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房子的驗收交付也許并不像你想象中的那樣美滿，總是會遇到這樣那樣的問題。那么，如果驗收時出現(xiàn)問題，是否應該找開發(fā)商？如果是在入住后出現(xiàn)問題，又該怎么辦呢？ 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而無逾期交房的壓力。 一、商品房驗房交付中應注意的法律問題 1.購房者在沒有驗收房屋前，不能領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而無逾期交房的壓力。 2.商品房存在質(zhì)量瑕疵的問題及應對方法 商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問題。目前，商品房交付過程中，購房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標準以及合同中有關(guān)的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，購房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導致無法實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因為其一般不會導致購房者不能實現(xiàn)合同目的的，購房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無須承擔責任，而是視具體情況不同，承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房者造成損失的，開發(fā)商還須向購房者賠償損失。 3.商品房逾期交付的責任 由于各種原因，開發(fā)商有時會逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果存在免責事由，并及時履行了告知義務，則開發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則需要承擔商品房逾期交付的責任。需要指出的是，購房者不能以開發(fā)商逾期交房責任沒有承擔為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購房者沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務。除購房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商的違約責任。 二、房屋入住后應注意的法律問題 1.電梯不運行，物業(yè)管理公司有責任 **高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。 2.房屋質(zhì)量有問題，繳納物業(yè)費不沖突 物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務后，業(yè)主應當依合同履行支付物業(yè)服務費的義務。**高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。 3.承租人不交物業(yè)費，業(yè)主責任不能丟 依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權(quán)利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權(quán)利。從債務的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費實際上構(gòu)成了債務的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務轉(zhuǎn)移沒有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時并未免除業(yè)主支付物業(yè)費的責任。 4.業(yè)主財產(chǎn)被盜，依據(jù)過錯各自承擔責任 根據(jù)物業(yè)服務合同，物業(yè)服務公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務，其提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在物業(yè)服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結(jié)合實際情況考慮物業(yè)服務公司在提供物業(yè)服務中是否存在過錯，物業(yè)公司應根據(jù)過錯程度承擔相應的賠償責任。 以上是房產(chǎn)交易中常見的風險及應對策略，但是購房者在買房時可能還會遇到其他問題，所以一定要盡量小心謹慎，及時了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)定和政策，結(jié)合實際情況見招拆招，在促成交易的同時**大限度的保障自己的合法權(quán)益。
購房時需要了解哪些法律知識？
134****7415 | 2024-12-08 12:23:33
已有4個回答
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155****6717
我聽說購房時需要了解產(chǎn)權(quán)、合同、稅費、貸款等方面的法律知識。但具體細節(jié)我不太清楚，可能需要請教專業(yè)人士。
查看全文↓ 2024-12-13 16:24:18 -
134****0557
購房時，產(chǎn)權(quán)、合同、稅費、貸款是必須了解的法律知識。產(chǎn)權(quán)要清晰，合同要詳細，稅費要合理，貸款要合規(guī)。這些是保障購房權(quán)益的關(guān)鍵。
查看全文↓ 2024-12-09 08:00:09 -
155****4164
購房時，要關(guān)注產(chǎn)權(quán)是否清晰，合同條款是否合理，稅費政策是否了解，貸款條件是否符合。這些都是投資房產(chǎn)時必須掌握的法律知識。
查看全文↓ 2024-12-08 23:34:58 -
155****7629
在購房時，您需要了解的法律知識包括但不限于：1. 產(chǎn)權(quán)清晰：確保房產(chǎn)無抵押、無查封，產(chǎn)權(quán)證齊全。2. 合同條款：審查購房合同，注意付款方式、交房時間、違約責任等。3. 稅費政策：了解購房涉及的稅費，如契稅、個人所得稅等。4. 貸款政策：掌握銀行貸款條件、利率、還款方式等。5. 房屋質(zhì)量：了解房屋質(zhì)量標準，必要時可請第三方機構(gòu)進行房屋質(zhì)量鑒定。6. 物業(yè)管理：了解物業(yè)管理公司的資質(zhì)和服務內(nèi)容。7. 土地使用權(quán)：了解土地使用權(quán)年限及到期后的處理方式。8. 法律法規(guī)：熟悉《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)。作為房產(chǎn)經(jīng)紀人，我將為您提供專業(yè)的法律咨詢和購房服務。
查看全文↓ 2024-12-08 19:50:49
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