買小產(chǎn)權(quán)房，在交易的時(shí)需要注意些什么？需要開發(fā)商出具哪些證件？

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• 132****2772

  只有商品房可以上市交易，小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止，買賣合同屬無(wú)效合同，建議在價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)之間充分衡量，慎重決定。

  查看全文↓ 2013-01-30 14:44:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 看中一套小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房交易時(shí)候需要注意些什么呢？需要開發(fā)商出具哪些證？
  答

  只有商品房可以上市交易，小產(chǎn)權(quán)房買賣被法律禁止，買賣合同屬無(wú)效合同，建議在價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)之間充分衡量，慎重決定。

• 問(wèn) 我想購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，這其中在交易的時(shí)候需要注意些什么呢？需要開發(fā)商出具哪些證件，才能了解并降低風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買賣有風(fēng)險(xiǎn)啊?！，F(xiàn)在不是說(shuō)要全面清理小產(chǎn)權(quán)房嗎？你還敢買?。?/p> 全部2個(gè)回答>

• 問(wèn) ??購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要簽約哪些手續(xù)？買小產(chǎn)權(quán)房必須要開發(fā)商出具什么證件？
  答

  　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換?！　≠?gòu)買風(fēng)險(xiǎn)：　?。ㄒ唬┓尚ЯΑ　　靶‘a(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：　　對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效?！　?duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效?！　?duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。　?。ǘ┓慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓　　“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)?！　「鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有一定影響?！　。ㄈ┱唢L(fēng)險(xiǎn)　　購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地?！　≠?gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微?！　。ㄋ模┍O(jiān)管缺位　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

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• 問(wèn) 開發(fā)商交房時(shí)，業(yè)主需要注意些什么？
  答

  業(yè)主驗(yàn)收房子主要應(yīng)注意:1、按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件對(duì)照房屋的實(shí)際交付情況。2、查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備案表及房屋實(shí)測(cè)面積。3、驗(yàn)房程序完成確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后才可領(lǐng)取鑰匙。4、領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。5、在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要以書面形式取得開發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據(jù)，在問(wèn)題未解決前，不要領(lǐng)取鑰匙。如果開發(fā)商沒有竣工驗(yàn)收備案表，則該房屋并不具備合法交付的條件，如堅(jiān)持收房，則會(huì)喪失追索開發(fā)商逾期交付違約責(zé)任的前提，也會(huì)在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致?lián)p害時(shí)，不得不承擔(dān)部分損失契稅和公共維修基金都是在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)才交納的，不應(yīng)作為開發(fā)商交付房屋的前提條件，業(yè)主有權(quán)拒絕此不合法要求，并要求開發(fā)商交付房屋，如開發(fā)商拒絕交付鑰匙，則因此延誤的時(shí)間，開發(fā)商應(yīng)按買賣合同的規(guī)定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任如果交房時(shí)間延遲，業(yè)主可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房違約責(zé)任交房時(shí)間準(zhǔn)確定義應(yīng)為房屋的交付時(shí)間，在買賣合同中有明確規(guī)定，而業(yè)主前往收房的時(shí)間是實(shí)際的房屋交付時(shí)間，也就是領(lǐng)取房屋鑰匙的時(shí)間。二者一般不一致，實(shí)際交付時(shí)間比約定交付時(shí)間一般要晚，而開發(fā)商只要在合同約定的交付時(shí)間前發(fā)出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開發(fā)商履行了房屋交付的義務(wù)物業(yè)費(fèi)是由物業(yè)管理公司收取的，在業(yè)主與開發(fā)商辦理房屋交付手續(xù)時(shí)無(wú)須交納，在業(yè)主驗(yàn)收房屋無(wú)誤并接收鑰匙完成房屋交付手續(xù)后，與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時(shí)方才交納，且物業(yè)費(fèi)一次預(yù)收不能超過(guò)一年。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，例如：墻面或地板有裂縫，窗戶漏水、墻面有大量空鼓等等，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商和物業(yè)公司給予免費(fèi)維修，并可以提出賠償。如果業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋存在重大結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，可直接開發(fā)商要求退房，同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主置疑開發(fā)商提供的實(shí)測(cè)面積，業(yè)主可能采取的維權(quán)辦法：就期房而言，開發(fā)商就所建造的房屋須出具兩次面積報(bào)告，一次是房屋預(yù)測(cè)面積，用于房屋預(yù)售時(shí)暫定房屋總價(jià)所用；一次是房屋實(shí)測(cè)面積，即開發(fā)商交房時(shí)的**終面積。這些工作都是由開發(fā)商委托測(cè)繪中心完成。如果業(yè)主對(duì)所購(gòu)物業(yè)的實(shí)測(cè)面積有疑問(wèn)，可以聘請(qǐng)有資質(zhì)的單位進(jìn)行重測(cè)，如果重測(cè)面積與開發(fā)商提供的實(shí)測(cè)面積不符，則開發(fā)商應(yīng)退還相應(yīng)的房款，同時(shí)承擔(dān)測(cè)量費(fèi)用。如果面積一致，則業(yè)主須承擔(dān)此次測(cè)量的費(fèi)用。但一般測(cè)量費(fèi)用很高,大家只有團(tuán)結(jié)一起出資金,才能夠?qū)崿F(xiàn)。一般房屋驗(yàn)收主要注意以下方面：1、門窗系列：框架是否牢固、安全檢查、平整，門窗是否密封、貼合、門鎖、窗鉤有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，玻璃是否防水密封。2、給排水系列：水管、水龍頭、水表是否安好，下水道是否堵塞，地漏是否通暢，有無(wú)泛水現(xiàn)象。3、供電系列：電燈、電線、線管是否有質(zhì)量問(wèn)題，電表流量大小。4、墻面、屋頂、地板系列：是否平整、起殼、起沙、剝落，是否裂縫、滲水。5、其他問(wèn)題是否完善。房屋保修期為：主體結(jié)構(gòu)在使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；屋面、墻面防水5年；有地漏排水的地面及陽(yáng)臺(tái)倒坡積水1年；廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、門窗翹裂，五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；電器開關(guān)6個(gè)月；房屋白蟻預(yù)防15年不受危害。在保修期內(nèi)如因工程質(zhì)量所致，物業(yè)管理公司將責(zé)成房產(chǎn)開發(fā)商免費(fèi)修理，如因業(yè)主使用不當(dāng)，則自行支付維修費(fèi)用。業(yè)主有權(quán)對(duì)所購(gòu)住宅進(jìn)行裝飾、裝修，但應(yīng)保證絕對(duì)不影響房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施，并提前向物業(yè)管理公司申報(bào)。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房怎么交易?買小產(chǎn)權(quán)房屋需要注意哪些問(wèn)題?
  答

  1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對(duì)象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。3、房屋的價(jià)格及付款時(shí)間約定。4、交房期限。5、權(quán)利擔(dān)保。6、違約責(zé)任。7、合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。

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