購二手房有哪些講究？哪些問題需要考慮

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• 134****9044

  問題1：房子朝向選購二手房，良好的朝向，可以保證有大量陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。通常認為，住宅朝向以正南**佳，東西次之，朝北**次。問題2：采光與通風采光面指用于采光的面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗戶直接向外開設;間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光廳、廚房等開設。間接采光效果不如直接采光。問題3：功能區(qū)域和面積的分配住宅應充分考慮住戶的家庭結構和生活規(guī)律，使家庭使用功能細化。理想住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛(wèi)生間、臥室、儲藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。問題4：房屋質量住宅性能的高低主要取決于建材質量的好壞，以及承重結構的連接形式、施工質量和地基的狀態(tài)。購房者必須認真審閱商品住宅樓的《住宅質量保證書》、《質檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關證件來考察住宅樓的質量。問題5：小區(qū)的環(huán)境與配套由于人們在冰冷“混凝土”盒子里被禁錮了許多年，現(xiàn)在隨著居住質量的不斷改善，居住環(huán)境的好壞成了一個不容忽視的問題，而且小區(qū)配套設施是否完善也是這個小區(qū)成熟與否的標志。作為一名購房者應該認真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有較高綠地覆蓋率和景觀建設，而且還要真正能為己所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和四周污染情況(如盡量遠離工廠、馬路、大商場)。問題6：樓層選擇層次要考慮以下幾個因素：遮擋及采光情況;生活便利程度;環(huán)境要求;家庭人口年齡構成及健康狀況;住宅樓的總層數(shù)。層次越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低層次樓內外嘈雜環(huán)境及交通噪音和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居住;層次低，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增加其戶外活動的機會。

  查看全文↓ 2012-11-13 17:44:00

相關問題

• 問 購買全裝二手房，需要考慮哪些問題？
  答

  注意房屋質量問題，一般居住二年以上，若有房屋質量問題，應已暴露。在挑選二手房時，應通過仔細檢查或通過詢問房主、周圍的住戶來了解房屋狀況。常常會遇到：天花板、墻面、墻角及窗臺和墻面結合處，有滲水或剛被修繕過的痕跡；地面沉降造成的墻壁裂縫、電路管道的排布不合理導致不易修繕等問題。

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• 問 購買二手房哪些問題需要著重考慮，購房二手房注意事項有哪些？
  答

  一、確認產權的可靠度　　1.注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人；　　2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；　　3.一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性?！　《?、考察原單位是否允許轉賣　　1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；　　2.大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；　　3.一般來說，軍產、院(醫(yī)院)產、校(**)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓?！　∪?、查看是否有私搭私建部分　　1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；　　2.是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；　　3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題?！　∷?、確認房屋的準確面積　　1.包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；　　2.產權證上一般標明的是建筑面積；　　3.**保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

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• 問 ??購二手房稅收需要繳納哪些？
  答

  購買二手房需要交哪些稅？買賣二手房，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調整為滿2年免征營業(yè)稅，同時依據(jù)交易雙方的不同情況，具體需要繳納的稅費有如下幾種：1、契稅：一般由買方繳納，雙方另有約定除外；2、營業(yè)稅：一般由賣方繳納，雙方另有約定除外；3、個人所得稅：一般由賣方繳納，雙方另有約定除外；4、二手房的買賣雙方各交納成交價格的萬分之五的印花稅等等。對于營業(yè)稅來說，凡是房產證（或者稅務部門出具的契稅稅票）填發(fā)時間不足2年的，需要交納成交價格5．5％的營業(yè)稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照（實際成交價格－原購買價格）＊5．5％的標準交納。如果房產已經滿5年的，屬于家庭住房的可以免交，否則依舊需要交納個人所得稅。二手房稅率是多少？1、買方首次購房90平方以下的房產按照1％繳納；買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產按照1．5％繳納；營業(yè)稅：房產證滿2年，144平方以下的普通住宅房產免征營業(yè)稅。房產證不滿２年，按照5．55％繳納營業(yè)稅；房屋面積超過144平方，房產證滿２年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）＊稅率5．55％。2、營業(yè)稅商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）＊稅率5．55％。個人所得稅：房產證滿五年，并且是賣方夫妻名下首套房產免征個人所得稅。賣方夫妻名下房產證未滿5年，按照5％繳納。商鋪按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）＊稅率20％。

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• 問 二手房交房驗收要考慮哪些問題？
  答

  一、 房屋保修期問題：　　根據(jù)國家《建設工程質量管理條例》有關規(guī)定，新商品房的保修期如下：　　1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（70年）；　　2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；　　3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；　　4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年?！　∑渌椖康谋Ｐ奁谙拊凇侗ＷC書》中注明。保修期自業(yè)主接收交付之日起計?！　《址抠I主應當特別注意一手房的交房日期，推算自己購買的二手房享受建設單位的剩余的保修服務期限?！　《⒂绊戄^大的房屋質量問題　　1、墻體裂縫及樓板裂縫?！　?、滲漏。注意查看廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的滲漏情況，如果漏水到樓下的鄰居家？您家的日子一定不好過，還要注意天花板、窗臺下面有無水漬?！　?、上、下水的質量情況往往需要一個考察周期才能看出問題，在現(xiàn)場可以開打水流，看看水壓大小，試試排水速度。　　如果在房屋驗收的過程中發(fā)現(xiàn)問題，一定要在驗收交接記錄中注明。注意向賣方索要《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后需要?！　∪⒔唤予€匙。要注意接收全部鑰匙，包括樓單元門鑰匙、進戶門鑰匙、室內各房間的鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠程抄表另）的鑰匙?！　∷?、交接水、電、煤氣、物業(yè)管理等費用　　1、結清水表賬單。在交房時，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結清所欠費用。還要注意是否存在逾期未繳費的情況，要賣方提交近期的水費賬單?！　?、結清電表、煤氣表帳單，注意事項同上，用智能卡繳費的，一定要接收智能卡?！　?、辦理有線電視過戶。　　4、結清電話，寬帶費用。如果需要繼續(xù)使用原有的電話號碼，應當?shù)诫娦挪块T辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結算電話、寬帶費用賬單?！　?、結算維修資金?！　?、辦理物業(yè)更名及結算物業(yè)管理費用。　　7、結清往年的供暖費用?！　?、遷移戶口。在交房時要確認原房住的戶口已遷出，如果戶口尚未遷出，應當書面約定遷出的截止時間和違約責任確認。

• 問 購二手房時,哪些二手房是不能買賣？買二手房應注意哪些問題？
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  建議參考專題 2013二手房買賣新政策解讀 二手房買賣流程：http://cs.jiwu.com/zhuanti/101627/

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