商住、商鋪、寫字樓 哪個更適合投資？

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• 143****7023

  由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上，由購置產(chǎn)生的稅費支出會高于普通住宅，但三者之間沒有明顯差異。購買商住公寓、商鋪、寫字樓時需繳納3%的契稅及其他少量小額稅費，相比普通住宅1%的契稅稅率，僅此一項就高了三倍。此外，在二手交易時，商業(yè)項目的稅費比普通住宅還要高很多。據(jù)悉，商業(yè)、公建立項的二手商品房，除了3%的契稅外，還需要繳納5.5%的營業(yè)稅、0.1%的印花稅，房屋差價20%的個人所得稅、總房款1%或按累進稅率計算的30%-50%的土地增值稅等，再加上中介費，二手非普通住宅交易稅費高達總房款的15%以上。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:12:53
• 138****3739

  在一般情況下，社區(qū)底商年回報率一般能達到5%-6%，而寫字樓底層商鋪能達到8%-9%。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:02:36
• 143****8417

  商住兩用房更適合長線投資

  查看全文↓ 2012-11-22 09:59:21
• 157****6398

  投資商鋪的門檻很高。投資商業(yè)住宅門檻低。投資寫字樓回報率居中

  查看全文↓ 2012-11-22 09:58:54
• 153****8275

  單純從回報情況來看，商鋪應該是商業(yè)投資中的首選。

  查看全文↓ 2012-11-22 09:57:35

相關(guān)問題

• 問 投資房產(chǎn)首選什么 商鋪、商住、寫字樓哪個更好
  答

  自2011年2月北京樓市限購令實施以來,一些已經(jīng)沒有購房資格的中小型投資者紛紛將視線轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)地產(chǎn)項目,不僅商住公寓熱銷,具有投資價值的商鋪、寫字樓也受到市場歡迎。 盡管商業(yè)地產(chǎn)項目整體向好,然而公寓、商鋪、寫字樓三類產(chǎn)品在投資成本、回報周期、風險規(guī)模上有很大差異。市場上關(guān)于不同項目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對當前市場,投資者應如何選擇適合自己的產(chǎn)品？ 單純看回報——投資商鋪是首選 楊先生近日來的心情格外晴朗,不僅因為他剛剛買了一輛寶馬X5,更由于他購買新車的資金全部得益于他一年前投資的商住公寓的**。而另一方面,投資了商鋪的韓先生就沒有那么幸運了。幾年前,韓先生以4萬/平方米的價格貸款購買了一套近200平方米的商鋪,本以為可以以每月5萬元的租金將商鋪租出去,從而以租養(yǎng)貸,但沒承想由于周邊競爭商鋪較多,他的鋪面先后空置了四年之久,而在此期間他支付的還貸金額超過200萬元,資金實力并不十分雄厚的韓先生為此心急如焚、苦不堪言。 相比韓先生,購買了一套寫字樓辦公間的徐女士幸運了一些。兩年前,徐女士受新城建設(shè)的影響,在新城以將近16000元/平方米的價格購買了一套130余平方米的辦公間,目前盡管辦公間的銷售和租賃價格有所上升,但該區(qū)域的商務(wù)氛圍依舊不是很濃厚,因此辦公間的租賃價格遠低于她此前的預期,以至于徐女士不得不用“雞肋”一詞形容此物業(yè)。 三個人三種不同的投資選擇,也帶來了三種不同的投資收益,上述案例尚并不足以說明投資商住公寓優(yōu)于投資寫字樓,更優(yōu)于投資商鋪。與之相反,單純從回報情況來看,商鋪應該是商業(yè)投資中的首選。 投資商鋪——要有“養(yǎng)鋪”資金支撐 “投資商鋪的門檻很高?！睆埡怖?**示。這主要是兩方面因素決定的,首先,選擇商鋪要求對地段有很強的鑒別和篩選能力。俗話說“一步差三市”,很多時候,商業(yè)項目門前多一個過街天橋或柵欄,都會對項目的經(jīng)營情況產(chǎn)生很大影響。 第二,商鋪對于資金要求很高。在一般的市場條件下,商鋪的價格是當?shù)仄骄≌袌鰞r格的兩倍到三倍,但是其付款比例通常是**50%,貸款10年。更高的價格和更苛刻的貸款要求,意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長期持有、長期獲利的效果也會比較明顯,隨著地段的不斷成熟,商鋪也會變得更加值錢。因此,通常來講,投資商鋪的人都是家底厚實的人。 商鋪、商業(yè)住宅、寫字樓這三樣物業(yè)形態(tài)好比音樂中的古典音樂、流行歌曲與民族音樂。商鋪就像古典音樂一樣,有豐富的內(nèi)涵,需要沉淀,未必一鳴驚人但往往歷久彌新,且不乏精粹。商業(yè)的供應量相對較少,按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例,也就是10套住宅配一套商業(yè),而好地段的商業(yè)少之又少。商業(yè)不僅有市場化需求,更有社會大眾的日常消費需求,因而商業(yè)在經(jīng)濟不好的時候還有日常消費需求做支撐。在一般情況下,社區(qū)底商年回報率一般能達到5%-6%,而寫字樓底層商鋪能達到8%-9%。 投資商業(yè)住宅門檻低 商業(yè)住宅是流行歌曲。由于商業(yè)住宅的面積小、總價低,因此能為大眾階層接受并參與投資。在現(xiàn)階段國內(nèi)市場條件下,由于物業(yè)管理公司的服務(wù)水準有限,很多小區(qū)很難保持物業(yè)品質(zhì),造成居住和辦公的人員混雜,使得社區(qū)品質(zhì)下降。 在這種情況下,如果該地區(qū)的地塊價值沒有提升,該社區(qū)的房屋價值則不會大幅提升,只能隨著貨幣價值及地區(qū)平均經(jīng)濟增長率增長。因此在當前國家調(diào)控經(jīng)濟的背景下,商業(yè)住宅的造血功能僅限于租賃。在國際上,房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值,即租售比的均衡水平為1：300左右,而中國目前的租售比水平達到了1：800甚至900,房屋的價格嚴重偏離其真實價值。加之整個市場的供應量較多,因此住宅的造血能力是比較低的,其年回報率一般在3%-4%。 投資寫字樓回報率居中 寫字樓是樓市中的民族音樂。它與商鋪有相近的概念,也是周邊越成熟、租金也越高越穩(wěn)定。但寫字樓對于周邊氛圍的要求不同于商鋪。辦公區(qū)域的發(fā)展不僅需要有良好居住環(huán)境和***基礎(chǔ),還需要整個地區(qū)商務(wù)氛圍和交通支持的配套。 目前,由于國家控制辦公樓的整體供應量,因此辦公樓的市場需求相對旺盛,市場整體價格都處于穩(wěn)定上升。 專家支招商業(yè)地產(chǎn)投資方向 商鋪投資回報周期長,特別是新建小區(qū)周邊的商鋪,由于地段還未成熟、人氣也不夠旺,因此市場培育期就更長。此外,商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下,大多數(shù)店鋪適合選擇在***量比較大的街區(qū),特別是商業(yè)活動比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈,人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營運。但對于一些新興區(qū)域,由于還處在開發(fā)階段,未來商業(yè)形成存在變數(shù),因此不要貿(mào)然去一個新的商圈。而項目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標。 購買商住房要考察區(qū)域土地增值情況 商住公寓由于改變了商業(yè)用地的原有屬性,在使用功能上開發(fā)為住宅,但受限于商業(yè)用地的高密度規(guī)劃要求,往往容積率較高,導致居住的人口密度過大,舒適度下降,加之日常水電等成本較高,購房客群多以不具備購房資格的剛需客群為主,因此售價相比寫字樓與商鋪要低一些。購買商住公寓時一方面要考察該區(qū)域的土地增值情況,另一方面也要重點考察項目在周邊區(qū)域的競爭能力以及物業(yè)管理水平,以確保租賃價格的穩(wěn)定上升。 投資寫字樓要考慮區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴? 在選擇寫字樓時,投資者要充分考慮該區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品的出租率、交通便利程度、周邊是否有同類型競爭、是否存在大量同類積壓產(chǎn)品,以及整個區(qū)域的商務(wù)氛圍和成熟程度。目前情況看來,城區(qū)寫字樓空置率較低,而部分郊區(qū)項目存在過剩風險。在二手房銷售上,帶租約的寫字樓銷售會有很大優(yōu)勢,空置的產(chǎn)品銷售難度會相對較大。 商業(yè)項目購買成本高于普通住宅 由于商住公寓、商鋪、寫字樓這三類產(chǎn)品均是建設(shè)在商服用地之上,由購置產(chǎn)生的稅費支出會高于普通住宅。 交通和區(qū)域發(fā)展是購買商用房的先決條件 在限購政策的影響下,投資買房短時間獲得高回報已成了歷史。而對于投資者來說,并不意味著房地產(chǎn)投資的終結(jié)。自北京對普通住宅實施限購政策后,不受限購政策影響,可以用來辦公或居住的商住房,成為投資買房者追逐的對象。 商業(yè)用房更適合長線投資 對于未來投資商業(yè)用房是否還可在短期內(nèi)獲得高回報的問題,如今的商業(yè)用房已經(jīng)走過了短期內(nèi)快速增值的時代,如今,短時間內(nèi)的回報率并沒有投資者預期的那么高,商業(yè)用房已經(jīng)走過了高回報率的時期,整個增值空間變得平穩(wěn),而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展而穩(wěn)中有漲。這種態(tài)勢更適合長期投資的買家。對于追逐短期投資回報的投資者來說,由于商業(yè)用房未來短時間內(nèi)的低增值率,短期投資購買商用房并不是好的選擇。

• 問 ?? 寫字樓和商鋪買哪個更適合？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  商業(yè)地產(chǎn)普遍比住宅項目昂貴許多，相比住宅而言，從性質(zhì)上講商業(yè)地產(chǎn)更適合投資，屬純盈利性地產(chǎn)。不過，在內(nèi)地地產(chǎn)市場，居住類房屋的價格比商業(yè)地產(chǎn)反倒要貴出許多。不過，隨著經(jīng)濟發(fā)展，在未來，勢必將與國際“接軌”，價格趨于正常。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)還處在起步階段，未來的投資前景還是非常好的。商鋪小資產(chǎn)投資者適合50平米以內(nèi)商鋪從投資操作層面看，和住宅不同，購買商業(yè)地產(chǎn)應做好充分實地考察考量的準備，盡可能多地規(guī)避風險。人流量大的社區(qū)沿街商鋪風險小商鋪可細分出兩種模式，社區(qū)沿街商鋪和規(guī)模化裙樓商鋪模式。

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• 問 成都哪個寫字樓適合投資？
  答

  成都陽光100歡迎您啦了解下哈

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• 問 商鋪跟寫字樓投資哪個好
  答

  看您自己的眼光了

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• 問 ??如何投資寫字樓?寫字樓投資好還是投資商住樓好？
  答

  隨著新政落地，住宅市場受打壓，市民看好寫字樓投資前景。那么投資寫字樓，需要注意啥?業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表了見解。一、中軸線上值得投資寫字樓售價雖然比住宅高一些，但是租金可以達到60-80元/㎡/月，投資回報率還可以。建議選一些地段好的，例如處于中軸線上的產(chǎn)品。只要是處于中軸線上的寫字樓，應該都沒有問題。按15㎡/人計算，投資的面積**好為100-150㎡，如果面積小了就可以拼起來。二、前景好就不怕貴1.看區(qū)域前景如何，城市是否往那個方向發(fā)展。2.看周邊是否聚集商務(wù)氛圍。如果區(qū)域有商務(wù)氛圍，會聚集更多企業(yè)。佛山目前相對比較有商務(wù)氛圍的區(qū)域就是千燈湖、季華路、佛山新城。暫時看得見的，氛圍**好的首先為千燈湖區(qū)域，因為其屬金融服務(wù)區(qū)，搶占先機，靠近廣州;發(fā)展速度**快的是智慧新城;**成熟的區(qū)域為季華路。3.不要怕買貴的，有的時候也許是越貴的，前景越好。三、目前是入市好時機買寫字樓要注意哪些?總結(jié)起來有以下幾方面：1.好地段是硬指標。投資寫字樓必須考慮投資回報率，有穩(wěn)定、可持續(xù)增長租金比較重要，好地段可以保障穩(wěn)定租客;2.產(chǎn)品要有好的設(shè)計。產(chǎn)品要為租客提供生存的發(fā)展模式，形成一種長遠機制，因此還要考察開發(fā)商的經(jīng)營理念;3.選擇好的時機。現(xiàn)在是一個好的時機。國家現(xiàn)在在打壓房地產(chǎn)投資，而商鋪投資門檻高，公寓產(chǎn)品分流了部分寫字樓客戶，而寫字樓總價比公寓稍高，但租金更高，可以說投資寫字樓是目前穩(wěn)妥的投資途徑。

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