西安經(jīng)濟適用房開發(fā)成本包括哪些方面？

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  開發(fā)成本 1．按照法律、法規(guī)規(guī)定用于征用土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費。 　　2．開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。 　　3．列入施工圖預(yù)（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。 　　4．在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。 　　5．管理費按照不超過本條（一）項1至4目費用之和的2％計算。 　　6．貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。 　　7、行政事業(yè)性收費按照國家有關(guān)規(guī)定計收。

  查看全文↓ 2012-10-24 17:22:07

相關(guān)問題

• 問 經(jīng)濟適用房開發(fā)成本一般是多少？ 經(jīng)濟適用房是個什么概念？
  答

  經(jīng)濟適用房是由當(dāng)?shù)氐恼医ㄖ熃ㄔ斓姆课?，提供給當(dāng)?shù)氐臎]房、年收入低的家庭，購買經(jīng)濟適用房可以享受國家優(yōu)惠政策。下面我們就來講一講什么是經(jīng)濟適用房，以及商品房和經(jīng)濟適用房的區(qū)別。經(jīng)濟適用房定義經(jīng)濟適用房管理用房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設(shè)以及享受國家優(yōu)惠政策、向當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟適用房的經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的且能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設(shè)計、單套面積設(shè)定以及經(jīng)濟適用房建筑標準上強調(diào)住房的實用效果。經(jīng)濟適用房的價格按照建設(shè)成本確定，包括征地折讓費、勘察設(shè)計以及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%-3%的管理費。經(jīng)濟適用房全部都是以微利價出售。只售不租。其成本價由 7項因素（征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費。 貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。經(jīng)濟適用房的出售實行政府指導(dǎo)價其售價，由市或縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，并且定期公布不得擅自提價銷售經(jīng)濟適用房。商品房和經(jīng)濟適用房的區(qū)別1.經(jīng)濟適用房的土地是劃撥而非轉(zhuǎn)讓，所以說經(jīng)濟適用房購買的時候是沒有土地使用權(quán)，也就是說沒有房產(chǎn)證；2.經(jīng)濟適用房的面積套型一般都是國家嚴格的規(guī)定；3.購買經(jīng)濟適用房必須滿足國家相應(yīng)的規(guī)定，也就是家庭人均收入和人均居住面積必須達到當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)標準；4.經(jīng)濟適用房的價格要嚴格執(zhí)行政府指導(dǎo)價，經(jīng)濟適用房的開發(fā)商是不能隨意定價和調(diào)價；5.經(jīng)濟適用房不同地區(qū)在房屋轉(zhuǎn)讓中有不同規(guī)定，一般都是在一定年限中不允許轉(zhuǎn)讓；6.經(jīng)濟適用房在轉(zhuǎn)讓中需要向國家補繳土地出讓金。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括哪些
  答

  要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：　　1.土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出?！　?.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出?！　?.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出?！　?.代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出?！　∫陨纤念愰_發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：　　1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價?！　?.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用?！　?.基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用?！　?.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費?！　?.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出?！　?.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。　　從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用?！　〔缓瑺I業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業(yè)稅和土地增值稅應(yīng)計入“營業(yè)稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應(yīng)計入“管理費用”，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

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• 問 太原經(jīng)濟適用房是什么 太原經(jīng)濟適用房政策包括哪些內(nèi)容
  答

  第一章總則 第一條 為建立以城鎮(zhèn)中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，規(guī)范經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易和管理行為，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)，利用自用劃撥土地集資、合作建房必須按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。 第三條 在本市城鎮(zhèn)范圍內(nèi)國有土地上從事經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、交易，實施經(jīng)濟適用住房管理，適用本辦法。 第四條 購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。 第五條 市房地產(chǎn)管理局（以下簡稱市房地局）是本市經(jīng)濟適用住房行政主管部門，負責(zé)經(jīng)濟適用住房的實施和管理工作。 市發(fā)改、建管、國土、規(guī)劃、財政、物價等有關(guān)部門和金融機構(gòu)按照各自的職責(zé)分工，負責(zé)經(jīng)濟適用住房有關(guān)工作。 第六條 經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、交易和管理，必須堅持公開、公正、公平原則。 任何單位和個人都有權(quán)對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)、交易和管理活動中的違法行為進行投訴舉報。 第二章 開發(fā)建設(shè) 第七條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃，合理布局，以成片開發(fā)為主。 第八條 按照政府組織協(xié)調(diào)、企業(yè)市場運作的原則，實行項目法人招標投標制度。參與招標的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)必須具有相應(yīng)資質(zhì)、資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽。 市房地局根據(jù)經(jīng)濟適用住房建設(shè)年度計劃和《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》，對符合項目法人招投標的經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目在媒體上公示后進行公開招標。各有關(guān)部門根據(jù)招投標結(jié)果按規(guī)定程序為中標人辦理經(jīng)濟適用住房項目的規(guī)劃、用地、工程、施工等相關(guān)手續(xù)。 經(jīng)濟適用住房項目的工程設(shè)計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實行招投標。 第九條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目要嚴格控制戶型標準，要以中小戶型為主，嚴格控制大戶型。住房面積為60－80平方米的中小戶型不得低于70％，住房面積為100平方米左右(小區(qū)網(wǎng) 論壇)的中戶型不得超過20％，住房面積為140平方米左右(論壇 房價 動態(tài))的大戶型不得超過10％。 項目的戶型標準（戶型面積和戶型比例）由市房地局審查。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開工前將經(jīng)濟適用住房的戶型、面積等資料，報市房地局備案。 第十條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理實行合同管理制度。經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位要同市房地局訂立《太原市經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目合同書》，建設(shè)單位要嚴格按照合同約定的開發(fā)期限、質(zhì)量標準、開發(fā)建設(shè)要求等條款進行建設(shè)。 第十一條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目實施《房地產(chǎn)項目手冊》管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)過程中的主要事項記錄在《房地產(chǎn)項目手冊》中，并按月報市房地局查驗。 第三章 優(yōu)惠政策 第十二條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應(yīng)。由市國土局依據(jù)經(jīng)濟適用住房年度建設(shè)計劃、結(jié)合項目儲備情況向省國土部門申請納入土地利用年度計劃，統(tǒng)一辦理預(yù)審和土地轉(zhuǎn)用，由建設(shè)單位申請辦理用地手續(xù)。 嚴禁以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地，改變土地用途，變相搞商品房開發(fā)、銷售。 第十三條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)可享受以下優(yōu)惠政策： 1、屬于建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費的，減半征收；屬于服務(wù)性費用的，按低限收取；屬于保證金、押金性質(zhì)的，一律免交； 2、經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府承擔(dān)，并同步規(guī)劃和建設(shè)。 3、營業(yè)稅等稅費的減免按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十四條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)實行交費登記卡制度。各收費單位向經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位收取費用時，應(yīng)當(dāng)填寫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交費登記卡。收費的部門和單位必須按規(guī)定如實填寫收費項目、標準、收費依據(jù)、執(zhí)收單位等內(nèi)容，并加蓋公章。拒絕填寫或者不按規(guī)定要求填寫的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)有權(quán)拒交，并向市物價局舉報。 第四章 價格的確定和公示 第十五條 經(jīng)濟適用住房銷售價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，其銷售基準價格和浮動幅度按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》和《山西省經(jīng)濟適用住房價格管理實施辦法》規(guī)定的成本構(gòu)成、價格審批程序?qū)徟_定，并向社會公示。 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟適用住房銷（預(yù)）售前，核算住房成本并提出書面定價申請，報市物價局確定。 第十七條 市物價局會同市建管委和市房地局分項目核定經(jīng)濟適用住房價格。 市物價局在接到房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的定價申請后，應(yīng)當(dāng)會同市建管委、市房地局審查成本費用，核定銷（預(yù)）售基準價格。 第十八條 經(jīng)濟適用住房銷售實行明碼標價制度。銷售價格不得超過公示的基準價格和浮動幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。 經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位要在銷售場所顯著位置公示經(jīng)審批確定的經(jīng)濟適用住房基準價格和批準文號，接受社會監(jiān)督。 第五章 交易和售后管理 第十九條 經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位到市房地局申請辦理銷（預(yù)）售登記備案手續(xù)，并按照銷（預(yù)）售房屋套數(shù)領(lǐng)取《太原市經(jīng)濟適用住房申購審核表》。市房地局將登記備案后的經(jīng)濟適用住房項目坐落位置、套數(shù)、面積等信息向社會公布。 第二十條 申請購買經(jīng)濟適用住房的中低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或者市人民政府確定的供應(yīng)對象； （二）無房或者現(xiàn)住房面積低于市政府規(guī)定標準的住房困難家庭； （三）家庭年收入低于4萬元，或者家庭年收入低于縣（市）人民政府劃定的收入線標準的； （四）市人民政府規(guī)定的其他條件。申請購買經(jīng)濟適用住房的套型面積，應(yīng)符合國家和省規(guī)定的標準。 第二十一條 購買經(jīng)濟適用住房申請人須提交家庭戶口簿、身份證、所在單位或者街道辦事處出具的家庭成員收入證明、住房情況證明及其他有關(guān)證明材料到經(jīng)濟適用住房項目建設(shè)單位領(lǐng)取并如實填寫《太原市經(jīng)濟適用住房申購審核表》。 第二十二條 經(jīng)濟適用住房項目建設(shè)單位應(yīng)將收回的《太原市經(jīng)濟適用住房申購審核表》報市房地局。市房地局在7個工作日內(nèi)完成核查。對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向申請人說明不能購買的理由；符合條件的，由申請人工作單位或者所屬居委會進行公示，公示時間不少于15個工作日。經(jīng)公示有投訴的，市房地局要會同有關(guān)部門調(diào)查、核實；對無投訴或者經(jīng)核查投訴不實的，批準其購房，核發(fā)《經(jīng)濟適用住房準購證》。 第二十三條 經(jīng)濟適用住房銷（預(yù)）售實行合同網(wǎng)上備案制度。符合條件的申請人購買經(jīng)濟適用住房后，經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)備案，向社會公布，接受監(jiān)督。 第二十四條 經(jīng)濟適用住房取得房屋所有權(quán)證書后上市交易，按規(guī)定繳納稅費和土地出讓金，其所得歸個人所有；經(jīng)濟適用住房上市統(tǒng)一繳納成交價1％的土地出讓金，土地使用期調(diào)整為70年；關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市交易時營業(yè)稅、個人所得稅的減免按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳土地收益前，不得用于出租經(jīng)營。 第二十五條 經(jīng)濟適用住房購買人以市場價出售經(jīng)濟適用住房后，不得再申請購買經(jīng)濟適用住房；如需換購，必須以屆時經(jīng)濟適用住房價格扣除折舊后出售給取得經(jīng)濟適用住房資格的家庭后，方可再次申請。 第六章 罰則 第二十六條 不按《太原市經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目合同書》約定的條款執(zhí)行，擅自轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)營權(quán)、不按時填報《房地產(chǎn)項目手冊》的，由經(jīng)濟適用住房行政主管部門處以1萬元以上3萬元以下的罰款。 第二十七條 擅自變更項目戶型面積和戶型比例的，由經(jīng)濟適用住房行政主管部門處以每戶1萬元以上3萬元以下的罰款。 第二十八條 擅自向未取得資格的家庭出售、出租經(jīng)濟適用住房或者組織未取得資格的家庭集資、合作建房的，由經(jīng)濟適用住房主管部門責(zé)令建設(shè)單位限期收回；不能收回的，由建設(shè)單位補繳同地段經(jīng)濟適用住房或者集資、合作建房與商品房價格差，并可對建設(shè)單位每出售、出租一戶處以1萬元以上3萬元以下的罰款。 第二十九條 擅自改變項目規(guī)劃的，由規(guī)劃行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定進行處罰；擅自改變經(jīng)濟適用住房或者集資、合作建房用地用途的，由土地行政主管部門依法予以處罰；擅自提高經(jīng)濟適用住房或者集資、合作建房銷售價格的，由價格行政主管部門依法處罰。 第三十條 對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購經(jīng)濟適用住房或者集資、合作建房的個人，由經(jīng)濟適用住房主管部門追回已購住房或者由購買人按市場價補足購房款；對出具虛假證明的單位，由經(jīng)濟適用住房主管部門提請有關(guān)部門追究單位主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。 第三十一條 管理經(jīng)濟適用住房的工作人員，有下列行為之一的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予行政處分；情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）未按規(guī)定程序和時限辦理的； （二）未按規(guī)定收費的； （三）弄虛作假，協(xié)助當(dāng)事人隱瞞真實情況的； （四）索取和收受他人財物的； （五）具有其他不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)或者監(jiān)督管理不力行為的。 第七章 附則 第三十二條 本辦法所稱經(jīng)濟適用住房基準價格，為同一期工程開發(fā)住房的經(jīng)濟適用住房基準價格。 第三十三條 本辦法具體運用中的問題由太原市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。 第三十四條 本市所屬縣（市）進行經(jīng)濟適用住房建設(shè)、交易，實施經(jīng)濟適用住房管理，可以參照本辦法執(zhí)行。 第三十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。此前已經(jīng)購買和簽訂買賣合同或者協(xié)議的經(jīng)濟適用住房，仍按原有規(guī)定執(zhí)行。

• 問 西安經(jīng)濟適用房如何過戶？
  答

  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房滿五年后可以以市場價上市出售，購買人按市場價出售后不得再次申請購買經(jīng)濟適用住房。經(jīng)濟適用房需在取得房產(chǎn)證五年后，才可上市交易，交易時出售方要補交土地出讓金。經(jīng)濟適用房未過5年，國家有優(yōu)先認購資格，或者只能賣給具有購買經(jīng)濟適用房資格的人，符合購買經(jīng)濟適用房的條件，才能以買賣方式進行更名過戶。對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補交綜合地價款。按市場價格出售已購經(jīng)濟適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)即可。

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• 問 經(jīng)濟適用住房銷售價格包括哪些方面？
  答

  經(jīng)濟適用住房的銷售價格構(gòu)成，包括以下八項因素：　　（一）建設(shè)用地的征地費和拆遷補償、安置費；　?。ǘ┛辈煸O(shè)計和前期工程費；　?。ㄈ┓课萁ㄖ惭b工程費；　?。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含非經(jīng)營性配套公建費）；　　（五）本條（一）項到（四）項之和為基數(shù)的2%的管理費；　?。┓ǘㄙJ款利息；　?。ㄆ撸┒愘M；　?。ò耍┎怀^本條（一）項至（四）項之和為基數(shù)的3%的利潤。