大型廠房拆遷回收怎么辦？

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• 147****8420

  一、《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規(guī)定了拆遷人應當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產停業(yè)的適當補償。在上海市政府發(fā)布的《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》的規(guī)范性文件中，明確了承租企業(yè)應賠償的以下幾個項目：
  1、設備搬遷安裝費;
  2、設備重置成新價;
  3、停產、停業(yè)補償。
  二、在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三部分：
  1、拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償;
  2、拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;
  3、基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
  廠房拆遷補償多少
  (1)房屋拆遷費：要按廠房的標準給予補償，標準各地不一，不能按農房的標準，如果你沒有房產證，至少也要爭取參照廠房或是靠近廠房標準。
  (2)構附著著物補償費：包括地壩、水池、植物、道路、堡坎等等，各類標準不一，但都是政策規(guī)定死了的，清點時不遺漏時就行。
  (3)設備折舊處理。廠房內不能搬遷的設備、設施，由你提供購入發(fā)票(收據)，作折舊處理補償。
  (4)搬遷費?？梢砸苿拥脑O備、廠房內的其他設施搬遷費用，由你自己根據搬遷數量、距離做測算，雙方商定。若提前搬遷還有獎勵費用。
  (5)談判，如果你有合法手續(xù)，如果你租地合同未到期，完全可以通過與政府談判，爭取更大的補償。因為作為廠房，搬遷必然影響生產從而造成損失，在補償中也會相應加以考慮，但不是瞞天喊價，不然雙方談不攏。

  查看全文↓ 2019-01-24 23:15:03
• 159****1549

  正常情況下，政府拆遷企業(yè)會給予兩部分賠償。
  一、拆遷賠償：因房屋拆遷使房屋擁有者受到損失，政府會按統(tǒng)一標準以賠償金的方式賠償房屋建筑。
  二、搬遷賠償：因房屋拆遷使房屋使用者無法正常生產，企業(yè)可要求政府給予一定的搬遷賠償。相當于搬家費。這個需要評估申請，各地標準也不一樣。 廠房的土地如果是租賃的，而且你是用廠房開澡堂而不使生產的話，廠房拆遷時只會考慮統(tǒng)一的裝修標準。不會考慮其他費用。 在這種情況下，因為你是對廠房本身再投資，你需要在租房合同里明文約定廠房拆遷賠償的分配方式。

  查看全文↓ 2019-01-24 23:14:56
• 158****9464

  一、企業(yè)被征收能獲得的補償項目介紹
  　　1.土地、企業(yè)的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因為企業(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
  　　2.裝修附屬物補償關于裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標準進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。
  　　3.停產停業(yè)損失補償停產停業(yè)損失指的企業(yè)因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業(yè)業(yè)務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的應進行補償的規(guī)定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產停業(yè)計算的標準不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業(yè)損失是拆遷補償項目里彈性**大的一項，應當值得企業(yè)重點關注。4.搬遷費用、搬遷損失企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業(yè)所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。
  　　二、補償方案的選擇
  　　1.土地置換如果你僅僅選擇了土地置換，置換后由企業(yè)在置換來土地上建設廠房，那你有權利獲得地上附著物的補償，具體包括：房屋重置成新價的補償、地上種植物補償、水泥硬化的地面、以及不可遷移的其他附屬物、機器設備的搬遷費。
  　　2.土地加房屋安置如果你選擇了土地加房屋安置，至于停產停業(yè)損失，僅僅可以獲得一定時間段的補償。因為您選擇了土地或者房屋置換，那您的停產停業(yè)時間就能夠確定，可能是一年，也可能是半年，那你獲得也只能是一定時間段的停產停業(yè)損失。
  　　如何計算停產停業(yè)損失
  　　1.按照企業(yè)的整個生產經營面積一次性給予停產停業(yè)損失補償這種計算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標準，然后按照企業(yè)的生產經營面積給予一次性的停產停業(yè)損失補償，只要能確定企業(yè)的生產經營面積，就可以計算出停產停業(yè)損失。這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認定生產經營面積。比如，企業(yè)的職工宿舍、職工食堂、辦公樓算不算生產經營面積呢?此外，工廠的倉庫屬于不屬于經營面積呢?其實這些都是我們生產經營不可缺少的部分，但是拆遷方經常會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥硬化的，那么整個院子屬于不屬于經營面積?算不算是企業(yè)在進行實際生產經營中使用的呢?如此種種，企業(yè)都會和拆遷方產生實體爭議。在北京停產停業(yè)的補償標準是每平方米500-1500元，但實際上隨著經濟水平的發(fā)展，以及各個企業(yè)的自身盈利情況不同，通過適當的維權，停產停業(yè)損失的補償是可以突破這個標準的。具體而言有如下標準：
  　　1. 按照企業(yè)納稅的情況計算停產停業(yè)損失。
  　　2.按房屋總價值的一定比例
  　　3.按營業(yè)收入、利潤
  　　4.評估機構進行評估
  　　5.雙方協(xié)商決定
  　　根據納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積具體而言，有些地方是依據納稅情況，依據納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標注的營業(yè)面積。但是大家都清楚，我們國家的營業(yè)信息中標注的營業(yè)面積往往是針對個體工商戶或者簡單的商業(yè)性用房可以用營業(yè)信息推算出基本的經營面積。但是這樣的計算方式往往對經營企業(yè)來講是很不利的，因為營業(yè)信息標注的面積和實際經營使用面積是有巨大差距的。我們的營業(yè)注冊和營業(yè)年檢在這方面往往是很疏漏的。所以說測算出來的營業(yè)面積往往和經營企業(yè)所要得到的權益肯定是有很大的差距的。3.按照實際經營面積進行計算還有一種情況是按照實際的經營面積進行計算。如果按照實際的經營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經營面積(數字)。進行實地測量時會進行分割。哪方面的分割呢?實際的工廠生產是一塊兒，職工宿舍、職工食堂、辦公場地算不算經營面積呢?可能會在這方面產生糾紛。比如講，倉庫屬于不屬于經營面積呢?倉庫難道不屬于經營的場所嗎?完全屬于。但是拆遷方會咬文嚼字的爭論：倉庫是進行倉儲的地方，不是進行實際生產的地方。再比如講有些制造型企業(yè)，比如制造石膏板的工廠，是要進行晾曬的，整個院子都是進行水泥密封的，那么整個院子屬于不屬于經營面積?我是不是在進行實際經營中使用的呢?這些都會和拆遷方產生實體爭議?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(以下簡稱《條例》)第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的應進行補償的規(guī)定，提出了補償應根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。由于在實際工作中各地補償標準和方法差異很大，《條例》授權省、自治區(qū)、直轄市制定停產停業(yè)損失補償辦法。根據了解到的情況，目前對在停產停業(yè)損失的補償中引進評估機制各方基本達成共識，但還有一些問題存在比較大的爭議，比如：評估機構是選擇房地產估價機構還是選擇資產評估機構;損失補償標準是按被征收企業(yè)的實際效益測算還是按照同類企業(yè)的社會平均效益測算，等等。

  查看全文↓ 2019-01-24 23:14:51
• 138****9837

  要看土地性質，如果是合法的，應該按照正常標準進行合理補償，包括停產停業(yè)的經營性損失，地上房屋的價值，土地的價值等等
  具體補償標由省級單位自己制定，可以去省信息公開網站查詢。

  查看全文↓ 2019-01-24 23:14:33

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• 問 廠房要拆遷怎么辦啊？
  答

  2008年以前建造、翻建、擴建的房屋有完整的土地使用權。首先有完整的土地使用權及完整的土地使用權證書，或者相應的職能職權部門為您確定的房屋使用權，或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)一次性買斷的集體建設用地使用權，或者通過招拍掛取得的國有工業(yè)用地使用權，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴建。原因在于我國的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日起實施的，對于城市和鄉(xiāng)村**終確定是否為違章建筑也是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所規(guī)定的。2008年之前的《城市規(guī)劃法》也是有所規(guī)定的，但是現在《城市規(guī)劃法》已經廢止掉了，所有情形都依據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，這樣就出現了法律溯及力和法律適用的問題。實踐中提醒各位，如果您的建筑屬于2008年之前的，并且是擁有完整的土地使用權，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，是否滿足了當時土地利用總體規(guī)劃，是否是違章建筑。根據上述情況，違章建筑是不可以隨意認定的。

  已經拆遷的廠房，房東不給拆遷款怎么辦？

  答

  那你可收集證據起訴解決的。

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• 問 租土地廠房拆遷補償怎么辦??？
  答

  原則上，因為是你租用的土地，在土地上搞建筑，那么補償款應由出租一方領取，但因為你在土地上建了廠房，有成本投入，出租方在拿到補償款后，應支付你搞建筑時的投入資金。 建議你們先進行協(xié)商。如果協(xié)商不成，可以走司法程序，你應保留好建設廠房時的各項材料，比如采購發(fā)票、人工結算工資單存根等，這樣才能保障你的合法權益。如果你無法證明你在那建了三百平廠房，那就什么權利都沒有了

  已經拆遷的廠房，房東不給拆遷款怎么辦？

  答

  你好,雙方可以先協(xié)商,協(xié)商不成,再通過訴訟解決

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• 問 廠房漏水怎么辦
  答

  用水不漏，或水白油啊。你可以說沒用。那只是你沒有做好?；旧嫌盟子鸵欢梢孕蘩淼暮玫?。當然價格會貴點。不過廠房也不在乎那點小錢。

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