經(jīng)濟(jì)適用住房如何上市交易？

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• 152****6939

  購買經(jīng)濟(jì)適用住房未滿五年的，不得直接上市交易。購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓的，必須由市政府回購，回購價格按照原購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿五年的，可以轉(zhuǎn)讓。但轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)先按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益等價款，同時市政府有優(yōu)先回購權(quán)。具體繳納比例由市政府確定。

  查看全文↓ 2012-10-19 18:13:28

相關(guān)問題

• 問 經(jīng)濟(jì)適用房上市交易需符合什么條件 經(jīng)濟(jì)適用房如何上市交易
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房的一種，相對于商品房具有3個顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實用性。其上市交易有著嚴(yán)格的規(guī)定。 經(jīng)濟(jì)適用房銷售的條件和購買條件 經(jīng)濟(jì)適用房是各地政府為解決中低收人家庭的居住困難而采取扶持開發(fā)的房屋，只能銷售給特定對象。 1994年12月15日建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是以中低收人家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)(不含別墅、高級公寓、外銷住宅)建設(shè)的普通住宅，中低收入家庭住房困難戶認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)由地方人民政府確定。經(jīng)濟(jì)適用房是政府為改善一般居民居住條件而推出的，購買應(yīng)符合政府規(guī)定的條件，如果不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的，就不能享有經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，即使買了也很難辦理到房產(chǎn)證。 《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》規(guī)定，購房者購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)該按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)由于經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)特定情況進(jìn)行開發(fā)的，其銷售具有特定的社會目的，因此對經(jīng)濟(jì)適用房的購買和銷售都有比較嚴(yán)格的限制規(guī)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售行為的通知》(建住房[2000]  196號)中指出，政府對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)給予政策優(yōu)惠，目的是為了解決中低收入家庭的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售不能等同市場價的商品住房實行完全放開的市場政策，各地要盡快制訂經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理辦法，明確中低收入家庭的收入界限、購買對象條件、購買程序、價格確定辦法；并制訂監(jiān)督查處辦法及上市交易辦法等，嚴(yán)格加強(qiáng)管理，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售行為，確保經(jīng)濟(jì)用適住房性質(zhì)不變。 —般首先對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的資格條件予以規(guī)定和限制。例如北京市有關(guān)文件規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康鼐洲k理《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證》。預(yù)期房的付款辦法由買賣雙方商定，但在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)建設(shè)單位累計收取的購房款總額不得超過總房價款的95%；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，一次結(jié)清房款。對銷售的現(xiàn)房，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件之前，開發(fā)建設(shè)單位收取的購房款總額不得超過總房價款的95％；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，—次結(jié)清房款。買賣雙方應(yīng)在預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房后的1個月內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理預(yù)售登記。房屋土地管理部門應(yīng)在預(yù)售登記后15個工作日內(nèi)辦理完登記手續(xù)。利用本單位自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能向本單位職工出售，不得對外銷售。 1、—般首先對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的資格條件予以規(guī)定和限制。例如北京市有關(guān)文件規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹康鼐洲k理《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證》。預(yù)期房的付款辦法由買賣雙方商定，但在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)建設(shè)單位累計收取的購房款總額不得超過總房價款的95%；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，一次結(jié)清房款。對銷售的現(xiàn)房，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件之前，開發(fā)建設(shè)單位收取的購房款總額不得超過總房價款的95％；待購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證件時，—次結(jié)清房款。買賣雙方應(yīng)在預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房后的1個月內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理預(yù)售登記。房屋土地管理部門應(yīng)在預(yù)售登記后15個工作日內(nèi)辦理完登記手續(xù)。利用本單位自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能向本單位職工出售，不得對外銷售。 2、一般規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房的中低收入住房困難戶，實行申請、審批和登記備案制。北京市有關(guān)規(guī)定中指出，凡以申請個人住房貸款方式購買經(jīng)濟(jì)適用住房的居民個人，憑登記后的經(jīng)濟(jì)適用住房頂售(買賣)合同，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。房屋土地管理部門應(yīng)在登記后的15個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。購房人可到北京市住房資金管理中心和各商業(yè)銀行申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款。 3、買賣雙方應(yīng)在房屋交付使用后30日內(nèi)，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件。其中，購買本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。 已購經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)售問題 已購經(jīng)濟(jì)適用住房，是指按照市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括本市城鎮(zhèn)職工按高于國家和市人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價的價格購買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房。已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以進(jìn)入市場出售，但是銷售范圍和條件受到很多限制。對于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的住房公積金繳存入，在申請住房公積金貸款時，住房資金管理中心**低也能保障其貸款額在北京市職工住房公積金平均余額的20倍以上(目前北京市職工住房公積金平均余額按照6250元計算) 。也就是保障購房人購買經(jīng)濟(jì)適用住房時，其住房公積金的貸款額度不低于12．5萬元。另外，對于貸款在12．5萬元以內(nèi)的購房人，是不需要再申請其實施收入來分類核定的。 經(jīng)濟(jì)適用房銷售的價格 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》(以下簡稱《辦法》)自2003年1月1日起在全國范圍內(nèi)開始實施c該辦法主要是為了規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理程序，防止一些不法開發(fā)企業(yè)擅自提高價格，其規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房的價格應(yīng)當(dāng)在項目開工之前確定，實行政策指導(dǎo)價，其上浮幅度由政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限；同時政府應(yīng)積極引導(dǎo)開發(fā)商通過招投標(biāo)的方式進(jìn)行開發(fā)建沒經(jīng)濟(jì)適用住房，有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，從而使中低收入家庭能夠享受政府的優(yōu)惠政策。國務(wù)院23號文件確定建立以中低收人家庭為對象，具有社會商屬性和保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。1998年9月由建設(shè)部、國家計委等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的若干意見》（國發(fā)[1998]23號)中規(guī)定，出售經(jīng)濟(jì)適用住房實行政府指導(dǎo)價，不得擅自提價銷售，具體售價由市(縣)人民政府根據(jù)以下8項因系綜合確定： (1)建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費； (2)勘察設(shè)計和前期工程費； (3)建安工程費； (4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)沒施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)； (5)以上4項之和為基數(shù)的1％-3%的管理費； (6)貸款利息； (7)稅金； (8)3％以下的利潤。 《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》進(jìn)一步將經(jīng)濟(jì)適用房的價格規(guī)定予以細(xì)化。首先規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格需在開工前確定。這就使政府能夠有效控制開發(fā)商的利潤，而且還能促使開發(fā)商不斷完善自己管理水平，有效節(jié)約成本，促進(jìn)市場的健康發(fā)展。  其次，《辦法》中明確，開發(fā)商的經(jīng)營場所(如會所等)、辦公樓以及各種賠償金、滯納金等所發(fā)生的費用都由開發(fā)商自己承擔(dān)，不計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格中。  再次，開發(fā)商可以以基準(zhǔn)價格為基礎(chǔ)，按照樓層、朝向等因素適當(dāng)調(diào)整價格，不過調(diào)整原則應(yīng)按整幢樓增減的代數(shù)和為零確定。  另外，目前全國一些城市(如北京等)推行的招投標(biāo)制度，這主要是為了有效降低經(jīng)濟(jì)適用住房的價格，從而使更多的中低收人家庭能夠買得起房，有效解決住房問題。

• 問 成都經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易流程是怎樣的？想把家里的房子賣掉。
  答

  單位集資修建的經(jīng)濟(jì)適用住房項目上市交易時，產(chǎn)權(quán)證備注欄無記載上市交易年限的，市房地產(chǎn)交易中心、市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、市房地產(chǎn)經(jīng)營管理處參照房改房相關(guān)登記業(yè)務(wù)流程辦理。產(chǎn)權(quán)證備注欄記載上市交易年限的，按以下流程辦理：　　（一）原購房家庭持本人身份證、所購經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證、購房合同，到市政務(wù)服務(wù)中心房產(chǎn)分中心市住房委員會辦公室窗口提出申請。　　窗口工作人員向申請人出具《經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易補(bǔ)交土地價款的通知單》，載明應(yīng)向國土部門補(bǔ)交價款等事項，其中補(bǔ)交土地出讓金金額由國土部門根據(jù)有關(guān)政策核定，政策性優(yōu)惠等價款金額由窗口工作人員根據(jù)購房合同約定核定。　?。ǘ┥暾埲顺帧督?jīng)濟(jì)適用住房上市交易補(bǔ)交土地價款的通知單》，按上述第一條中的（三）、（四）、（五）條辦理?！　∪?、房屋性質(zhì)記載有“經(jīng)濟(jì)適用住房”的所有住房在辦理因繼承、離婚分割、更改地址、增加共有人、換證、補(bǔ)證、法院判決等原因，進(jìn)行房屋變更登記時，經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋性質(zhì)不變。　　四、軍隊集資修建的經(jīng)濟(jì)適用住房，上市交易時，按軍隊有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　∥?、《成都市人民政府關(guān)于貫徹國務(wù)院<關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房體系建設(shè)的意見》（成府發(fā)〔2007〕86號）出臺后，批準(zhǔn)實施的經(jīng)濟(jì)適用住房項目，其上市交易辦法另行制定。

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• 問 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易應(yīng)繳稅費有哪些？
  答

  經(jīng)適房買賣所繳稅費有：　　除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費：　　(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;　　(二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平 均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納?！　?三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;　　(四)契稅：1.5%，由買方繳納;

• 問 經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房上市交易有哪些規(guī)定？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房自房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易。5年后需要上市交易的，應(yīng)當(dāng)將購房時以經(jīng)濟(jì)適用住房或限價商品住房價格購買的面積部分，按照成交價格與購買價格差價的50％，向政府交納土地收益，土地性質(zhì)仍保留劃撥，再次上市不再交納土地收益。

• 問 經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易買賣應(yīng)該繳些什么稅費？
  答

  買賣除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費：(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;(二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;(四)契稅：1.5%，由買方繳納;