經(jīng)營的土地，在承包農(nóng)戶自愿的基準上，流轉給需要土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的個人或者企業(yè)，進行規(guī)?；r(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。農(nóng)村土地流轉的形式主要有以下幾種：1、轉讓。承包戶將土地承讓給他人，由他人與村集體簽訂承包合同。2、出租。承包戶將土地租賃給他人，由他人在租賃期內實際使得土地。3、轉包。承包戶將土地轉包給他人，由他人代為承包經(jīng)營土地。4、互換。承包戶將土地與他人的承包地互換，以更大發(fā)揮土地的價值和方便生產(chǎn)。

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• 問 2018農(nóng)村土地流轉價格是怎樣規(guī)定的?
  答

  補償標準：1、 征收耕地補償標準 ：旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元。2、 征收基本農(nóng)田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補償15.6萬元。3、征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補償13.8萬元。4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元。5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。其他稅費：1、耕地占用稅，按每平方米2元計算。2、商品菜地開發(fā)建設基金，按每畝1萬元計算。3、征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規(guī)定使用。4、耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元,統(tǒng)籌調劑使用，省國土資源廳負責監(jiān)督驗收。

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• 問 問下大家農(nóng)村土地怎樣流轉
  答

  流轉可以采用的方式是：轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換。要按照標準格式簽訂書面的合同。一式四份，雙方各一份，土地發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府管理部門各一份。將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

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