購買二手房時土地剩余的使用年限是否要關(guān)注？

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• 145****4126

  二手房買賣中買受人應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說還有30年的土地使用年限，30年后還需補交土地出讓金，這樣無疑是增加了房屋總的價款，因此買房時買方應(yīng)將土地剩余的使用年限作為一個考慮的因素。

  查看全文↓ 2012-12-19 14:15:28

相關(guān)問題

• 問 ??二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么查?如何查詢剩余二手房土地產(chǎn)權(quán)年限?
  答

  通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場上主流的房子有商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、老公房。在這幾類房子中，商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起的，而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交第一筆土地收益金開始計算的。那么這些房子在二手房市場出售后，該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢？房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永久的，只要房子不倒，你就一直擁有它；土地使用權(quán)是有時間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的產(chǎn)權(quán)年限怎么計算的？不同的房子，產(chǎn)權(quán)年限有不同。1、商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起，準(zhǔn)確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發(fā)商2005年拿地，購房者2010年入手，那么購房者入手這套房子時，剩余土地使用權(quán)也就65年了，土地使用權(quán)到期時間是2005+70=2075年。2、老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從第一筆土地收益金開始計算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同，一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟第一套房上市之日算起的。舉個例子，一個建成于1980年的老公房小區(qū)，某棟樓在2000年第一次出現(xiàn)了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時間是2070年。雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同，前兩種房子是從開發(fā)商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓第一套房成交之日算起。

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• 問 怎么查土地使用年限? 如何查詢二手房土地使用年限？
  答

  土地使用期限你看《國有土地使用證》上標(biāo)注的就行，至于剩余的年限用當(dāng)初批準(zhǔn)的減去已使用的年限就行了，如果是劃撥的，則沒有使用期限，但不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時要將土地出讓金等交齊才行。分攤面積如果比房屋套內(nèi)面積大，那是建筑設(shè)計時的需要，你如果要買也就無所謂劃來劃不來了，只要你自己覺得合適就行，不合適也可以不買，這些對購買是沒有什么影響的。土地使用權(quán)的分攤面積，從使用的角度來看沒什么影響。

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• 問 ??二手房年限怎么算?購買二手房如何計算使用年限?
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，按建筑類型用地性質(zhì)不同可劃分為民用住宅建筑，商用建筑和工業(yè)用建筑。一般情況下，住宅用地產(chǎn)權(quán)年限是70年; 綜合用地產(chǎn)權(quán)年限是50年; 商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)年限是40年。一套房子從開發(fā)商拍到土地的那一刻起就開始倒計時產(chǎn)權(quán)年限了，新房到手產(chǎn)權(quán)年限都會多少打折，更遑論二手房了。那么，購買二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么算？關(guān)于產(chǎn)權(quán)年限的相關(guān)規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓高年限按下列用途確定：(一)居住用地70年；(二)工業(yè)用地50年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(五)綜合或者其他用地50年。房屋產(chǎn)權(quán)年限從批地之日算房屋使用年限分兩個概念：一個是房屋本身的使用年限，另一個是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，并不是房屋所有權(quán)的年限。房屋是你的私人財產(chǎn)，享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國家的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的(商業(yè)用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年)。實際上，一般商品房的土地使用年限很少有滿70年的。因為使用年限是從國家出讓時開始計算，加上開發(fā)周期，短也得1-2年，所以，到購房者手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就更短了。新房都不足70年產(chǎn)權(quán)，二手房購買時，要搞清楚賣家買來時的產(chǎn)權(quán)還有多少年，住了多少年，用70年減去剩下的就是你接盤后的產(chǎn)權(quán)年限了。shzyshange44房屋產(chǎn)權(quán)年限期滿可自動續(xù)期我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。而房屋的使用壽命通常長于這個年限。這個問題對于私人購房尤其顯得重要，不少購房者都會有個疑問：當(dāng)使用期限到了之后，房子還屬于自己嗎？《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。如住宅的使用年限是70年，賣方已經(jīng)使用了10年了，買方接手后產(chǎn)權(quán)的年限就只有60年了，不過這個年限指的是土地年限，如果土地年限使用期到期后，會有有關(guān)部門對土地上的建筑物進行評估，如果能繼續(xù)使用的話產(chǎn)權(quán)人需要繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用了，如果不能使用的話會回收土地并賠償產(chǎn)權(quán)人。

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• 問 購二手房時， 二手房的土地年限是如何計算呢？
  答

  可以通過以下兩點進行計算：1 、如已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓第一套房屋首次土市交易之日起核定其土地出讓年限，其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，**終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。其中鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)房屋，其土地使用年限**高不超過70年；磚木結(jié)構(gòu)房屋，其土地使用年限**高不超過50年。例如：某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1997年竣工，該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年，其土地使用年限=70年—(1999年—1997年)=68年(2067年止)，如該樓第二套房屋于2002年入市交易則：其土地使用年限：70年—(2002年—1997年)=65年(2067年止)?！　? 、如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年限仍按原《國有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國有土地使用證》規(guī)定的出讓年限減去已使用的年期計算。

• 問 ??二手房的產(chǎn)權(quán)怎么算?如何計算二手房的剩余年限?
  答

  二手房產(chǎn)權(quán)年限計算?通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場上主流的房子有商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、老公房。商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起。住宅的產(chǎn)權(quán)年限可以查看自己的產(chǎn)權(quán)證，而土地證則可以看出土地剩余使用年限。在這幾類房子中，商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起的，而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交土地收益金開始計算的。那么這些房子在二手房市場出售后，該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢?房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永遠的，只要房子不倒，你就一直擁有它;土地使用權(quán)是有時間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的產(chǎn)權(quán)年限是怎么計算的?不同的房子，產(chǎn)權(quán)年限有不同。1、商品房、經(jīng)適房和兩限房它們的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起，準(zhǔn)確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發(fā)商2005年拿地，購房者2010年入手，那么這套房子的剩余土地使用權(quán)也就67年了，土地使用權(quán)到期時間是2000+70=2070年。2、老公房老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從名列前茅筆土地收益金開始計算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同，一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟名列前茅套房上市之日算起的。舉個例子，一個建成于1980年的老公房小區(qū)，某棟樓在2000年名列前茅次出現(xiàn)了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時間是2070年。雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同，前兩種房子是從開發(fā)商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓名列前茅套房銷售之日算起。二、如何判斷二手房的真實年限1)靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始，就會有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門進行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門的房屋信息**準(zhǔn)確。2)觀察法：這種方法只能大體估計房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。3)從未轉(zhuǎn)手過的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，**少往前推兩三年時間。4)簽訂合同，規(guī)定房齡。購房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

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