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二手房合同陷阱有哪些？ 二手房交易陷阱多 簽合同如何才能規(guī)避風險

135****1127 | 2018-12-05 14:43:31

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  • 156****4330

    很多人在簽訂二手房合同時，或者不了解合同內容的法律意義，或者粗心大意粗略地掃一遍合同，或者過分相信中介和賣家的人品，讓中介代辦，自己只要簽個名就好了。**后往往會出現(xiàn)商家遲遲不肯交房，房屋面積減少，房屋質量有問題等種種情況，買家只能“啞巴吃黃連，有口說不出”了。所以，簽訂二手房合同之前，你不可不知道這8個合同陷阱。

    (一)交房時間



    應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房產銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易忽略或不知其到底是何種含義。

    (二)房屋面積

    對于商品房這種特殊的商品,一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應超過合理的范圍，這個范圍應該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是發(fā)展商違約，沒有履行合同。

    但如果合同中沒有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問題，無論誤差超過或減少多少，法院可能判決購房者敗訴，采取多退少補的方法進行結算。比如：**后的實測面積比原來的初步測量面積一下子多出了20平米，如果你的合同里沒有約定只能誤差小于10平米，你也只能"吃進"。那樣的話，這比支出可不是個小數(shù)目。

    (三)房屋質量問題

    目前房屋質量問題在期房交易合同中較為多見，由于房屋作為商品，特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關的因素錯綜復雜，特別是購買預售的期房，這種復雜的因素往往使購房者在簽約購買房屋時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來，結果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。

    (四)違約條款

    在簽訂商品房預售合同時，有些商品房開發(fā)商或代理商會列出許多有關買方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關買賣雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買方極為不利。因此，在與賣方簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。

    (五)物業(yè)管理

    在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或對購房者有欺騙行為。同時應對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關部門的文件，否則有權拒交。

    （六）房屋買賣陰陽合同的陷阱

    “陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外，再簽一個低于實際交易價的假合同，將假合同作為申報納稅的依據(jù)，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規(guī)有關規(guī)定，按照市場交易規(guī)則進行。買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。

    (七)賣房者并非房主本人

    二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產證、假信息等。二手房交易中，經常出現(xiàn)房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然后以各種理由騙取購房者信任，將本不屬于自己的房子賣掉，拿到購房款后跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的產權人。

    查看全文↓ 2018-12-05 14:43:53
  • 136****7535


    網(wǎng)友咨詢:?朔州律師為大家講解：謹防二手房交易中的陷阱根據(jù)實踐中曾發(fā)生的有關實例，在二手房買賣交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相應的規(guī)避方法，希望對購買二手房的消費者能有所幫助。1.產權狀況陷阱：根據(jù)法律法規(guī)的有關規(guī)定，“司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”房屋不得轉讓。另外，根據(jù)房地產交易中心的實踐，若房屋仍設定有抵押，交易中心也不會辦理此種房屋的產權過戶手續(xù)。而上述兩種情況，常常會被購房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會主動提及。如此，可能造成買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，在辦理產權過戶的過程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉讓，由此則可能給買方造成很大的損失。規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前，購房人應至房屋所在區(qū)域的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。2.房屋類型陷阱：現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產權房的使用權房即公房。如果這類使用權房未取得產權證，根據(jù)有關規(guī)定不能轉讓。同樣，要避免購房人在辦理產權過戶時才發(fā)現(xiàn)上述問題而遭受損失。規(guī)避方法：在簽訂買賣合同前應查看業(yè)主是否取得產權證。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業(yè)用房。因為商業(yè)用房才可辦理營業(yè)執(zhí)照，否則若購買住宅房，購房人將無法從事預期用途。規(guī)避方法：查看產權證，確定其房屋類型。3.合同簽訂人陷阱：眾所周知，房屋買賣合同應由購房人與房屋產權人簽訂。但若購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產權人，及該房屋是否還有其他產權人，則產權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。此種情形將對購房人非常不利。規(guī)避方法：根據(jù)產權證或其他法律文件如預售合同確定產權人。若簽訂合同并非產權人，購房人應要求其提供產權人出具的委托書。4.模糊付款方式陷阱：很多買賣雙方通常只關注房屋價款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視。結果在其后履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明而產生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。規(guī)避方法：雙方簽訂買賣合同時應對付款流程作出明確、具體的約定。5.交房模糊約定陷阱：有時，買賣雙方對于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。在此可能會涉及到交房的具體時間，交房時相關費用的結算。若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無法追究業(yè)主違約責任的被動局面，及相關費用無人結算的尷尬情況。規(guī)避方法：于買賣合同中明確約定交房日期及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關費用。6.非居住用房稅費陷阱：購買出售非居住用房需交稅費的種類、數(shù)額與居住用房有較大差別。實踐中，若由于對購買出售非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購房人的原先預算或嚴重影響售房人對收益的預期之情形。

    查看全文↓ 2018-12-05 14:43:46
  • 146****1834


    首先，應當留意房屋手續(xù)是否齊全
    房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。
    其次，我們應當注意房屋產權是否明晰
    有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
    應當尤其注意交易房屋是否在租
    有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
    應當注意土地情況是否清晰
    二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
    應注意市政規(guī)劃是否影響該二手房
    有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

    查看全文↓ 2018-12-05 14:43:42

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