??騰退土地的法律依據(jù)是什么？

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  集體土地騰退是否有合法的根據(jù)
  各村集體基本都會(huì)成立諸如騰退指揮部騰退室這一組織，根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第二十五條規(guī)定：
  1、市、縣人民政府土地主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。
  2、征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地主管部門(mén)組織實(shí)施。
  3、對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施。
  4、可見(jiàn)無(wú)論是村委會(huì)還是騰退指揮部均不享有擬定、公布補(bǔ)償方案和實(shí)施拆遷的職權(quán)，對(duì)于騰退指揮部的主體合法性實(shí)有待商榷。
  5、但是在目前的拆遷環(huán)境下，以村委會(huì)為先鋒，各級(jí)政府在其后大力支持，公安、消防、稅務(wù)、城管等各級(jí)部門(mén)施加壓力或進(jìn)行強(qiáng)拆偷拆，其實(shí)施騰退的效果和力度都是極為強(qiáng)大的。
  集體土地拆遷有什么政策？
  為貫徹落實(shí)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，盡快完善我區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償體系，經(jīng)區(qū)政府研究，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，就宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、房屋重置成新均價(jià)、戶均安置面積、普通住宅指導(dǎo)價(jià)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、困難戶補(bǔ)助費(fèi)等具體標(biāo)準(zhǔn)確定如下：
  1、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以上有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)的宅基地，其實(shí)際使用面積不超過(guò)批準(zhǔn)的部分為合法宅基地面積，超過(guò)批準(zhǔn)的部分為違法占用面積；通縣土地管理局1993年核發(fā)的《集體土地建設(shè)用地使用證》，卻沒(méi)有建房用地批準(zhǔn)書(shū)，但屬于原集體經(jīng)濟(jì)組織成員在1982年以前經(jīng)合法劃定，使用至今的宅基地為老宅基地。
  2、每宗宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)為0.3畝(折合200平方米);每宗老宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)為0.4畝(折合267平方米);低于控制標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積按合法批準(zhǔn)的面積計(jì)算。
  3、經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)的宅基地未超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)計(jì)算，超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;老宅基地未超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)計(jì)算，超出面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，高按宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的30%補(bǔ)償。
  4、違法占地形成的各類用地，不予補(bǔ)償。
  以上就是集體土地騰退是否有合法的根據(jù)？集體土地拆遷有什么政策的全部?jī)?nèi)容，對(duì)于有新批宅基地條件的地區(qū)，拆遷人除對(duì)被拆遷人的被拆除房屋給予重置成新價(jià)補(bǔ)償以外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)新批宅基地面積少于原合法使用部分，按屆時(shí)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的30%給予補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2018-12-08 12:59:16
• 132****7999

  　　一、騰退的現(xiàn)狀和形式
  　　針對(duì)近幾年北京市各區(qū)縣集體土地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，在“城中村”項(xiàng)目中存在大量以騰退的方式實(shí)施的集體土地房屋拆遷，主要集中在豐臺(tái)區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)等地區(qū)，近兩年啟動(dòng)實(shí)施的項(xiàng)目中，比如豐臺(tái)區(qū)分鐘寺村宅基地騰退項(xiàng)目、朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地騰退項(xiàng)目、海淀區(qū)黨校邊角地集體土地騰退項(xiàng)目等等，均是采用了“騰退”的方式進(jìn)行的。
  　　“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開(kāi)來(lái)，政府主管部門(mén)作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實(shí)施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以“騰退”方式進(jìn)行房屋拆遷過(guò)程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。
  　　第一種 由開(kāi)發(fā)商以綠隔為名行商品房開(kāi)發(fā)之實(shí)。曾接觸的項(xiàng)目中存在部分此類，在實(shí)施土地收儲(chǔ)和房屋拆遷過(guò)程中是以綠化隔離帶的建設(shè)的名義進(jìn)行，但是拆遷完成之后的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等均標(biāo)明為商品房建設(shè)項(xiàng)目，例如：泛海建設(shè)針對(duì)朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)豆各莊等村集體土地實(shí)施的拆遷，即是以綠化隔離帶建設(shè)的名義進(jìn)行的。
  　　第二種 由村委會(huì)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合直接實(shí)施騰退。村委會(huì)將土地直接賣給開(kāi)發(fā)商，并由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)或者與村委會(huì)聯(lián)合成立項(xiàng)目公司進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)。前期實(shí)施房屋拆遷時(shí)以騰退的名義實(shí)施，凈地后或者拆遷過(guò)程中報(bào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地征收的審批，典型的先拿到后審批，違反法定程序。例如：豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)分鐘寺村宅基地騰退等。此類項(xiàng)目在騰退工作中往往會(huì)伴隨著一份由村民代表大會(huì)通過(guò)的騰退決議及騰退補(bǔ)償安置辦法，村委會(huì)以此來(lái)彰顯該騰退工作的合法性。
  　　第三種 由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導(dǎo)實(shí)施的集體土地騰退。在此類項(xiàng)目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設(shè)而有規(guī)劃的進(jìn)行土地的收儲(chǔ)工作，前期開(kāi)發(fā)商是否介入并不確定，村委會(huì)一般協(xié)助完成騰退工作。例如：朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、豐臺(tái)區(qū)青龍湖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目。在此類項(xiàng)目的騰退工作中，我們往往會(huì)看到鎮(zhèn)政府作出的《某某鎮(zhèn)宅基地騰退補(bǔ)償安置辦法》或者《某某鎮(zhèn)宅基地騰退實(shí)施細(xì)則》，同時(shí)也有村民代表大會(huì)通過(guò)的騰退決議及騰退補(bǔ)償安置辦法細(xì)則等文件。
  　　二、村民會(huì)議決議騰退的法律分析
  　　如上所述，多數(shù)項(xiàng)目在實(shí)施土地騰退的時(shí)候，都會(huì)由村民代表會(huì)議通過(guò)關(guān)于本村宅基地騰退的決議，那么該決議程序和實(shí)體是否符合法律的規(guī)定？我們認(rèn)為：
  　　1、村民會(huì)議不能決定土地騰退事宜
  　　目前的農(nóng)村集體土地騰退實(shí)施者自認(rèn)合法性來(lái)源于《中華人民共和國(guó)村民組織法》第二十四條：“涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討在論決定方可辦理：其中第（六）項(xiàng)：宅基地的使用方案； 第（七）項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；第（九）項(xiàng)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)”。
  　　根據(jù)上述規(guī)定，其認(rèn)為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補(bǔ)償費(fèi)、涉及村民重大利益，召開(kāi)村民會(huì)議決議屬于合法的。然而根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》第二十七條規(guī)定：“村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容”，顯而易見(jiàn)，該村民會(huì)決議的內(nèi)同已經(jīng)嚴(yán)重違法。在我國(guó)，集體土地的征收程序由《土地管理法》及實(shí)施條例予以明確的規(guī)定，其實(shí)施主體是縣級(jí)人民政府及土地主管部門(mén)，村委會(huì)無(wú)權(quán)以任何形式實(shí)施集體土地的征收。
  　　退一步講，我們先不論及第二十七條之規(guī)定，僅就第二十四條之規(guī)定進(jìn)行仔細(xì)分析，就可以看到，該條所列村民會(huì)議所議事項(xiàng)范圍之內(nèi)根本不包括集體土地的征收事宜，也就是說(shuō)村民會(huì)議無(wú)權(quán)對(duì)宅基地騰退、集體土地征收進(jìn)行決議。故，村民會(huì)議決議進(jìn)行集體土地騰退是沒(méi)有法律依據(jù)的。
  　　2、村委會(huì)無(wú)權(quán)實(shí)施騰退
  　　根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)、或由市、縣人民政府批準(zhǔn)”。同時(shí)，第四十六條規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！笨梢?jiàn)村委會(huì)并無(wú)權(quán)對(duì)于集體土地進(jìn)行征收，村委會(huì)主導(dǎo)實(shí)施騰退的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反了土地管理相關(guān)法律的規(guī)定

  查看全文↓ 2018-12-08 12:59:05
• 133****4455

  房屋騰退一般理解是房屋使用權(quán)人沒(méi)有合法理由占有使用房屋所有權(quán)人的房屋，房屋所有權(quán)人有權(quán)利要求使用權(quán)人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進(jìn)行起訴。
  房屋騰退并不是一個(gè)法律概念，因此不能從法律上給出合適的定義。但是在有些地方的項(xiàng)目運(yùn)行中會(huì)出現(xiàn)以房屋騰退的方式要求搬遷。
  房屋所有權(quán)人要求房屋使用權(quán)人進(jìn)行騰退是比較好理解的。那么以騰退的方式進(jìn)行搬遷是否具有法律依據(jù)？
  目前來(lái)講，集體土地上的房屋拆遷，如果不交出土地的情況下，國(guó)土資源部門(mén)會(huì)責(zé)令交出土地，從而達(dá)到拆除房屋的目的，并沒(méi)有規(guī)定房屋騰退事宜。即使騰退土地也以具有合法的土地批準(zhǔn)手續(xù)為前提。即便有合法的土地批準(zhǔn)手續(xù)，農(nóng)村的集體土地上的房屋拆遷要符合《土地管理法》的規(guī)定，符合土地征收程序的情況下才能進(jìn)行。
  需要引起我們注意的是：土地的征收以公共利益的需要為前提，不能排除該前提條件而進(jìn)行。
  國(guó)有土地上的房屋騰退事宜，目前的法律規(guī)定里面沒(méi)有對(duì)應(yīng)的規(guī)定。
  我國(guó)目前并行的國(guó)有土地上的房屋拆遷規(guī)定《城市房屋拆遷條例》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，之所以出現(xiàn)并行的情況，是在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施之前已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的單位可以繼續(xù)實(shí)施拆遷。雖然征收條例已經(jīng)運(yùn)行了6年的時(shí)間，有的地方的拆遷許可證還在延期著使用。
  以上的條例對(duì)于騰退并沒(méi)有作出相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)定的是符合法律定情況的拆遷與補(bǔ)償事宜。
  國(guó)有土地上房屋征收的事宜規(guī)定的非常明確，對(duì)于集體土地上房屋征收事宜各個(gè)地方有各字的規(guī)定，于是出現(xiàn)了各種各樣的拆遷模式。房屋騰退方式、土地騰退方式、搬遷方式。
  無(wú)論哪種方式，以什么概念進(jìn)行，宗旨只有一條，不能違反現(xiàn)行的法律規(guī)定。騰退拆遷模式下，遵循的仍然是現(xiàn)有的《憲法》、《土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《城市房屋拆遷條例》、《物權(quán)法》、《民法》等法律規(guī)定。
  筆者認(rèn)為，按照目前的法律規(guī)定，如果與行政職權(quán)有關(guān)，根據(jù)行政合法性原則法無(wú)規(guī)定即禁止，因此如果是行政職權(quán)下的運(yùn)行不能創(chuàng)設(shè)行政職權(quán)，更不能對(duì)房屋所有人創(chuàng)設(shè)行政義務(wù)。如果與行政職權(quán)無(wú)關(guān)，自由交易的拆遷模式在目前的情況下，法律還沒(méi)有放開(kāi)。
  如果房屋騰退只是概念而已，則拆遷歸拆遷法律去規(guī)范，征收歸征收法律法規(guī)去規(guī)范，不能游離于法律之外而存在。

  查看全文↓ 2018-12-08 12:58:56

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  改建住房應(yīng)按照原始范圍或者正常建造，如超出范圍或者高度，影響到鄰居采光；只能雙方協(xié)商，否則需要經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

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  目前來(lái)說(shuō)國(guó)家沒(méi)有出臺(tái)明文規(guī)定，這個(gè)公攤的面積應(yīng)該是多少，只是指出了一個(gè)大概的范圍，一般多層住宅的公攤面積約在10％~13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點(diǎn)式的樓盤(pán)公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25％左右。在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，一定要看好購(gòu)房合同上面對(duì)于公攤面積的一個(gè)計(jì)算，對(duì)于公攤來(lái)說(shuō)，1、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。2、作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。3、樓梯下方空間樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。4、公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。5、與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

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  你好！根據(jù)房地一體的觀點(diǎn)，你可以與對(duì)方協(xié)商，要求其將土地證轉(zhuǎn)讓給你。

  全部2個(gè)回答>