業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該如何組建？

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• 147****4950

  業(yè)主代表和小區(qū)的開(kāi)發(fā)單位首先要共同組成業(yè)主大會(huì)籌備組，在所在區(qū)域的街道辦事處和所屬區(qū)的物業(yè)科的指導(dǎo)下開(kāi)始籌備工作;
  屆時(shí)是起草業(yè)主大會(huì)議事，規(guī)則，業(yè)主管理規(guī)約草案;之后要開(kāi)始著手準(zhǔn)備準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主大會(huì),同時(shí)推選業(yè)主委員會(huì)候選人名單,提前15天公示，公示的內(nèi)容有什么時(shí)間地點(diǎn)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，大會(huì)的內(nèi)容等；
  各項(xiàng)內(nèi)容50%以上業(yè)主通過(guò)后宣告業(yè)主大會(huì)成立，同時(shí)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并上報(bào)街道辦事處備案。

  查看全文↓ 2012-12-11 11:28:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎么組建業(yè)主委員會(huì)
  答

  如何成立業(yè)主委員會(huì) 為了維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，成立業(yè)主委員會(huì)是非常必要的。 一、成立業(yè)主委員會(huì)的條件： 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 1、公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上； 2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上； 3、住宅出售已滿兩年。 二、成立業(yè)主委員會(huì)后要辦理登記手續(xù) 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記： 1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)； 2、業(yè)主委員會(huì)委員名單； 3、業(yè)主委員會(huì)章程。 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書(shū)面通知申請(qǐng)人。 三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，主要履行下列職責(zé)： 1、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同； 3、依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理； 4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算； 5、聽(tīng)取業(yè)主和使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； 6、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用； 7、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 8、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。 四、業(yè)主公約的效力 1、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。 2、業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。 3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案； 4、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體、使用人具有約束力。 5、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

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• 問(wèn) 什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)如何產(chǎn)生?
  答

  第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。　　第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　（二）制定和修改管理規(guī)約；　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ㄎ澹┗I集和使用專項(xiàng)維修資金；　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設(shè)施；　?。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！　〉谑l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議?！　I(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)?！　〉谑龡l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議?！　I(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議?！　〉谑臈l　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主?！　∽≌^(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)?！　I(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。　　第十五條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；　　（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！　〉谑鶙l　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案?！　I(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生?！　〉谑邨l　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！　」芾硪?guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益?！　」芾硪?guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！　〉谑藯l　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。　　第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主?！　〉诙畻l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)如何成立 業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作要注意什么
  答

  問(wèn)：為什么要成立業(yè)主大會(huì)？ 答：有了業(yè)主大會(huì)之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員；決定物業(yè)管理費(fèi)水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)、天臺(tái)、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)，上述權(quán)利均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條） 問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會(huì)是一個(gè)決策權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)獨(dú)立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會(huì)被部分人所控制。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12、15條） 問(wèn)：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上享有那些權(quán)利？ 答：下列重大事項(xiàng)必須全體業(yè)主投票并需整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：（1）制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；（3）物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。 也就是說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的重大事項(xiàng)決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主無(wú)權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項(xiàng)。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12、15條） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對(duì)立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條） 問(wèn)：如何選聘物業(yè)管理公司？ 答：業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)，通過(guò)招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的。 根據(jù)粵建房字[2003]117號(hào)《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，住宅規(guī)模較小是指房屋建筑面積等于或少于5萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。 有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體操作，可以參見(jiàn)《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)的知道資料。 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)從哪里來(lái)？業(yè)主委員會(huì)委員是否有報(bào)酬？ 答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)通常包括基本辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費(fèi)用、辦事人員、業(yè)委會(huì)委員的基本工作補(bǔ)貼（如交通、手機(jī)）。 工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會(huì)委員的報(bào)酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會(huì)決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，約定該工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會(huì)委員的報(bào)酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見(jiàn)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第35條） 問(wèn)：法律、法規(guī)、政策對(duì)發(fā)展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？ 答：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理辦法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，**低不得少于50平方米。 2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，發(fā)展商配置物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而臨時(shí)的房屋、沒(méi)有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層臨時(shí)搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。 發(fā)展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為發(fā)展商開(kāi)發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法定成本之一。 問(wèn)：小區(qū)里的會(huì)所和地下、架空層停車(chē)場(chǎng)是否屬于全體業(yè)主？ 答：按照規(guī)定，如果會(huì)所和停車(chē)場(chǎng)建筑面積沒(méi)有計(jì)入公共面積（即業(yè)主進(jìn)行了分?jǐn)偅┑脑?，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是屬于開(kāi)發(fā)商的。如果計(jì)入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。 通常沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)之前，業(yè)主們無(wú)法獲得小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃資料，所以難以判斷會(huì)所和停車(chē)場(chǎng)到底屬于誰(shuí)。如果成立了業(yè)委會(huì)，這個(gè)問(wèn)題就會(huì)有答案了。 問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)主要有什么職責(zé)？ 答：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施：業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的所有決定。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條） 問(wèn)：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)如何確定？ 答：業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。（詳見(jiàn)粵建房字[2003]117號(hào)《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》） 問(wèn)：業(yè)主工作繁忙，沒(méi)有時(shí)間參加業(yè)主大會(huì)怎么辦？ 答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，業(yè)主可以直接到會(huì)場(chǎng)參與大會(huì)討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)，還可以以書(shū)面意見(jiàn)的形式就大會(huì)議題發(fā)表意見(jiàn)，進(jìn)行表決。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條） 問(wèn)：業(yè)主大會(huì)與居民委員會(huì)之間的關(guān)系？ 答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。（詳見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第14、20條） 問(wèn)：個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約、違反小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅當(dāng)作商業(yè)寫(xiě)字樓使用等）怎么辦？ 答：1、物業(yè)管理公司根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定或者業(yè)主公約的授權(quán)，采取批評(píng)、規(guī)勸、公示等非強(qiáng)制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；2、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施情況，有權(quán)采取批評(píng)、規(guī)勸、公示等非強(qiáng)制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；3、如果上述非強(qiáng)制措施沒(méi)有效果，則相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)可以向有關(guān)的行政管理部門(mén)報(bào)告（如工商局、城市綜合執(zhí)法局等），由相關(guān)行政部門(mén)依法處理；4、相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟（違約之訴、或侵權(quán)之訴），由人民法院依法裁判。 問(wèn)：專向維修資金應(yīng)如何交納？ 答：根據(jù)穗國(guó)房字[2003]592號(hào)《廣州市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于貫徹國(guó)家〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，專向維修資金交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)：（1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行）后，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同在2003年8月31日（《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》施行）前的，且建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會(huì)決定方案交納。 （2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同在2003年9月1日后的，由購(gòu)房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。不足購(gòu)房款2％部分，由購(gòu)房者按業(yè)主大會(huì)決定的方案交納。

• 問(wèn) 什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)怎么產(chǎn)生?
  答

  什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)；這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。什么樣的業(yè)主可以任職？業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二） 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五） 具有一定的組織能力；

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)如何選舉
  答

  業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主委員會(huì)從業(yè)委會(huì)成員中再選舉一名委員當(dāng)主任?！　　稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條：業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

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