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一、注意審核土地使用權是否存在抵押購房者購買前可向當?shù)赝临Y源管理機構查核該開發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。二、仔細審核開發(fā)商應當辦理的法定手續(xù)和相關證件1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權是否有保障，所以至關重要。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中**重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預售許可證冒名頂替。三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，**好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的1、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。2、現(xiàn)實交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。五、約定違約責任條款須詳細、具體1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。2、同時，還應該約定：①規(guī)劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。③加重開發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。六、合同附件須重視1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。可見，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定八、商品房買賣合同的定金問題《商品房銷售管理辦法》第22條及**高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。在規(guī)定的期限內，如果消費者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議而導致談判失敗的，開發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現(xiàn)實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個步驟。我國法律規(guī)定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認為，商品房的認購書應該算作預約合同，是消費者與房地產(chǎn)商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。從這個層面上講，認購書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因為一方的過錯而導致《商品房買賣合同》沒有成立的，另一方可以依據(jù)定金條款來追究過錯方的違約責任?！叭绻彿空咴诤炗嗁彿亢贤?，出現(xiàn)不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發(fā)商的手續(xù)尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質性條款未達成一致協(xié)議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商退定金是完全可以的?！?/p> 全部5個回答>
選購商品房需要把握哪些要點？
132****2867 | 2024-06-21 10:26:40
已有4個回答
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158****5060
聽說選購商品房要先看地段和戶型，然后了解配套設施和價格，最好多咨詢專業(yè)人士。
查看全文↓ 2024-06-21 10:27:11 -
134****5582
選地段、看戶型、查配套。實地考察，多方比較，細節(jié)決定成敗。
查看全文↓ 2024-06-21 10:27:03 -
131****0688
選購商品房時，應確保合同內容詳盡合法，明確產(chǎn)權歸屬、交付時間等。注意查驗相關證件，保護自身權益，避免法律糾紛。
查看全文↓ 2024-06-21 10:26:56 -
130****2783
投資商品房需考察地段、配套設施、未來升值空間及開發(fā)商信譽。注重市場趨勢，合理預算，謹慎選擇。
查看全文↓ 2024-06-21 10:26:48
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商品房買賣合同審核注意事項：一、注意審核土地使用權是否存在抵押購房者購買前可向當?shù)赝临Y源管理機構查核該開發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現(xiàn)實中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。二、仔細審核開發(fā)商應當辦理的法定手續(xù)和相關證件1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權是否有保障，所以至關重要。商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中**重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預售許可證冒名頂替。三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，**好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的1、合同是雙方真實意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。2、現(xiàn)實交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。五、約定違約責任條款須詳細、具體1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。2、同時，還應該約定：①規(guī)劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。③加重開發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。六、合同附件須重視1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件?？梢姡@些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定八、商品房買賣合同的定金問題《商品房銷售管理辦法》第22條及**高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。在規(guī)定的期限內，如果消費者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議而導致談判失敗的，開發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現(xiàn)實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個步驟。我國法律規(guī)定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認為，商品房的認購書應該算作預約合同，是消費者與房地產(chǎn)商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。從這個層面上講，認購書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因為一方的過錯而導致《商品房買賣合同》沒有成立的，另一方可以依據(jù)定金條款來追究過錯方的違約責任。“如果購房者在簽訂購房合同中，出現(xiàn)不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發(fā)商的手續(xù)尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質性條款未達成一致協(xié)議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商退定金是完全可以的?！?/p> 全部5個回答>
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住宅的抗震力是一個不能不予以深切關注的問題。提醒廣大消費者，在買房時對房屋的抗震性能不可忽視。在國際上，地震震級采用里氏震級指標，分為1—8.9級，1—3級對建筑物無損壞，4級對建筑物有輕微破壞，5級以上就開始破壞建筑物。因此，5級以上的地震區(qū)在住宅設計時應考慮防震。住宅抗震性能的高低主要取決于建材質量的好壞，以及承重結構的連接形式、施工質量和地基的狀態(tài)。購房者必須認真審閱商品住宅樓的《住宅質量保證書》、《質檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關證件來考察住宅樓的質量。
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每層樓都有自己的小氣候。樓層不同，對我們的生活影響也不同。 1、從1樓到3樓，人們通常生活在樹冠下，離地面很近，常常能傾聽到權枝敲打窗戶的聲音；要說心理上舒適，這里是**好的；同外部世界保持現(xiàn)實聯(lián)系，不用朝下瞧人。但接近地面的生活也有不足：空氣循環(huán)減緩、空氣換氣受阻、陰影和濕度增大、污染也比較嚴重。因為汽車和柏油馬路使空氣中飽含甲醛、一氧化碳、……至少遠離汽車路干線200米才算安全。 一般人認為，3樓**理想，而這里恰恰正是集結大量有害物質的高度。5樓的有害物質就少得多，因為它們開始下沉或往水平方向消散。 2、那么，是不是越高越好呢？高層空氣清新、噪音也少、景色也很優(yōu)美。但是，有關專家卻認為，居住樓層不要超過6樓。因為高層的空氣并不像想象的那么新鮮，大大小小的煙囪幾乎包圍城市，30米以上難免集結起有害物質。 專家認為，如果想讓孩子健康成長，就不要住在6樓以上的樓層，窗外的環(huán)境十分重要。身居高層，整天面對的是磚墻，會引起孩子以及自己對世界的不由自主的敵意。 理想的住宅標準是：房子不超過6樓，自然景色優(yōu)美，一邊是公園，一邊是秀水。樹和水都是極好的過濾器，不讓塵土通過。 3、高層居民的另一個無形的敵人是電磁輻射。鋼筋混凝土結構追使來自電器設備的電波沿著房子循環(huán)，相當一部分是往上走，直至頂層。所以，高層居民經(jīng)常心痛或心情不好。
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買房選樓應注意的風水事項：1、地勢宜平倘若房屋僅次于斜坡之上，那么在選購時便要特別小心，因為從風水角度來看，地勢平坦的房屋較為平穩(wěn)，而斜坡則頗多兇險!如房屋的大門正對一條很陡的山坡，那便不應選作居所，因為不單家財泄漏，而且還會家人離散，一去不回。一般來說，斜坡上的房屋易漏財，而斜坡下的房屋則易損丁。房屋位于急沖而下的斜坡底，因煞氣太急太勁，往往會導致人口傷亡。2、陽光充足陽宅風水**講究陽光空氣，所以選擇房屋，不但要空氣清爽，而且還要陽光充足。若是房屋陽光不足，往往陰氣過重，會導致家宅不寧，不宜居住。3、風宜柔和**理想的居住環(huán)境應有柔和的輕風徐徐吹來。清風送爽，才符合風水之道。倘若發(fā)覺房屋附近風大，十分急勁，那便不宜選購了，因為即使那房屋真的有旺氣凝聚，也會被疾風吹散。風水學**重視"藏風聚氣"，但風勢強勁的地方肯定不會是旺地!需要注意的是，風過大固然不妙，但倘若風勢過緩，空氣不大流通，亦絕非善地!4、衙前廟后不宜府衙門(特別是警署及軍營)的前面，以及寺院道觀的后面均不宜居住。原因是衙門殺氣重，倘若住在它的對面，便會首當其沖，承受不起便會有人口傷亡;寺廟是陰氣凝聚之處，住得太近則并不適宜。5、樓層的選擇一座大廈的外在環(huán)境、山形道路吉者，其住客通常都以吉論。但是由于存在著命相與層數(shù)之五行的問題以及磁場信息對人體產(chǎn)生的影響，在同一大廈的同一座樓內，不同的樓層，居住者的貧富會有差距。那么如何選擇樓層呢?建議樓層9-12樓不要選，這個高度屬揚塵層，比如我們可以看到煙霧多的時候，會停在高樓的中間，這個高度就是9-12層的高度，所以這幾個樓層不論白天還是黑夜，空氣肯定不會好，高層住宅樓層風水應該注意。
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