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??農(nóng)民宅基地政策有哪些細(xì)則?

146****0858 | 2018-11-27 16:52:22

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  • 152****2820

    一、《中華人民共和國土地管理法》:
    第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
    農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
    農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
    農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。
    《山東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定:
    第四十三條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
    農(nóng)村村民建住宅,必須符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,結(jié)合舊村改造,充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和山坡荒地,嚴(yán)格控制占用農(nóng)用地。新建宅基地面積限額為:
    (一)城市郊區(qū)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所在地,每戶面積不得超過一百六十六平方米;
    (二)平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過二百平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但**多不得超過二百六十四平方米;
    (三)山地丘陵區(qū),村址在平原地上的,每戶面積一百三十二平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當(dāng)放寬,但**多不得超過二百六十四平方米。
    人均占有耕地六百六十六平方米以下的,每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。
    縣級人民政府可以根據(jù)本地具體情況,在本條第二款規(guī)定的限額內(nèi)制定本行政區(qū)域內(nèi)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。
    第四十四條 農(nóng)村村民符合下列條件的可以申請使用宅基地:
    (一)因結(jié)婚等原因,確需建新房分戶的;
    (二)原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的;
    (三)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶,農(nóng)村確無住房的;
    (四)縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。
    第四十五條 農(nóng)村村民建住宅,由本人提出用地申請,經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查,報(bào)縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批準(zhǔn)。其中,占用農(nóng)用地的,依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
    第四十六條 農(nóng)村村民一戶有兩處以上宅基地的,可以由村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將多余的宅基地依法收回,統(tǒng)一安排使用,有地面附著物的,應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由村民會(huì)議確定;也可以實(shí)行有償使用,但房屋損壞不能利用的,必須退出多余的宅基地。
    對收回和退出的宅基地,應(yīng)當(dāng)依法辦理集體土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。
    二、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號(hào))規(guī)定:“改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?!?br/>三、國土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知
    (國土資發(fā)〔2004〕234號(hào))規(guī)定:
    為切實(shí)落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號(hào)),進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地,切實(shí)保護(hù)耕地,現(xiàn)提出以下意見:
    二、嚴(yán)格實(shí)施規(guī)劃,從嚴(yán)控制村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模
    (一)抓緊完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。各地要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃修編工作,抓緊編制完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則,合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。經(jīng)批準(zhǔn)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)予以公告。
    國土資源管理部門要積極配合有關(guān)部門,在已確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi),做好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。

    查看全文↓ 2018-11-27 16:56:09
  • 138****7329

    1、征地要評估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)
    試點(diǎn)明確4大任務(wù);建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度
    國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示:
    一是完善土地征收制度。針對征地范圍過大、程序不夠規(guī)范、被征地農(nóng)民保障機(jī)制不完善等問題,要縮小土地征收范圍,探索制定土地征收目錄,嚴(yán)格界定公共利益用地范圍;規(guī)范土地征收程序,建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估制度,健全矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,全面公開土地征收信息;完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。
    二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能不完整,不能同等入市、同權(quán)同價(jià)和交易規(guī)則亟待健全等問題,要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度,賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能;明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍和途徑;建立健全市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。
    三是改革完善農(nóng)村宅基地制度。針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式;對因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況,探索實(shí)行有償使用;探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地; 改革宅基地審批制度,發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用。
    四是建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制,合理提高個(gè)人收益。針對土地增值收益分配機(jī)制不健全,兼顧國家、集體、個(gè)人之間利益不夠等問題,要建立健全土地增值收益在國家與集體之間、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的分配辦法和相關(guān)制度安排。
    2、非試點(diǎn)地區(qū)不要擅自行動(dòng)
    試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開展,確保風(fēng)險(xiǎn)可控
    姜大明表示,改革試點(diǎn)的要求,一是堅(jiān)持小范圍試點(diǎn)。統(tǒng)籌東、中、西部和東北地區(qū),兼顧不同發(fā)展階段和模式,主要在新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)和農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)中安排,選擇若干有基礎(chǔ)、有條件的縣或縣級市開展。二是堅(jiān)持依法改革。試點(diǎn)涉及突破相關(guān)法律條款,需要由國務(wù)院提請全國人大常委會(huì)授權(quán),允許試點(diǎn)地區(qū)在試點(diǎn)期間暫停執(zhí)行相關(guān)法律條款。三是堅(jiān)持封閉運(yùn)行。試點(diǎn)嚴(yán)格限制在經(jīng)法律授權(quán)的縣(市)開展,非試點(diǎn)地區(qū)不要盲目攀比,擅自行動(dòng),確保試點(diǎn)封閉運(yùn)行,風(fēng)險(xiǎn)可控。

    查看全文↓ 2018-11-27 16:55:56
  • 152****7910

    農(nóng)村宅基地國家政策都有哪些
    1、中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知(中發(fā)[1997]11號(hào)1997年4月15日)
    四、加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的管理要結(jié)合劃定基本農(nóng)田保護(hù)區(qū),制定好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村鎮(zhèn)建設(shè)要集中緊湊、合理布局,盡可能利用荒坡地、廢棄地,不占好地。在有條件的地方,要通過村鎮(zhèn)改造將適宜耕種的土地調(diào)整出來復(fù)墾、還耕。農(nóng)村居民的住宅建設(shè)要符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。有條件的地方,提倡相對集中建設(shè)公寓式樓房。農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標(biāo)準(zhǔn)的宅基地,多出的宅基地,要依法收歸集體所有。
    2、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知(國發(fā)[2008]3號(hào)2008年1月3日)
    (十七)鼓勵(lì)提高農(nóng)村建設(shè)用地的利用效率。要在堅(jiān)持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的前提下,依法盤活農(nóng)村集體建設(shè)用地。按規(guī)劃穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理,改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件。農(nóng)民住宅要符合鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃,住宅建設(shè)用地要先行安排利用村內(nèi)空閑地、閑置宅基地。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的,當(dāng)?shù)卣山o予獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助。
    (十八)嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策。各地要結(jié)合本地實(shí)際完善人均住宅面積等標(biāo)準(zhǔn),控制農(nóng)民超用地標(biāo)準(zhǔn)建房,逐步清理歷史遺留的一戶多宅問題,堅(jiān)決防止產(chǎn)生超面積占用宅基地和新的一戶多宅現(xiàn)象。
    3、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定(國發(fā)[2004]28號(hào)2004年10月21日)
    禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
    4、國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知(國發(fā)[2007]71號(hào)2007年12月30日)
    農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。
    5、陜西省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村宅基地復(fù)墾整理促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)意見的通知(陜政辦發(fā)[2007]155號(hào)2007年12月13日)
    二、推進(jìn)農(nóng)村宅基地復(fù)墾整理的政策措施
    鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民放棄宅基地進(jìn)城鎮(zhèn)落戶。農(nóng)民放棄宅基地后,不影響其農(nóng)村集體土地承包權(quán)益,不影響其作為農(nóng)民身份享有的原有政策待遇。對已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居,并自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地的農(nóng)民,按其退出合法宅基地的面積確定一定標(biāo)準(zhǔn)給予獎(jiǎng)勵(lì),獎(jiǎng)勵(lì)方式可進(jìn)行一次性貨幣獎(jiǎng)勵(lì)或定期給予養(yǎng)老生活補(bǔ)助。復(fù)耕后的宅基地歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。在符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃的前提下,將原宅基地和房屋由農(nóng)民自愿協(xié)商后有償調(diào)劑給有條件申請宅基地建房的本村農(nóng)民的,可視作放棄宅基地享受上述政策。具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)和辦法由縣(市、區(qū))政府制訂。
    引導(dǎo)農(nóng)民向村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)集中。經(jīng)批準(zhǔn)的新村建設(shè)規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地,可將村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承包地由村委會(huì)統(tǒng)一組織進(jìn)行土地調(diào)劑。對愿意退出老宅基地進(jìn)新村建設(shè)規(guī)劃區(qū)建造住宅的本村農(nóng)民,可按規(guī)定為其報(bào)批宅基地。對需跨村進(jìn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和中心村建設(shè)規(guī)劃區(qū)居住的農(nóng)民,在放棄并退出老宅基地的前提下,政府可提供國有土地。

    查看全文↓ 2018-11-27 16:55:44
  • 145****7240

    農(nóng)村宅基地買賣3大原則
    1、農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利(使用權(quán))主體變更登記
    《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù),如果宅基地房屋通過買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)(使用權(quán)主體發(fā)生變化),應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn),完成權(quán)利主體的變更登記。
    需要注意的是宅基地房屋買賣,除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更,房屋根本就沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。
    2、宅基地購買者的資格有限制
    宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等,原使用權(quán)人不再使用宅基地,依法可以轉(zhuǎn)讓,但宅基地使用權(quán)的購買者(受讓主體),有資格限制。
    宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓,如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,將不符合法定的條件。解決方法:轉(zhuǎn)讓時(shí),購買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。
    3、轉(zhuǎn)讓后原則:“一戶一宅”
    《土地管理法》明確規(guī)定,宅基地遵守“一戶一宅”的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是,應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。
    二、宅基地買賣的注意事項(xiàng)是什么?
    1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念:
    農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,具有身份屬性,其在一定程度上有福利性質(zhì)。
    2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓:
    從受讓的主體上,可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。
    如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織同意,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,其所有權(quán)屬于集體,而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員,対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán),即使用和收益的權(quán)利,其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無權(quán)處分。根據(jù)《合同法》第五十一條,無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。所以,如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之,則應(yīng)認(rèn)定其合同無效。也就是說,對于此種情況,取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意,以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。
    而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無效的。理由是《憲法》第十條,宅基地屬于集體所有,《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無法取得。
    然而,在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有,這一點(diǎn)不存在爭議。
    在這種情況下,如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,則其有效無效的區(qū)分與前述情形一樣。
    如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,根據(jù)《物權(quán)法》第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。據(jù)此,似乎可以認(rèn)定,轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的,其實(shí)不然,理由是:根據(jù)《合同法》第七條當(dāng)事人訂立、履行合同,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī),尊重社會(huì)公德,不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序,損害社會(huì)公共利益。
    第五十二條有下列情形之一的,合同無效:
    (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
    (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
    (三)以合法形式掩蓋非法目的;
    (四)損害社會(huì)公共利益;
    (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
    《物權(quán)法》第一百五十三條宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

    查看全文↓ 2018-11-27 16:55:33
  • 152****4493

    一、完善土地征收制度,縮小土地征收范圍,探索制定征收目錄,嚴(yán)格界定公共利益用地范圍,完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。
    政策解讀:國家為了公共利益的需要,可以對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償??墒乾F(xiàn)實(shí)中,某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地,卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。而在對農(nóng)民補(bǔ)償方面,國家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來,不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償,按一畝平均毛收入1000元來算,每畝30倍才3萬元,可被征收后建成樓房,一平米就要賣5000元!
    二、建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度,賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能,明確入市范圍途徑。
    政策解讀:近些年,一些地方政府的財(cái)政收入很大一部分靠賣地,可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴(kuò)張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村,這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立入市制度,并與國有土地同權(quán)同價(jià),農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式,實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的保值和增值!
    三、改革完善農(nóng)村宅基地制度,探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地,改革宅基地審批制度。
    政策解讀:試點(diǎn)宅基地改革,基本原則是一戶一宅,未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置,國家可能采取的措施會(huì)很簡單很暴力----征稅!超過標(biāo)準(zhǔn)、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少,二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配,而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。而對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民,他們村里的宅基地可以在自愿的前提下,有償退出,由村集體出資購買。河南省已經(jīng)出臺(tái)政策,要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫,對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民,給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。
    相關(guān)拓展:
    農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的,須要完成以下程序:
    一、申請
    申請人持申請材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)提出書面用地申請。村委會(huì)應(yīng)當(dāng)在每一個(gè)季度集中申請材料,依法召開村委會(huì)或村民代表大會(huì)進(jìn)行審議,并張榜公布,在張榜公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的,上報(bào)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審。
    二、現(xiàn)場勘查
    鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織國土資源所進(jìn)行現(xiàn)場勘查和群眾調(diào)查,審查建房用地和建設(shè)申請條件,并制作勘查筆錄和審查意見書。
    三、填申請表
    國土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》。
    四、村委會(huì)審查
    村委會(huì)對申請人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》進(jìn)行審查并簽署意見,證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況,由負(fù)責(zé)人簽字,同時(shí)加蓋村民委員會(huì)公章,報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核。
    五、審核上報(bào)
    鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在收到村委會(huì)上報(bào)的住宅建設(shè)用地申請材料后完成審核并現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍,并報(bào)縣國土資源局初審??h國土資源局對符合審批條件的上報(bào)縣人民政府。

    查看全文↓ 2018-11-27 16:55:21

相關(guān)問題

  • 你好,宅基地的物業(yè)只可以私下交易,不能上市交易,也就是不能辦理過戶手續(xù)!地基也不可以買賣,現(xiàn)在的地基也辦不了更名,你們的協(xié)議有效,可以在原地基上重建!

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  • 一、新農(nóng)村建設(shè)宅基地有補(bǔ)償嗎一看你們和村里簽了協(xié)議沒,有協(xié)議,按照協(xié)議辦;二看你們當(dāng)?shù)卣欠癯雠_(tái)相關(guān)政策沒有,宅基地是免費(fèi)提供還是按照建筑面積給與補(bǔ)貼。二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償“分開補(bǔ)償”,是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。宅基地屬于公有財(cái)產(chǎn),其產(chǎn)權(quán)屬于村集體,由村集體分配給村民使用。村民在宅基地上可建立房子。當(dāng)宅基地要拆遷的時(shí)候,涉及到兩種補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償,二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體,因此,這部分補(bǔ)償歸村集體所有,不會(huì)給在宅基地上的居住人。村民建立在宅基地上的房屋屬于私有財(cái)產(chǎn),所以房屋補(bǔ)償屬于村民私人。村民的宅基地被征收后,如果沒有另外的宅基地,那么村集體要給村民重新分配宅基地,讓村民在重分配的宅基地上建房子。三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)征地的補(bǔ)償費(fèi)分為兩種。其一,征用農(nóng)村耕地的補(bǔ)償費(fèi)。它包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及附著物的補(bǔ)償費(fèi)。其二,征地的土地補(bǔ)償費(fèi)。這一般是被征地前三年平均產(chǎn)值的6—10倍。四、宅基地及房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式房屋拆遷償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為:房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià),由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合實(shí)際情況來確定。計(jì)算公式為

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  • 1城鎮(zhèn)戶口買不 可靠,有政策限制,農(nóng)村村民建住宅可以申請使用農(nóng)民集體所有的土地,但一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 已經(jīng)達(dá)到或者超過標(biāo)準(zhǔn)的,不得再申請使用宅基地,也不得在農(nóng)村購買住宅。但由于房地產(chǎn)繼承等原因形成的多處住宅(包括宅基地),原則上不作處理,村民可以出賣多余的住宅,也可以維持原狀,但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。 農(nóng)村村民建住宅用地,由村民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)提出申請,經(jīng)村民會(huì)議討論,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)先按照《土地管理法》的規(guī)定取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。 農(nóng)村村民宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后,由縣級人民政府土地行政主管部門逐級通知申請用地者,并組織監(jiān)督實(shí)施。住宅建成后,由縣級人民政府土地行政主管部門對建設(shè)用地進(jìn)行驗(yàn)收,并辦理土地登記,核發(fā)《集體土地使用證》。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。 宅基地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要體現(xiàn)多用地多交費(fèi),少用地少交費(fèi)的原則。宅基地面積以戶為單位計(jì)算,一九八二年十二月三十一日以前批準(zhǔn)占用的宅基地,超過各區(qū)、縣規(guī)定用地面積標(biāo)準(zhǔn)的部分,按超標(biāo)準(zhǔn)用地的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定收費(fèi);凡不按村莊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)的用地收費(fèi),應(yīng)高于符合規(guī)劃 的;經(jīng)營性的用地收費(fèi)應(yīng)高于生活性的;出租地上物的用地收費(fèi)應(yīng)高于自己使用的;低于用地標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。 三、宅基地有償使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的承受能力,按下列幅度核定: (一)符合規(guī)定用地面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地,按每平方米土地每年○點(diǎn)一元至○點(diǎn)五元計(jì)費(fèi)。屬于出租地上建設(shè)物或經(jīng)營性的用地,可適當(dāng)提高上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 (二)超過規(guī)定用地面積標(biāo)準(zhǔn)的宅基地,用地面積標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的部分按上款計(jì)費(fèi),超出用地面積標(biāo)準(zhǔn)的部分,按每平方米每年○點(diǎn)五元至五元計(jì)費(fèi)。 四、宅基地使用費(fèi)的核算方法: (一)每戶宅基地使用面積按實(shí)際占用數(shù)量累計(jì)計(jì)算。 (二)對超出用地標(biāo)準(zhǔn)多占的宅基地可采取分段累進(jìn)遞增的收費(fèi)辦法。 (三)對不符合申請使用宅基地條件而立戶用宅基地的,按超標(biāo)計(jì)費(fèi)。 (四)戶口不在本村而使用宅基地的按超標(biāo)計(jì)費(fèi)。 (五)農(nóng)村革命烈士家屬、二等以上殘廢軍人、五保戶、扶貧對象以及領(lǐng)取獨(dú)生子女證的生活特殊困難戶,在用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的宅基地,由個(gè)人提出申請,經(jīng)村民代表討論同意,村民委員會(huì)審查批準(zhǔn),其宅基地使用費(fèi)可定期減、免。超過用地標(biāo)準(zhǔn)的部分,仍按超標(biāo)計(jì)費(fèi)。 (六)新批準(zhǔn)使用的宅基地,免收當(dāng)年宅基地使用費(fèi)。 五、宅基地使用費(fèi)每年收取一次。使用宅基地的農(nóng)戶應(yīng)按村委會(huì)規(guī)定的時(shí)間,向本村委會(huì)繳付使用費(fèi)。逾期不交的,按日加收滯納金,日加收標(biāo)準(zhǔn)一般不超過應(yīng)繳宅基地使用費(fèi)總額的1%。 各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所(站),應(yīng)按規(guī)定向所在區(qū)、縣物價(jià)局辦理核發(fā)收費(fèi)許可證手續(xù)。 六、各區(qū)、縣人民政府可根據(jù)本地區(qū)集體經(jīng)濟(jì)狀況,具體規(guī)定宅基地使用費(fèi)留村及上繳比例,其上繳區(qū)(縣)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))部分,一般不超過每年實(shí)際收取宅基地使用費(fèi)總額的10%,**高不得超過15%。宅基地使用費(fèi)留村部分,主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè);上繳部分作為區(qū) (縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理部門推動(dòng)宅基地有償使用工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi),用于開展業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)、宣傳、會(huì)議和添置必要設(shè)備等。宅基地使用費(fèi)要單設(shè)帳戶,存入銀行、??顚S茫瑖?yán)格控制使用范圍。村使用時(shí),需由村委會(huì)做計(jì)劃提出申請,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn);鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管理所( 站)使用時(shí),需報(bào)區(qū)(縣)土地管理部門批準(zhǔn)。 七、宅基地使用費(fèi)收繳、開支情況要向群眾及時(shí)公布、接受群眾監(jiān)督。區(qū)(縣)土地管理部門要會(huì)同同級財(cái)政、物價(jià)部門對宅基地使用費(fèi)的收繳、管理、使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對不按規(guī)定用途使用的,要限期退回,并對主要責(zé)任者給予批評教育;對侵吞使用費(fèi)的 個(gè)人,除責(zé)令退回外,并視情節(jié)輕重給予行政處分;構(gòu)成犯罪的要追究刑事責(zé)任。 八、各區(qū)、縣人民政府應(yīng)根據(jù)有關(guān)文件和本補(bǔ)充意見,結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況,制訂試點(diǎn)工作實(shí)施細(xì)則。我國宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題 現(xiàn)行立法嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的做法是不完全合理的。因?yàn)榉刹⒉唤罐r(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓,既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因?yàn)椤暗仉S房走”是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則。如果禁止宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,權(quán)利人也會(huì)通過房屋轉(zhuǎn)讓的名義轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。更何況,如果宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn),從根本上不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。所以,從發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)出發(fā),完全禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不合理的。我們必須看到,宅基地盡管是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),否則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起,這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性。所以,筆者認(rèn)為,宅基地只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間自由轉(zhuǎn)讓。如果限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,就會(huì)使農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易,在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段,甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段,許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工,在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn),在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置,如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋,將會(huì)造成農(nóng)民房屋的長期空閑,不符合“物盡其用”的原則。因此,法律雖不允許宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓和抵押,但應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村居民對宅基地長期出租,對于出租的對象,在法律上也不應(yīng)當(dāng)有所限制。這樣,就會(huì)在一定程度上彌補(bǔ)不能自由轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的不利后果。 宅基地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員以后,如果是按照市價(jià)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)向集體補(bǔ)交適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)。有人認(rèn)為,宅基地使用權(quán)與成員權(quán)聯(lián)系在一起,帶有不定期的福利性質(zhì),公民取得宅基地支付的費(fèi)用很少,如果某個(gè)人取得多處宅基地使用權(quán),可能會(huì)損害其他成員的權(quán)利,對其他成員也不公平。這種觀點(diǎn)不無道理。正因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)確與成員權(quán)有一定的聯(lián)系,所以筆者認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),集體對轉(zhuǎn)讓房屋者要適當(dāng)收取一定的宅基地費(fèi)用。至于賣房后,農(nóng)村居民沒有房住怎么辦?依“一戶只能申請一處宅基地”的原則,凡已經(jīng)行使了宅基地申請權(quán)且取得了宅基地,在轉(zhuǎn)讓房屋后又無房住者,應(yīng)不能再申請取得宅基地,只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得宅基地;凡未行使宅基地申請權(quán)的,即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者,轉(zhuǎn)讓房屋后無房住時(shí),如果再申請宅基地,因?yàn)槭浅醮紊暾堈兀詰?yīng)給予批劃宅基地。

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  • 個(gè)人申請,村委會(huì)、小組開會(huì);土地所勘察、公示;填寫申請表、村鎮(zhèn)、土地所簽署意見;區(qū)縣一級土地主管部門審批。

    全部3個(gè)回答>
  • 宅基地只能在本村村民之間買賣,不能出售給本村村民之外的人。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地,農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以,農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn),賣給非本村人的屬于無效的買賣。農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員,按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用,用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的,應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請,并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的,報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后,報(bào)縣(市)審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。根據(jù)宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈(zèng)與等法律事由的,其所占宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。1984年**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定:“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí),該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用?!标P(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問題,實(shí)踐中應(yīng)注意掌握一個(gè)時(shí)間界限,即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布之前,農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移,無須辦理批準(zhǔn)手續(xù);但自該《條例》之后,宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。

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