房產證沒有下來買賣合同合法嗎？政策怎么規(guī)定的呢？

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• 143****0739

  根據(jù)我國法律，沒有房屋產權證書的房屋是不能買賣的，房屋買賣合同原則上屬于無效合同。
  《中華人民共和國城市房地產管理法》
  第三十八條　下列房地產，不得轉讓：
  （一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
  （三）依法收回土地使用權的；
  （四）共有房地產，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  （五）權屬有爭議的；
  （六）未依法登記領取權屬證書的；
  （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
  第三十九條　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
  （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
  （二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
  轉讓房地產時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

  查看全文↓ 2019-05-17 09:01:07
• 135****7294

  《房地產管理法》第37條關于“未依法領取權屬證書的房地產不得轉讓”。即沒有權屬證書的房產在法律上所有權不能轉移，關鍵是當事一方是否具有完全房產所有權...
  《合同法》第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉讓標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！北娝苤?，房屋買賣分為兩道程序：一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權利義務，當事人之間發(fā)生債的法律關系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務。買受人應依約支付價款，出賣人應將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權轉移于買受人。
  可見，合同關系是因，過戶登記、轉移所有權是果。過戶登記能否進行、所有權能否轉移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關系，不符合交易的順序與邏輯。
  《物權法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。”《**高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)。”
  

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:57
• 138****6298

  方在尚未取得房屋產權證時，即與他人訂立買賣合同以轉讓房屋的，其轉讓合同的效力問題，在不同法院有不同的看法。有些觀點認為應當認定為無效合同，也有觀點認定為有效。應當如何看待這些合同的效力？　　
  我們認為，對這個問題應當從以下幾個方面來認識：首先，應當明確，房屋所有權和依據(jù)房屋買賣合同享有的債權，是兩個不同的法律概念，其效力、實現(xiàn)方式等都存在明顯的差別，不能等同或混淆。依據(jù)房屋買賣合同享有的債權，是取得房屋所有權的途徑和方式之一（除此以外，還有繼承等繼受取得和建造等原始取得方式），并不能直接等同于房屋所有權本身。也就是說，房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋產權證之前，享有的還不是房屋的所有權，而僅僅是依據(jù)買賣合同享有的債權。在這個階段轉讓，買方能有效轉讓的也僅僅是合同債權，而不可能直接發(fā)生房屋所有權移轉的法律后果。如果要發(fā)生所有權移轉的后果，必須滿足所有權移轉的法定條件。
  
  
  　　其次，債權本身僅僅意味著一種權利實現(xiàn)的可能性，而不具有必然性和當然的現(xiàn)實性。而通過合同轉讓而取得的債權，同樣也僅僅是依據(jù)合同將來取得房屋產權的可能性。這種可能性在實際上并不必然會實現(xiàn)。比如賣方堅持拒絕為買方辦理過戶手續(xù)、房屋在尚未取得產證前滅失、賣方一房二賣且后來的買方是出于善意而訂立買賣合同等（當然，從現(xiàn)實操作來看，由于房屋預售合同的登記等公示環(huán)節(jié)的存在，后來的買方存在善意的可能性大為減少）。而債權轉讓（包括債權債務的概括轉讓）是合同法賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利。

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:53
• 141****5058

  房產證還沒下來,簽訂的房屋買賣合同有效，但無法辦理過戶手續(xù)。
  法律依據(jù)《中華人民共和國物權法》
  第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
  第十五條
  當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:46
• 155****6237

  未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的。
  《城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”。
  但我國《物權法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！币罁?jù)物權法相關規(guī)定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于債權行為，不是物權行為，只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同后，由于房屋不能辦理過戶手續(xù)，房屋的物權并未發(fā)生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權已經(jīng)成立，雙方都受到相關條款的約束，其后的取得產權證書、協(xié)助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續(xù)履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。
  由此可知，未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到**低。
  

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:42

相關問題

• 問 ?? 房產證沒有下來買賣合同合法嗎？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  參照《中華人民共和國物權法》第十五條，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。參照《中華人民共和國合同法》第八條，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

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• 問 房產證沒有下來買賣合同合法嗎?
  答

  沒有產權證的二手房交易是不合法的（根據(jù)《中華人民共和國房地產管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓）。如果雙方達成一致并且一定要交易，此時雙方可以簽訂買賣合同。對于房屋沒有辦理產權證，簽定買賣合同是否有效請看以下論述。房屋沒有產權證，訂立買賣合同并不因此一定無效，只要符合法律規(guī)定的有效要件，救應當認定為有效。首先，房地產管理法的規(guī)定屬于行政管理性質的規(guī)定，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效?！段餀喾ā返谑邨l規(guī)定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。 ”不動產權屬證書只是證明，僅僅起到證據(jù)的作用，證明那套房子是你的，不是別人的。此外，無任何別的意義。物權法是調整靜態(tài)財產的歸屬和利用關系，不涉及對合同效力的判斷。因此，在調整物的交易流轉領域還是應當適用合同法，并結合其他法律和行政法規(guī)對合同效力作出判斷。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《**高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規(guī)定，沒有房產證的房屋買賣合同并非必然無效。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產證或者具備轉讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產證，卻簽訂了一份買賣沒有房產證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。購買沒有產權證的二手房隱患：沒有房產證的房子，也就是沒有產權，這種房子你雖然買下來可以居住，但是實際上是不享受產權的。這類房子是不受法律保護的，萬一遇到拆遷，很有可能不能得到應有數(shù)額的補償款，那么，花錢就落了個空。而且，就算是找公證處去公證過產權，也是無濟于事的，而且一般公證處都不接這種單子的，很不保險。沒產權的房子千萬不能購買，租住可以考慮，千萬不能貪圖便宜，被房子坑掉血汗錢。因為我國規(guī)定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是所謂的“過戶”)為準，沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產交易。建議大家不要購買這類房子，因為沒有產權證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。沒有產權證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風險將會很大，不過戶的話房產的所有權還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產將會被分割，如果他有債務被起訴的話，那么這套房產將會被法院列入可執(zhí)行的財產。購買有產權的二手房時還需要注意：核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。

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• 問 買賣沒有房產證的房子，只簽了買賣合同合法嗎？
  答

  不太了解公證但是這樣辦風險太大了沒有房產證會有很多隱藏的問題再說以后如果房價漲了 對方給你玩花樣 何苦呢建議再找找房子 省得未知的麻煩寧愿折騰半年買差點的房子也不能買有誘惑力但沒譜的房子你不是投資客就不要辦投資一樣風險大的事

• 問 房產證暫時未下來的房子如何簽定買賣合同
  答

  這要看開發(fā)商的了，他高興就賣給你！要不等你那朋友把他房產證拿到手再轉讓給你就可以了！

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• 問 沒有房產證的房子買賣合同有效嗎?
  答

  沒有房產證的房子買賣合同有效，但不建議大家在這種情況之下購買房屋。因為沒有房產證，也不能夠辦理房屋產權的變更登記，意味著即便是交付了房款，實際房屋的所有產權人還是沒有發(fā)生變化，如果在這段期間賣方將房屋抵押或者是轉賣買方的利益根本得不到保障，所以在購買房屋之前，要提前了解到房屋是否具備有房屋所有產權證，以及開發(fā)商是否五證齊全。根據(jù)我國對于合同法的相關規(guī)定，在雙方簽訂針對于不動產物權的合同時，在沒有辦理物權登記也不影響合同的效力，但合同有效并不代表能夠履行合約，特別是當賣方?jīng)]有房屋產權證，則意味著簽訂合同的目的沒有辦法實現(xiàn)，所以合同沒有辦法繼續(xù)履行。所以在交易的過程當中，盡可能的以合法的途徑購買房屋，不要購買沒有房屋所有產權的房屋。