房產交易，過戶與付款

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• 135****2888

  一、尋找中介信息登記。買賣雙方到中介咨詢二手房交易的相關政策,經紀公司根據實際情況為買賣雙方進行配對,為他們牽線搭橋,買賣雙方分別登記購房、售房信息。在這個環(huán)節(jié)中,買賣雙方面臨的一個重要事情就是選擇一家真正的放心中介,它直接關系到交易的安全和房款的順利交接。
  二、入市資格審批賣方到房屋所在區(qū)縣房地產交易管理部門申領上市批準通知書,辦理上市審批手續(xù)。如果是已購公房,其上市需蓋三種章。第一枚章是在出售調查表上蓋的章,主要由單位證明土地使用性質,以便證明房屋所在地皮是出讓性質還是無償劃撥。第二枚章是在上市征詢意見表上蓋的章,后來北京市頒布了補充規(guī)定及說明,如果已購公房房主與原產權單位沒有特殊約定的,無需原單位同意蓋章。第三枚章是在上市申請確認表上蓋的章,由各區(qū)房地部門在買賣簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產權性質的房子不能上市交易:1.中央直屬機關的公房;2.軍產、院(醫(yī)院)產、校(**)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院里的;3.使用權的房屋;4.以標準價購買,尚未按成本價補足剩余價款的;5.在農村集體土地上興建的房屋,所持鄉(xiāng)產權房產證的二手商品房;6.已經被列入拆遷公告范圍的;7.所有權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;8.所有權有糾紛的;9.已經抵押,并且未經抵押人書面同意的;10.上市出售后會形成新的住房困難的;11.依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的;12.房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的。
  三、評估及考察房源詳情中介審核身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介備案。中介實地考察,掌握房屋詳情,如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價,為確定售價提供參考。
  四、簽協(xié)議驗證核實房屋后,交易中介分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后,雙方到中介簽訂買賣合同。一般的,在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況,同時繳納委托代理費。一般代理費由買方繳納,金額為房價的2.5%,也有分別向買賣雙方同時收取的。為減少二手房交易中可能出現的風險,以下條款必不可少:1.基本情況要列出:買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法;2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售;3.涉及價款的問題:在合同中,寫明總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件;4.寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用;5.違約責任:明確出現何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款;7.在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,并要求中介方在上面加蓋公司公章。
  五、居間中保提交房款為保證房產買賣雙方的切身利益,杜絕交易中不必要的糾紛,中介接受買賣雙方當事人的共同委托后,以中間保證人的身份為房產交易中的"購房款給付、房產交接"事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后,與中介共同簽訂《居間中保合同》,并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買方提交身份有效證件復印件、人名章,外地個人購房還需辦理《外省市個人在京購房批準通知單》。
  六、過戶結算買賣雙方繳納相關稅費,辦理立契過戶手續(xù),然后,中保方在買賣雙方對房產確認無誤后,協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出,將所賣房屋鑰匙交與買方,將買方的房款交與賣方,三方進行中保結算;由經紀公司協(xié)助辦理產權變更;如果買家需要貸款,由經紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。

  查看全文↓ 2014-01-28 09:07:06
• 138****3284

  不過戶的話你不可能賣,合同沒有解除,看你們協(xié)商好定金退訂的多少!算成本

  查看全文↓ 2014-01-28 09:03:27
• 145****8255

  全款的可以同時做，貸款的先打**

  查看全文↓ 2014-01-28 09:02:53
• 145****4063

  一般是先付錢后過戶，如果一次性付清全款也可以同時交易。
  買房基本流程：買賣房子都是先買家付過**，然后需要貸款的話，等申請貸款成功后才可以去過戶。等買家拿到新的房產證后一個星期發(fā)放貸款。發(fā)放貸款成功后付尾款。（這是有貸款的情況）

  查看全文↓ 2014-01-27 09:07:26
• 141****3141

  先付定金，然后交**，然后做資金監(jiān)管

  查看全文↓ 2014-01-27 09:06:03
• 155****2979

  二手房過戶其實很簡單。一般先簽訂房地產買賣合同（當地房地產交易中心可買到），在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同**給他3成，然后去房地產交易中心過戶，過戶當日付3成，等你拿到產證后 給他**后的4成。
  過戶的手續(xù)不復雜，只要雙方的身份證、戶口本、結婚證、購房合同、土地證、房產證（全部都需要原件復印件），就可以去過戶了。
  注意的是雙方當事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！如果是一次性付款在時間上比貸款要快1個月，其他無分別，總的時間是，簽好合同當天就可以去過戶（帶齊資料），過戶好后20個工作日拿到新的產證，其他再交接一下水電費就可以了。
  本資料來自：超級經紀人網 杭州二手房

  查看全文↓ 2014-01-26 13:50:30
• 157****2274

  二手房買賣過戶和付款手續(xù)這樣處理：交易意愿達成后，簽定買賣合同，約定由買家先付50％或70％的房款后辦理過戶手續(xù)，過戶手續(xù)辦理完畢再付余款。辦理過程中，買家要出具全額購房款收條，房產局才能受理房屋過戶登記。因此要簽兩份合同，一份是一次性付清全款的合同（交房產局辦手續(xù)），另一份是雙方約定的付款方式合同（讓雙方都沒有顧慮的約定，由買賣雙方各自保存，待余款付清后消毀）。不知道滿意不？
  
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  查看全文↓ 2014-01-26 10:32:32
• 137****8092

  您好！
  一：不可以，必須支付全部**款，你才可以貸款，如果你不需要貸款，付款方式自己協(xié)商之后，買賣接通上寫清楚；
  二：一定要拿著全額的**款轉賬憑條和房東給的**款收據，還有定金收據，銀行才可以審批放貸；
  三：合同有約定期限，如果逾期，賠償下家損失，尾款也要留，（一般是總價的百分之一），留到交房當天支付。

  查看全文↓ 2014-01-26 09:09:06
• 157****7194

  你好，問題一可以和房主談，各有各的擔心，只要雙方談好就行，過戶當天分兩撥，過戶后就給錢，至于問題二，得看你買的房之前有沒有貸過款，如果沒有的話那就沒事，銀行會給你做貸款合同，如果有的話你就得先把銀行的貸款還清，然后才能在做貸款

  查看全文↓ 2014-01-25 13:03:37
• 145****1048

  這就是私下成交,沒有采用規(guī)范合同所產生的后遺癥哈!往往不是專業(yè)人士很難規(guī)避房產交易中的細節(jié)風險哈!但是就您這種情況,還是可以要求賣方過戶的,因為約定的是國土下來過戶,如果買方遲遲不去過戶,可以提起訴訟,要求法院判定買方違約,并要求不予退還定金!
  但前提是您們的合同有效哈!

  查看全文↓ 2014-01-25 10:25:23
• 141****9210

  可以買賣
  如果新的買房人不辦理按揭，原購房者可以用其支付的購房款提前還款
  新的購房人可以辦理二手房貸款，還可以辦理轉按揭，轉按揭就是說新的購房人也向銀行辦理按揭，銀行用這筆錢先歸還原購房者的貸款
  
  二手樓按揭貸款流程：
  A、 買賣雙方提供資料并簽署銀行的相關法律文書；
  B、 銀行審查后向售樓方出具《貸款承諾書》；
  C、 買賣雙方辦理過戶；
  D、 過戶后買方與銀行（中介）到國土部門領取過戶后的《房地產證》并辦理抵押登記；
  E、 銀行到國土部門領取抵押登記資料后放款；
  F、 將貸款劃到售樓方指定的帳戶；
  
  二手樓按揭貸款流程：
  A、 買賣雙方提供資料并簽署銀行的相關法律文書；
  B、 銀行審查后向售樓方出具《貸款承諾書》；
  C、 買賣雙方辦理過戶；
  D、 過戶后買方與銀行（中介）到國土部門領取過戶后的《房地產證》并辦理抵押登記；
  E、 銀行到國土部門領取抵押登記資料后放款；
  F、 將貸款劃到售樓方指定的帳戶；
  3、交易轉按揭貸款流程；
  A、 買賣雙方提供相關資料并簽署銀行相關的法律文書；
  B、 買賣雙方提供相關資料并簽署擔保公司相關的法律文書；
  C、 銀行及擔保公司受理并審查該筆購樓貸款業(yè)務；
  D、 銀行受理無誤后出具《貸款承諾書》；
  E、 售樓方與擔保公司一同去公證處辦理委托公證，全權委托擔保公司辦理購樓及過戶等手續(xù)；
  F、 擔保公司根據銀行提供的《貸款承諾書》、《公證書》等資料向銀行出具《保證擔保合同》；
  G、 銀行根據擔保公司提供的《保證擔保合同》及買賣雙方簽署的相關資料，審查后發(fā)放購樓貸款；
  H、 貸款發(fā)放后立即根據借款人簽署的《劃款委托書》將貸款劃到擔保公司指定的帳戶；
  I、 擔保公司持《公證書》及售樓方提供的存折等資料到原按揭貸款銀行辦理提前還貸；
  J、 原按揭貸款銀行辦理提前還貸手續(xù)，并將《房地產證》到國土部門辦理注銷抵押登記手續(xù)；
  K、 擔保公司持《公證書》到原按揭貸款銀行領取注銷抵押登記后的《房地產證》；
  L、 擔保公司持《公證書》及已辦理注銷抵押登記的《房地產證》與購樓方一同去國土部門辦理過戶，過戶后擔保公司持《過戶回執(zhí)》；
  M、 辦妥過戶后擔保公司持《過戶回執(zhí)》與購樓方一同去國土部門領取辦妥過戶后的《房地產證》；
  N、 銀行與購樓方到國土部門辦理抵押登記手續(xù)，銀行持《抵押回執(zhí)》（一般情況下與領取過戶后的《房地產證》同步進行）；
  O、 辦妥抵押后銀行持《過戶回執(zhí)》到國土部門領取辦妥抵押的貸款合同及《房地產證》（如果屬提前向購買方發(fā)放貸款購樓的則到此時業(yè)務已完結）；
  在向售樓方發(fā)放購樓貸款情況下，銀行發(fā)放二手樓貸款，收回購樓貸款。
  P、 銀行根據辦妥抵押登記的貸款合同及《房地產證》發(fā)放二手樓按揭貸款；
  Q、 銀行根據購樓方簽署的《劃款委托書》將貸款劃至售樓方指定的帳戶；
  R、 銀行從售樓方指定的帳戶收回購樓貸款；

  查看全文↓ 2014-01-25 10:04:36

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• 問 房產交易，過戶與付款先后順序，怎樣**合理
  答

  這個問題**好是找裝修公司來解決，坡屋頂的房子是可以做閣樓，這個主要看房子的舉架是否足夠，如果打上閣樓使樓下感覺壓抑，還是不打的好，不能舍本逐末。

  全部8個回答>
• 問 房產交易，過戶與付款的先后順序，怎樣**合理
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  不需要，又不是獨家委托。房東委托多家，你可以自行選擇一家成交

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• 問 問大家下，房產交易過戶與贈與過戶收費一樣嗎?
  答

  過戶的話辦贈予費用**低，約為報稅價（即你們商定的房產轉讓價）的6%（公證費3%，過戶稅費3%）。但贈予過戶后，如果你們以后要轉讓房產，單一項個人所得稅就要交報稅價的20%。所以不建議采用贈予過戶。建議采用買賣過戶，即直接由哥哥轉讓房產給你。稅費約為報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大于5年的免）、營業(yè)稅5.5%（房產證大于5年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小于144平方米的普通住宅計算）。報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對當地每個區(qū)域有一個**低的評估價。你們報的報稅價高于那評估價就按你們的價計稅。低于的話就按系統(tǒng)的評估價計算。對這評估價**了解的是當地同區(qū)域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能**低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。

  全部5個回答>
• 問 ??誰清楚房產交易怎么過戶？
  答

  　房產過戶怎么辦理　　辦理房產過戶手續(xù)的程序如下：　　1、雙方當事人在房屋買賣合同簽訂后30日內，持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；　　2、房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內作出是否受理申請的書面答復；　　3、房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房屋進行現場勘查和評估；　　4、房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；　　5、由房地產管理部門核發(fā)過戶單?！　≡谵k理上述手續(xù)后，雙方當事人應憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產管理法》的規(guī)定領取房地產權屬證書

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• 問 房產交易過戶稅費都有哪些
  答

  ①契稅：如果過戶的房子面積在90平米以下，那么需要按照1%的稅率繳納。如果過戶的房子面積在90到140平米之間，需要按照總房款的1.5%繳納。如果過戶的房子面積超過了140平米或者是第2次購買房屋，那么會按照總房款的3%繳納。②營業(yè)稅：如果是房改房，普通住宅房或者是商品房，房產證年限不滿兩年的情況下，需要按照總房款的5.6%繳納。但如果房產證已經有了，兩年以上的時間是可以免征營業(yè)稅的。③營業(yè)附加稅：房產證的年限如果不滿兩年，需要按照總房款的0.56%繳納，滿了兩年之后無需繳納。④個人所得稅：如果房產證辦理的時間超過5年，且是普通的住宅房，可以免交個人所得稅。但如果房產證不滿5年或者不是普通住宅房，需要按照總房款的1%繳納個人所得稅。