買房時(shí)開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，對(duì)開(kāi)發(fā)商有法律上的約束嗎？

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• 145****1862

  口頭承諾在消費(fèi)中沒(méi)有法律約束力，除非當(dāng)事人對(duì)此口頭承諾進(jìn)行了錄音（且開(kāi)庭時(shí)對(duì)方要承認(rèn)錄音的真實(shí)性），否則，只有將此口頭承諾的條款寫進(jìn)合同才具有法律約束力。

  查看全文↓ 2012-10-19 10:17:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商的口頭承諾具有法律效益嗎？
  答

  為了取悅買家并且引誘買家購(gòu)房，有的發(fā)展商或者銷售人員盡可能會(huì)口頭答應(yīng)買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈(zèng)送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買家聽(tīng)了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認(rèn)時(shí)，買家就無(wú)證據(jù)為自己辯護(hù)了。而且要注意的是，一些銷售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時(shí)，發(fā)展商也不會(huì)承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。一定要簽書面的東西啊

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商買房子時(shí)的口頭承諾有法律效益嗎？
  答

  口頭承諾一定要有書面記錄，為了取悅買家并且引誘買家購(gòu)房，有的發(fā)展商或者銷售人員盡可能會(huì)口頭答應(yīng)買家的要求，如可協(xié)商合同附件條款、贈(zèng)送什么產(chǎn)品、辦理入戶手續(xù)、在哪里建怎樣的配套等等。有些買家聽(tīng)了銷售人員的口頭承諾就輕易相信交了定金、首期款，但等到發(fā)展商不承認(rèn)時(shí)，買家就無(wú)證據(jù)為自己辯護(hù)了。而且要注意的是，一些銷售人員的口頭承諾并不是發(fā)展商的意思，等與發(fā)展商理論時(shí)，發(fā)展商也不會(huì)承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。無(wú)論發(fā)展商或銷售人員給出怎樣的口頭承諾，以及與發(fā)展商的口頭約定，都要以書面形式記錄到認(rèn)購(gòu)書或合同附件中，并且要求發(fā)展商加蓋公章。只有這樣才能使發(fā)展商為自己的虛假承諾負(fù)責(zé)，買家的權(quán)益也才能得到保障。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商的宣傳樓書有法律效力嗎？如何確定《售樓書》內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束力？
  答

  樓書主要做銷售宣傳用，不具有法律效力。為了避免交房時(shí)可能產(chǎn)生的糾紛，建議購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商協(xié)商將《售樓書》或其他廣告中承諾的有關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)《商品房買賣合同》。 只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》之后，買賣雙方協(xié)商并簽訂《商品房買賣合同》才會(huì)有效。

• 問(wèn) 法律上開(kāi)發(fā)商交房條件
  答

  觀點(diǎn)一，商品房買賣合同中明確約定了交付條件（同時(shí)也需要考慮法律法規(guī)對(duì)此的牽制性規(guī)定），開(kāi)發(fā)商未具備交付條件（即綜合驗(yàn)收）就進(jìn)行交付，屬于合同法上的商品有瑕疵，購(gòu)房人有權(quán)拒絕或要求補(bǔ)充約定。但如果其接受該商品房，則視為其同意變更約定的交付條件。福建省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第三十六條規(guī)定：“預(yù)售的商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格，但已實(shí)際交付使用，預(yù)購(gòu)方以預(yù)售交付是房屋不符合合格條件主張實(shí)際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持?！庇^點(diǎn)二，開(kāi)發(fā)商在通知交付時(shí)未辦理綜合驗(yàn)收，違反了雙方合同的約定，應(yīng)以實(shí)際符合交付條件之日作為交付日期，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。上海市法院判例認(rèn)為：商品房不符合交付條件，但已實(shí)際交付的，如果出賣人能夠完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以未交付論。（筆者持此種觀點(diǎn)）實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)這種情況，商品房已經(jīng)綜合驗(yàn)收合格并取得相關(guān)證明文件，購(gòu)房人在收驗(yàn)房屋時(shí)以商品房存在瑕疵而拒絕接受，這里是不是也存在從約定的交付之日到商品房瑕疵去除之日間的逾期交付而違約的問(wèn)題呢？關(guān)于此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)別來(lái)看，一種情況是一般的瑕疵屬于商品房質(zhì)量責(zé)任的追究問(wèn)題，購(gòu)房人可以向開(kāi)發(fā)商主張商品房的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，可以通過(guò)商品房買賣合同中保修條款解決，而不能歸為逾期交付的責(zé)任范疇；一種是屬于重大質(zhì)量問(wèn)題，該瑕疵足以突破綜合驗(yàn)收證明文件的“公信力”，基于此，實(shí)踐中往往需要第三方即國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督部門的評(píng)估和測(cè)評(píng)。此時(shí)，購(gòu)房人則有權(quán)拒絕接受房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

• 問(wèn) 在買房前開(kāi)發(fā)商承諾小區(qū)會(huì)有**配套，但是現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)不了，要怎么辦？
  答

  為配合商品房的銷售，發(fā)展商或個(gè)別銷售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。對(duì)于發(fā)展商作出的種種承諾，一定要在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確發(fā)展商違反該約定的違約責(zé)任。