別墅物業(yè)管理的特點(diǎn)和要求是什么

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• 144****7365

  別墅小區(qū)管理的特點(diǎn)
  
  別墅小區(qū)建造開發(fā)商按現(xiàn)代高檔次、高品位居住區(qū)的理念策劃，對(duì)小區(qū)地域環(huán)境選址、小區(qū)總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環(huán)境保潔、居住功能、會(huì)所配套、現(xiàn)代通訊、水處理系統(tǒng)等逐一周密規(guī)劃，因此無(wú)論在居住生活質(zhì)量、自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文明和安全狀況等方面都超越其它類別的住宅小區(qū)，尤其是它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、草木蔥郁、繁花似錦、陽(yáng)光充足、空氣清新等物業(yè)綜合品質(zhì)在當(dāng)前是一流的。
  
  別墅小區(qū)內(nèi)通常都規(guī)劃配套會(huì)所，包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、咖啡廳、兒童樂(lè)園、美容美發(fā)、購(gòu)物超市等設(shè)施；另外，小區(qū)安全硬件設(shè)施齊全，諸如小區(qū)監(jiān)控中心、周界報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)道路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及層內(nèi)報(bào)警裝置等自成一體，始終處于安全、可靠、正常的運(yùn)行狀態(tài)；與此同時(shí)，軟件方面加強(qiáng)巡視力度，從而為別墅小區(qū)的治安及業(yè)主安全提供可靠保障，真正讓業(yè)主生活在一個(gè)安全、舒適、便捷的社區(qū)中，使業(yè)主不出小區(qū)就能享受星級(jí)賓館式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
  
  別墅住宅小區(qū)講究高檔次、高品位，其入住的業(yè)主身份也同樣如此，入住的業(yè)主一般在社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化修養(yǎng)等方面皆有不同程度的層次和背景，其中相當(dāng)一部分為外籍企業(yè)家和高級(jí)職員，他們居住房屋的養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、小區(qū)環(huán)境的品質(zhì)管理、生活服務(wù)及配套設(shè)施的需求等方面有相當(dāng)層次的要求，因此對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)層次也必須相應(yīng)提高。
  
  別墅物業(yè)管理首先要保證業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值。能夠購(gòu)買別墅的一般都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高的人，因?yàn)橛绣X，經(jīng)濟(jì)地位比較高，財(cái)產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意或意外事故的侵?jǐn)_。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出保安管理工作，要實(shí)行封閉式管理，通過(guò)技防和人防結(jié)合，實(shí)施小區(qū)周邊安全控制， 24 小時(shí)小區(qū)內(nèi)全面巡邏，全面監(jiān)控，對(duì)門崗實(shí)行三流管理：即進(jìn)出人員、車輛、物品管理實(shí)行登記制度、物品檢查制度；對(duì)來(lái)訪客人，要電話征得業(yè)主同意，方可進(jìn)入。要采取一切有效措施，確保業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。高水平的保安服務(wù)，絕不僅僅是看門站崗巡邏，而是在做好日常保安服務(wù)的同時(shí)，通過(guò)管理者有目的、有針對(duì)性的調(diào)查研究，收集社會(huì)治安信息、動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來(lái)危害的潛在隱患，并及時(shí)、準(zhǔn)確，實(shí)事求是地向業(yè)主事先提出必要的警示，采取切實(shí)可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。
  
  參考物業(yè)管理網(wǎng)
  
  
  一般居住在別墅里的業(yè)主，除了要求有個(gè)安全的居住條件，還要求有一個(gè)清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境，且別墅區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率較高，綠化及景觀配置檔次也較高。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化，實(shí)行“三分種，七分養(yǎng)”的養(yǎng)護(hù)原則。首先應(yīng)對(duì)小區(qū)的花木進(jìn)行分類，將植物的特征、習(xí)性編寫掛牌，登記造冊(cè)，編好工作計(jì)劃，根據(jù)季節(jié)、數(shù)植位置、環(huán)境等因素早打算早安排。根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時(shí)對(duì)樹木采取灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；另一方面進(jìn)行看管、巡查、維護(hù)保潔等工作，為業(yè)主創(chuàng)造出一個(gè)花園式的居住環(huán)境，使一棟棟別墅掩映于綠茵叢中，鳥語(yǔ)花香；另外一個(gè)方面是水景水質(zhì)的處理和保養(yǎng)，由于大多數(shù)別墅區(qū)外河道水質(zhì)污染，區(qū)內(nèi)河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流動(dòng)有局限性、范圍小、綠藻生長(zhǎng)較快，因此應(yīng)定期投放殺藻劑，專人負(fù)責(zé)河、溪水面漂物的清撈，每天啟動(dòng)巡環(huán)泵 6 小時(shí)以上，使水不斷流動(dòng)，保持充足的氧分，確保別墅區(qū)水景不受污染，讓業(yè)主能真正享受到居住在花木水的自然環(huán)境中。
  
  二、別墅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容
  
  客戶服務(wù)：進(jìn)行入伙登記、客戶接待、客戶聯(lián)系、業(yè)主檔案資料管理、延伸服務(wù)需求登記、裝修管理服務(wù)、業(yè)主投訴處理及回訪等。
  
  工程維修服務(wù)：業(yè)主報(bào)修服務(wù)應(yīng)實(shí)行 365 天 24 小時(shí)報(bào)修制度，還包括房屋設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕、各種設(shè)備的安全正常運(yùn)行和維修保養(yǎng)、供水及供氣管線的檢查保養(yǎng)等。
  
  保安服務(wù)：組織保安人員 24 小時(shí)不間斷值勤巡視和門崗“三流”管理，即車流、人流、物流；防盜防火、保證業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。
  
  保潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)：每天定時(shí)對(duì)公共區(qū)域保潔衛(wèi)生，做到無(wú)垃圾、無(wú)堆積物、無(wú)積水，小區(qū)整潔、道路干凈、交通通暢，搞好區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)工作和擺花工作，綠化環(huán)境優(yōu)美、環(huán)境優(yōu)雅，使業(yè)主享受一個(gè)清新、優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境。
  
  應(yīng)急處理服務(wù)：制定并實(shí)施治安、火警、停水、停電水侵及其它突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織人員進(jìn)行培訓(xùn)和演練，明確責(zé)任人，確保別墅小區(qū)發(fā)生緊急狀態(tài)時(shí)能應(yīng)對(duì)自如，使業(yè)主的利益得到**大的維護(hù)。
  
  延伸服務(wù)：在社區(qū)提供多種延伸服務(wù)，滿足業(yè)主便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社會(huì)文化活動(dòng)服務(wù)的需求。
  
  三、別墅小區(qū)的管理模式
  
  別墅小區(qū)管理的構(gòu)架設(shè)置要充分體現(xiàn)公司的服務(wù)理念，讓業(yè)主、開發(fā)商和政府主管部門從別墅的組織架構(gòu)上就能清楚地看到項(xiàng)目上每一個(gè)部門、每一個(gè)崗位設(shè)置。每一個(gè)部門、每一個(gè)崗位的命名都是為了業(yè)主的利益，都是為了更高效、更直接地為業(yè)主提供**需要的服務(wù)。項(xiàng)目上組織架構(gòu)設(shè)置應(yīng)避免設(shè)行政人事部、財(cái)務(wù)部、檔案室、市場(chǎng)部等傳統(tǒng)的、類似上級(jí)公司職能部門的機(jī)構(gòu)，避免形成部門繁多、人浮于事、效率低下的機(jī)構(gòu)，讓業(yè)主承擔(dān)其不愿承擔(dān)的支出。
  
  別墅小區(qū)管理的架構(gòu)設(shè)置不但要滿足業(yè)主居住的公共性服務(wù)需求，更要充分考慮業(yè)主的延伸服務(wù)需求，架構(gòu)設(shè)置要有利于物業(yè)管理企業(yè)開展對(duì)業(yè)主提供公共性的專業(yè)服務(wù)和延伸服務(wù)，要讓業(yè)主在其需要的時(shí)候，能找到人和叫到人。延伸服務(wù)的人員，能讓業(yè)主需要便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)時(shí)有人接待、有人服務(wù)，提供 12 小時(shí)客戶接待、隨叫隨到的服務(wù)。保安、工程維修服務(wù)提供 365 天 24 小時(shí)服務(wù)。
  
  別墅小區(qū)作為一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理的架構(gòu)設(shè)置為項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心，任命一個(gè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，并配備一名物業(yè)經(jīng)理助理協(xié)助管理。物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)各部門其具體操作崗位有客戶服務(wù)、保安、維保、保潔、綠化以及其他服務(wù)人員，他們分別在各自部門主管領(lǐng)導(dǎo)下，按別墅小區(qū)管理運(yùn)作規(guī)程和操作規(guī)程完成各自崗位的作業(yè)任務(wù)。制定從經(jīng)理、各部門主管及操作人員崗位職責(zé)，明確工作職責(zé)，責(zé)任到人，便于內(nèi)部定期考核。
  
  四、費(fèi)用來(lái)源
  
  無(wú)論是購(gòu)買或者租用別墅的業(yè)主，都有義務(wù)繳納以合同約定的物業(yè)管理費(fèi)，這是為了物業(yè)管理更好地為業(yè)主服務(wù)、正常運(yùn)作別墅小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，開展多層次延伸服務(wù)，如：私家花園、綠化養(yǎng)護(hù)、花草樹木補(bǔ)栽等，以及業(yè)戶提出的特約服務(wù)，延伸服務(wù)項(xiàng)目大部分是非公共性的有償服務(wù)，對(duì)業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)有利。
  參考物業(yè)管理網(wǎng)
  

  查看全文↓ 2014-02-14 11:33:11
• 132****0578

  這個(gè)還真不是很了解啊, 對(duì)于別墅歷史的話看一下下面的內(nèi)容吧! 中國(guó)別墅的第一批住客是外國(guó)人,他們多為外資駐華機(jī)構(gòu)的高管或者使館政要,在中國(guó)他們也找到了熟悉的別墅生活。
  "90年代初期別墅并沒(méi)有內(nèi)銷市場(chǎng),對(duì)于國(guó)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)別墅只是國(guó)外人居住的高端產(chǎn)品。"包柏德說(shuō)。 "房子蓋好了后,銷售不是很好,但是出乎意料的是,租的情況非常好,在國(guó)內(nèi)**高級(jí)別的老外,他們需要住別墅,當(dāng)時(shí)可供選擇的別墅很少。
  "劉東回憶說(shuō),"所以我們租客是排著隊(duì)的,但是在北京幾乎找不到一個(gè)買家。我們也想賣期房,但是賣不了。結(jié)果租期房的人很多,房子還沒(méi)蓋好租約已經(jīng)簽了,而且當(dāng)時(shí)的租金奇高租期特別長(zhǎng),500萬(wàn)的房子可以租的9千-1萬(wàn)美元/
  月,當(dāng)年的黑市價(jià)是1:9,租期**少是兩年,還有簽5年的。"劉東說(shuō),按照他們的定價(jià)看,每年的回報(bào)率可以達(dá)到25%-30%,"我印象特別深的是一套房子達(dá)到了35%,都是大公司的高管,租客之間租金有攀比,甚至要求加錢,既是居住的要求又體現(xiàn)公司的實(shí)力。
  很多海外投資者認(rèn)為3年**是非常誘惑的。所以在我們的推廣過(guò)程中,只要房子賣出去了,第二天就有買家上門,反過(guò)來(lái)在租客的后面排著買房子的人,他不管是那一套房子,只要租出去了就交錢,持幣待購(gòu)的狀態(tài)。
  1994年雖然整體形勢(shì)是調(diào)控,高檔公寓寫字樓賣得很不好,但別墅依舊是排隊(duì)賣房。"在當(dāng)時(shí)龍?jiān)返奈飿I(yè)公司下有專門的租賃部,負(fù)責(zé)為客戶出租房屋、收取房租以及租期滿后的保潔。 90年代初,別墅的銷售出現(xiàn)了"售后包租"的模式,即客戶自己只要付了首期,就有開發(fā)商幫著出租,每個(gè)月的租金不僅可以還月供,還頗有盈余,對(duì)投資房地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō),似乎非常合適。
  這種模式隨著當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資熱潮伴生,但是往往因?yàn)殚_發(fā)商**終無(wú)法兌現(xiàn)承諾,樓沒(méi)蓋完,就卷款逃了,導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn),同時(shí)造成虛假市場(chǎng)需求。
  2001年6月1日,國(guó)務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租,或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  淘汰者與幸存者 在巨額利潤(rùn)的刺激下,別墅產(chǎn)品隨著第一次房地產(chǎn)熱潮在各地開花,甚至成為了一次地產(chǎn)泡沫的象征。
  即使在今天海南和北海的海邊,那些10年前就爛尾的別墅依舊孤獨(dú)的守望大海。藝術(shù)家汪建偉曾拍攝了一部DV,記錄了這種尷尬,在四川的一些爛尾別墅中,農(nóng)民成為了其中的主人,他們完全按照自己的理解去使用別墅,在廚房里睡覺(jué),在客廳里養(yǎng)豬。
  在很多設(shè)計(jì)師看來(lái),當(dāng)年很多的別墅設(shè)計(jì)也很可笑。外面是別墅的樣子,里面是三居室的格局。很多別墅與低層、多層公寓等混合布局,面積大都在200平方米左右,單體造型"工整",100平方米的底層面積注定了空間變化的單調(diào)。依現(xiàn)在的眼光,這種類型的別墅在功能上與時(shí)下熱銷的頂層躍層公寓無(wú)太大區(qū)別。"開發(fā)商要求不明確,唯一明確的是規(guī)模、面積和外觀上的簡(jiǎn)單樣式,居住理念沒(méi)有想清楚。就是把別墅當(dāng)作財(cái)富的象征,面積大、獨(dú)立的和別人有區(qū)分。"嚴(yán)濤說(shuō),"如果當(dāng)時(shí)賣出去了還好辦,趕上1994年宏觀調(diào)控,很多別墅爛尾,外立面已經(jīng)做好了,看起來(lái)比寫字樓的爛尾好看一點(diǎn)。
  前幾年炸掉了一批這樣的產(chǎn)品。"也有一部分生存下來(lái)了,短時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售,資金收回把配套也做完了,也可以居住了,但不能說(shuō)品質(zhì)好了,只是因?yàn)橘u出去有了一定人氣生存下來(lái)了。
  第一批別墅在生活配套、園林景觀、空間設(shè)計(jì)甚至道路交通上都存在很大的缺陷。 "別墅不是屬于國(guó)家福利分房的產(chǎn)物,而是市場(chǎng)的產(chǎn)物,不像政府統(tǒng)一分配,馬上可以搬進(jìn)一批人,統(tǒng)一建配套。市場(chǎng)是慢慢形成的,要少數(shù)開發(fā)商慢慢的培育和積累。"嚴(yán)濤說(shuō)。如果說(shuō)在前十年,對(duì)于別墅的關(guān)注是由于其神秘的客群;而從市場(chǎng)的角度,近幾年別墅已經(jīng)成為一股不可忽視的力量。 "以前別墅是比較冷門的產(chǎn)品,未來(lái)三年如果我們以目前市場(chǎng)包括代售的項(xiàng)目,份額占到10-15%,如果買得好能占到20%。
  "劉東說(shuō),去年北京房地產(chǎn)銷售額是1500億,而今年別墅包括聯(lián)排能夠達(dá)到100-150億的銷售,區(qū)域上看,北部西山、亞北、中央別墅區(qū)的銷量已經(jīng)超過(guò)5%了。
  早期別墅規(guī)模都不大,每個(gè)項(xiàng)目200-300畝,開發(fā)周期5年左右,平均一年也就幾十棟房子。而現(xiàn)在一期開發(fā)都要200-300畝,開盤就一兩百棟,優(yōu)山美第甚至達(dá)到了300棟。3年前劉東在中央別墅區(qū)作萊蒙湖別墅時(shí),整個(gè)區(qū)域的面積是1000畝,而他現(xiàn)在做的一個(gè)"東方普羅旺斯"建筑用地就有1000畝,另有4000畝的旅游、苗圃用地。 1000戶人家,**多也就是一個(gè)中等社區(qū)的規(guī)模,而今年投入北京市場(chǎng)的1000套別墅則將占到十分之一的市場(chǎng)份額。
  城市的別墅區(qū)也開始從東北的中央別墅區(qū)擴(kuò)展到城市的西部、北部。有"皇家板塊"概念的的西山別墅板塊,幾年間的規(guī)劃建設(shè),人們已更多地將"西貴"的"貴氣"理解為現(xiàn)在的"昂貴"。亞奧京北別墅區(qū)是由亞運(yùn)板塊向北延伸,與小湯山以北、奧運(yùn)區(qū)域相接后的"新興"區(qū)域。由于集中了自然山水環(huán)境溫泉等優(yōu)勢(shì)與交通環(huán)境優(yōu)勢(shì),這個(gè)被統(tǒng)稱為"亞奧京北別墅區(qū)"已經(jīng)成為房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)博弈的又一主戰(zhàn)場(chǎng)。目前在售的包括威尼斯花園、碧水莊園、三水青清、順馳·林溪、納帕溪谷、溫哥華森林、渡上等項(xiàng)目,而保利壟上別墅、麥卡倫地、長(zhǎng)河玉墅、東方普羅旺斯使得這一區(qū)域別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。
  加上今年新開的6個(gè)項(xiàng)目,奧北共有將近20個(gè)別墅項(xiàng)目在建在售。 溫榆河上游跨北五環(huán)、北六環(huán),沿京承高速的區(qū)域,在很多人眼里,將會(huì)成為別墅市場(chǎng)下一個(gè)核心區(qū)。今年下半年北京80%的別墅放量都來(lái)自這里。目前,達(dá)華莊園、上游別墅、莫奈花園、萬(wàn)萬(wàn)樹,易郡等一大批別墅構(gòu)成了京承線的別墅群。比起傳統(tǒng)意義上的別墅帶,京承高速雖然開通時(shí)間不長(zhǎng),但它的通車改變了北部城郊的交通格局,從而使沿線的土地得以釋放,并被看作是**適合進(jìn)行別墅開發(fā)的用地。
  在這個(gè)別墅走廊集中了二三十個(gè)別墅,如果一個(gè)別墅是500畝的話,就是1萬(wàn)畝的體量。 北京的城郊已經(jīng)比較明顯的四大別墅區(qū):西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、亞奧京北別墅區(qū)和中央別墅區(qū)。不同區(qū)域之間的定位也形成了差異,西山面向政府官員、知識(shí)階層,潮白河是富有階層的第二局所,中央別墅區(qū)已經(jīng)形成了外籍人士的聚集區(qū),是他們的第一局所,亞澳地區(qū)則更傾向于新銳、奮斗階層的第二局所。
  倒是原先的中央別墅區(qū),隨著新國(guó)展和新民航大廈的進(jìn)入,商業(yè)功能逐漸加強(qiáng),區(qū)域形態(tài)也向會(huì)展、商務(wù)的"
  國(guó)門經(jīng)濟(jì)區(qū)"的方向轉(zhuǎn)變。更多的別墅資料在易裝修上面網(wǎng)站都有詳細(xì)的介紹。別墅裝修的合自己的意是**好的!

  查看全文↓ 2014-02-14 10:57:57
• 153****0098

  二級(jí)
  1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；
  2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
  4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
  （1）多層住宅100萬(wàn)平方米；
  （2）高層住宅50萬(wàn)平方米；
  （3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；
  （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。
  5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
  
  你們企業(yè)是哪里的，蘇州的物業(yè)公司注冊(cè)和物業(yè)資質(zhì)代辦可以聯(lián)系“蘇州天地人”，網(wǎng)上搜“蘇州天地人”，電話 一叁伍捌駟駟叁七三捌久

  查看全文↓ 2014-01-27 17:51:51
• 142****5419

  說(shuō)實(shí)話，做物業(yè)的工資是不高，但是物業(yè)的發(fā)展前景還是很好的，現(xiàn)在這個(gè)社會(huì)物業(yè)管理越來(lái)越重要，基本上每個(gè)新小區(qū)都會(huì)有物業(yè)管理，但是真正專業(yè)的物業(yè)管理在中國(guó)還是不多，發(fā)展的空間還很大。
  如果你真的想試試的話，我建議要選擇一個(gè)比較專業(yè)的，**好是國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司，而且**好是從物業(yè)的早期介入開始，選擇在建的新小區(qū)物業(yè)管理剛剛介入其中的，而這些地方物業(yè)公司也應(yīng)該正好是在招人，這樣從頭開始做物業(yè)會(huì)學(xué)到很多的東西。
  物業(yè)管理接觸到的東西很多，涉及到方方面面的知識(shí)，所以就算工資不高也可以嘗試一下，因?yàn)榭梢詫W(xué)到很多東西的。

  查看全文↓ 2014-01-26 09:08:08
• 136****6429

  人流，車流，物流

  查看全文↓ 2014-01-25 10:47:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 別墅物業(yè)管理要求是什么
  答

  別墅小區(qū)管理的特點(diǎn)別墅小區(qū)建造開發(fā)商按現(xiàn)代高檔次、高品位居住區(qū)的理念策劃，對(duì)小區(qū)地域環(huán)境選址、小區(qū)總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環(huán)境保潔、居住功能、會(huì)所配套、現(xiàn)代通訊、水處理系統(tǒng)等逐一周密規(guī)劃，因此無(wú)論在居住生活質(zhì)量、自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文明和安全狀況等方面都超越其它類別的住宅小區(qū)，尤其是它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、草木蔥郁、繁花似錦、陽(yáng)光充足、空氣清新等物業(yè)綜合品質(zhì)在當(dāng)前是一流的。別墅小區(qū)內(nèi)通常都規(guī)劃配套會(huì)所，包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、咖啡廳、兒童樂(lè)園、美容美發(fā)、購(gòu)物超市等設(shè)施；另外，小區(qū)安全硬件設(shè)施齊全，諸如小區(qū)監(jiān)控中心、周界報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)道路監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)以及層內(nèi)報(bào)警裝置等自成一體，始終處于安全、可靠、正常的運(yùn)行狀態(tài)；與此同時(shí)，軟件方面加強(qiáng)巡視力度，從而為別墅小區(qū)的治安及業(yè)主安全提供可靠保障，真正讓業(yè)主生活在一個(gè)安全、舒適、便捷的社區(qū)中，使業(yè)主不出小區(qū)就能享受星級(jí)賓館式的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。別墅住宅小區(qū)講究高檔次、高品位，其入住的業(yè)主身份也同樣如此，入住的業(yè)主一般在社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化修養(yǎng)等方面皆有不同程度的層次和背景，其中相當(dāng)一部分為外籍企業(yè)家和高級(jí)職員，他們居住房屋的養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)設(shè)備、設(shè)施維修、小區(qū)環(huán)境的品質(zhì)管理、生活服務(wù)及配套設(shè)施的需求等方面有相當(dāng)層次的要求，因此對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)層次也必須相應(yīng)提高。別墅物業(yè)管理首先要保證業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，生活方便、舒適，物業(yè)保值增值。能夠購(gòu)買別墅的一般都是社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位比較高的人，因?yàn)橛绣X，經(jīng)濟(jì)地位比較高，財(cái)產(chǎn)比較多，就更容易引起壞人的注意或意外事故的侵?jǐn)_。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別突出保安管理工作，要實(shí)行封閉式管理，通過(guò)技防和人防結(jié)合，實(shí)施小區(qū)周邊安全控制， 24 小時(shí)小區(qū)內(nèi)全面巡邏，全面監(jiān)控，對(duì)門崗實(shí)行三流管理：即進(jìn)出人員、車輛、物品管理實(shí)行登記制度、物品檢查制度；對(duì)來(lái)訪客人，要電話征得業(yè)主同意，方可進(jìn)入。要采取一切有效措施，確保業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。高水平的保安服務(wù)，絕不僅僅是看門站崗巡邏，而是在做好日常保安服務(wù)的同時(shí)，通過(guò)管理者有目的、有針對(duì)性的調(diào)查研究，收集社會(huì)治安信息、動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)那些可能給小區(qū)和業(yè)主安全帶來(lái)危害的潛在隱患，并及時(shí)、準(zhǔn)確，實(shí)事求是地向業(yè)主事先提出必要的警示，采取切實(shí)可行的防范措施，把可能發(fā)生的安全事故和隱患消滅在萌芽狀態(tài)。參考物業(yè)管理網(wǎng)一般居住在別墅里的業(yè)主，除了要求有個(gè)安全的居住條件，還要求有一個(gè)清靜、優(yōu)美的生活環(huán)境，且別墅區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率較高，綠化及景觀配置檔次也較高。因此，物業(yè)管理應(yīng)特別注意搞好環(huán)境綠化，實(shí)行“三分種，七分養(yǎng)”的養(yǎng)護(hù)原則。首先應(yīng)對(duì)小區(qū)的花木進(jìn)行分類，將植物的特征、習(xí)性編寫掛牌，登記造冊(cè)，編好工作計(jì)劃，根據(jù)季節(jié)、數(shù)植位置、環(huán)境等因素早打算早安排。根據(jù)不同園林樹木的生產(chǎn)需要和某些特定的要求，及時(shí)對(duì)樹木采取灌溉、施肥、修剪、防治病蟲害、防寒、除草中耕等園藝技術(shù)措施；另一方面進(jìn)行看管、巡查、維護(hù)保潔等工作，為業(yè)主創(chuàng)造出一個(gè)花園式的居住環(huán)境，使一棟棟別墅掩映于綠茵叢中，鳥語(yǔ)花香；另外一個(gè)方面是水景水質(zhì)的處理和保養(yǎng)，由于大多數(shù)別墅區(qū)外河道水質(zhì)污染，區(qū)內(nèi)河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流動(dòng)有局限性、范圍小、綠藻生長(zhǎng)較快，因此應(yīng)定期投放殺藻劑，專人負(fù)責(zé)河、溪水面漂物的清撈，每天啟動(dòng)巡環(huán)泵 6 小時(shí)以上，使水不斷流動(dòng)，保持充足的氧分，確保別墅區(qū)水景不受污染，讓業(yè)主能真正享受到居住在花木水的自然環(huán)境中。二、別墅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容客戶服務(wù)：進(jìn)行入伙登記、客戶接待、客戶聯(lián)系、業(yè)主檔案資料管理、延伸服務(wù)需求登記、裝修管理服務(wù)、業(yè)主投訴處理及回訪等。工程維修服務(wù)：業(yè)主報(bào)修服務(wù)應(yīng)實(shí)行 365 天 24 小時(shí)報(bào)修制度，還包括房屋設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和修繕、各種設(shè)備的安全正常運(yùn)行和維修保養(yǎng)、供水及供氣管線的檢查保養(yǎng)等。保安服務(wù)：組織保安人員 24 小時(shí)不間斷值勤巡視和門崗“三流”管理，即車流、人流、物流；防盜防火、保證業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。保潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)：每天定時(shí)對(duì)公共區(qū)域保潔衛(wèi)生，做到無(wú)垃圾、無(wú)堆積物、無(wú)積水，小區(qū)整潔、道路干凈、交通通暢，搞好區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)工作和擺花工作，綠化環(huán)境優(yōu)美、環(huán)境優(yōu)雅，使業(yè)主享受一個(gè)清新、優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境。應(yīng)急處理服務(wù)：制定并實(shí)施治安、火警、停水、停電水侵及其它突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織人員進(jìn)行培訓(xùn)和演練，明確責(zé)任人，確保別墅小區(qū)發(fā)生緊急狀態(tài)時(shí)能應(yīng)對(duì)自如，使業(yè)主的利益得到**大的維護(hù)。延伸服務(wù)：在社區(qū)提供多種延伸服務(wù)，滿足業(yè)主便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社會(huì)文化活動(dòng)服務(wù)的需求。三、別墅小區(qū)的管理模式別墅小區(qū)管理的構(gòu)架設(shè)置要充分體現(xiàn)公司的服務(wù)理念，讓業(yè)主、開發(fā)商和政府主管部門從別墅的組織架構(gòu)上就能清楚地看到項(xiàng)目上每一個(gè)部門、每一個(gè)崗位設(shè)置。每一個(gè)部門、每一個(gè)崗位的命名都是為了業(yè)主的利益，都是為了更高效、更直接地為業(yè)主提供**需要的服務(wù)。項(xiàng)目上組織架構(gòu)設(shè)置應(yīng)避免設(shè)行政人事部、財(cái)務(wù)部、檔案室、市場(chǎng)部等傳統(tǒng)的、類似上級(jí)公司職能部門的機(jī)構(gòu)，避免形成部門繁多、人浮于事、效率低下的機(jī)構(gòu)，讓業(yè)主承擔(dān)其不愿承擔(dān)的支出。別墅小區(qū)管理的架構(gòu)設(shè)置不但要滿足業(yè)主居住的公共性服務(wù)需求，更要充分考慮業(yè)主的延伸服務(wù)需求，架構(gòu)設(shè)置要有利于物業(yè)管理企業(yè)開展對(duì)業(yè)主提供公共性的專業(yè)服務(wù)和延伸服務(wù)，要讓業(yè)主在其需要的時(shí)候，能找到人和叫到人。延伸服務(wù)的人員，能讓業(yè)主需要便民服務(wù)、代辦服務(wù)、特約服務(wù)和社區(qū)文化服務(wù)時(shí)有人接待、有人服務(wù)，提供 12 小時(shí)客戶接待、隨叫隨到的服務(wù)。保安、工程維修服務(wù)提供 365 天 24 小時(shí)服務(wù)。別墅小區(qū)作為一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理的架構(gòu)設(shè)置為項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心，任命一個(gè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，并配備一名物業(yè)經(jīng)理助理協(xié)助管理。物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)各部門其具體操作崗位有客戶服務(wù)、保安、維保、保潔、綠化以及其他服務(wù)人員，他們分別在各自部門主管領(lǐng)導(dǎo)下，按別墅小區(qū)管理運(yùn)作規(guī)程和操作規(guī)程完成各自崗位的作業(yè)任務(wù)。制定從經(jīng)理、各部門主管及操作人員崗位職責(zé)，明確工作職責(zé)，責(zé)任到人，便于內(nèi)部定期考核。四、費(fèi)用來(lái)源無(wú)論是購(gòu)買或者租用別墅的業(yè)主，都有義務(wù)繳納以合同約定的物業(yè)管理費(fèi)，這是為了物業(yè)管理更好地為業(yè)主服務(wù)、正常運(yùn)作別墅小區(qū)內(nèi)的所有設(shè)備設(shè)施；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，開展多層次延伸服務(wù)，如：私家花園、綠化養(yǎng)護(hù)、花草樹木補(bǔ)栽等，以及業(yè)戶提出的特約服務(wù)，延伸服務(wù)項(xiàng)目大部分是非公共性的有償服務(wù)，對(duì)業(yè)戶和物業(yè)管理企業(yè)有利。參考物業(yè)管理網(wǎng)

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點(diǎn)
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是誰(shuí)，然而前期物業(yè)管理的特點(diǎn)又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點(diǎn)。 （二）過(guò)渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過(guò)渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會(huì)因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問(wèn)題，在投入使用的初期集中反映出來(lái)，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)停水停電、電梯運(yùn)行不平穩(wěn)、空調(diào)時(shí)冷時(shí)熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過(guò)一個(gè)自然磨合期才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的運(yùn)行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財(cái)、物等資源，投入較大，管理成本相對(duì)較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費(fèi)收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營(yíng)收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

• 問(wèn) 物業(yè)管理有什么要求
  答

  作為一個(gè)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)主要是把服務(wù)搞好，以業(yè)主的利益為主，既然開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)選擇了你家物業(yè)你就要為業(yè)主考慮多方面。讓業(yè)主感覺(jué)用你家的物業(yè)可以放心、安心。讓大家感覺(jué)到這是一個(gè)大家庭。首先**重要的就是服務(wù)了，如果你的服務(wù)態(tài)度惡虐的話，哪個(gè)業(yè)戶會(huì)滿意。其次就是質(zhì)量了，盡快的處理業(yè)主的投訴和建議。再次就是對(duì)工作認(rèn)真，其實(shí)這個(gè)工作就像與人相處只要你關(guān)系不是處的太差，工作不太差他們會(huì)體諒物業(yè)的！專業(yè)物業(yè)管理人員，要做好這項(xiàng)工作，第一必須要知道你所管轄樓宇的業(yè)主資料，如業(yè)主姓名 ，業(yè)主從事的工作，業(yè)主的脾氣與性格 。第二與保潔 ，工程 ，保安搞好人際關(guān)系， 因?yàn)槟銓?lái)工作不光與業(yè)主打交道 ，更多的是請(qǐng)其他部門來(lái)支持你的工作， 并且你將來(lái)都要用到他們 。第三實(shí)際解決業(yè)主問(wèn)題 ，拉近業(yè)主關(guān)系 ，這將與你將來(lái)收取物業(yè)費(fèi)有很大的關(guān)系 。第四個(gè)人的物業(yè)知識(shí)的了解， 如物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成 、尋樓事項(xiàng) 。第五了解你所管轄的樓宇的層數(shù) ，戶數(shù)，及周邊的設(shè)施 ，如超市， 洗衣店， 垃圾臺(tái)等， 還有很多細(xì)節(jié)問(wèn)題 ，記住一個(gè)口號(hào) ，沒(méi)有任何借口， 細(xì)節(jié)決定成??！物業(yè)管理包括以下幾方面：1、工程維修室內(nèi)維修業(yè)主家中日常報(bào)修，如維修水、電等，室內(nèi)維修屬于有償維修；公共設(shè)施的維護(hù)更換走道燈、路燈、墻面粉刷、供水、供電設(shè)備保養(yǎng)、公共管道維護(hù)等；2、安全防護(hù)3、清潔綠化4、客服接待5、電梯維護(hù)這些內(nèi)容的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)物業(yè)公司都有，但標(biāo)準(zhǔn)不同，標(biāo)準(zhǔn)的高低取決于你的物業(yè)費(fèi)高低，你可以參照同等收費(fèi)的小區(qū)。物業(yè)管理員的崗位職責(zé)：1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。2.負(fù)責(zé)管理小區(qū)清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。3.全面掌握小區(qū)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過(guò)程。4.送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5.總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計(jì)劃。6.負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。7.收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8.完成交辦的各項(xiàng)任務(wù)。物業(yè)服務(wù) 1“以人為本”才是正道“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念?！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為業(yè)主解憂，以廣大業(yè)主的利益性、便利性為出發(fā)點(diǎn)去進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。目前，大多社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)僅僅是一種基本服務(wù)，比如只負(fù)責(zé)社區(qū)的安全、衛(wèi)生工作，而沒(méi)有針對(duì)業(yè)主的實(shí)際需求、特別需求做出個(gè)性化的服務(wù)業(yè)內(nèi)人士指出，在現(xiàn)階段，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。優(yōu)秀案例：今年年初，利?！ぞ痔煜露谝肓私痂€匙24小時(shí)酒店式服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容細(xì)微到業(yè)主外出旅游、公干的訂房、安排車到機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭接送業(yè)主，甚至代業(yè)主購(gòu)物。增值服務(wù) 2“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，或構(gòu)思新的服務(wù)點(diǎn)子、或引入高水平的國(guó)際機(jī)構(gòu)做顧問(wèn)，以進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)的水平，增加服務(wù)的種類。優(yōu)秀案例：恒荔灣畔今年在元霄節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦了許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。業(yè)主投訴 3接訴要耐心處理要及時(shí)業(yè)主投訴對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)是一件比較頭痛的事情。要處理好業(yè)主投訴，物管公司必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論業(yè)主投訴是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問(wèn)。在受理了業(yè)主的有效投訴之后，受理投訴的人員應(yīng)迅速將投訴信息進(jìn)行歸類，并將信息反饋給部門負(fù)責(zé)人，以及時(shí)處理。優(yōu)秀案例：廣州天力物業(yè)管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事后的跟蹤及投訴案例的分析、總結(jié)、培訓(xùn)，絕不允許再次發(fā)生同類投訴事件。社區(qū)安全 4社區(qū)安全維護(hù)時(shí)刻不能馬虎安全是人的首要需求，沒(méi)有了安全感，業(yè)主就無(wú)法正常生活。作為一個(gè)社區(qū)的“管家”，物業(yè)公司應(yīng)高度重視社區(qū)的安全保障工作，對(duì)小區(qū)的規(guī)范化管理保持責(zé)任心，以減少隱患。優(yōu)秀案例：保利（廣州）物業(yè)管理有限公司時(shí)刻樹立第一責(zé)任人意識(shí)，以“急業(yè)主所急”作為核心原則，從細(xì)節(jié)做起，如在小區(qū)服務(wù)手冊(cè)中明確各類設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)范等。物管技能 5員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。優(yōu)秀案例：廣州城建物業(yè)管理有限公司擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，贏得了業(yè)主的稱贊。小區(qū)綠化 6綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。綠化保護(hù)工作只有長(zhǎng)抓不懈，才能為園林綠化的長(zhǎng)效性打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。優(yōu)秀案例：廣州新世界物業(yè)管理公司在小區(qū)綠化方面做到了遵循科學(xué)原則，因地制宜，既不機(jī)械照搬，也不因循守舊。物業(yè)維修基金 7做好物業(yè)維護(hù)**重要目前，不少樓盤對(duì)物業(yè)維修基金的監(jiān)管和運(yùn)用都逐漸規(guī)范化，開發(fā)商也不敢隨意挪用物業(yè)維修基金，并且“還之于民”。物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。優(yōu)秀案例：逸景翠園的業(yè)主都拿到了維修基金卡，能夠有效對(duì)自己樓盤的物業(yè)維修基金進(jìn)行監(jiān)控。公共設(shè)施 8公共設(shè)施所生效益歸業(yè)主根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋以外的地上建筑物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬于小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)。公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)等設(shè)施。一個(gè)好的物業(yè)公司，不僅對(duì)這些公共設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)、管理，并將這些公共設(shè)施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主。優(yōu)秀案例：廣東恒寶物業(yè)管理有限公司除了對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)和管理以外，還將這些公共設(shè)施所產(chǎn)生的效益交給業(yè)主，讓業(yè)主從中獲益。社區(qū)文化 9文化內(nèi)涵給房子注入生命力對(duì)于一個(gè)樓盤而言，文化是人類居住的內(nèi)驅(qū)力和凝聚力，嫁接到房地產(chǎn)就是市場(chǎng)的推動(dòng)力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內(nèi)涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來(lái)越成為人們擇居的重要標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)秀案例：廣州雅居樂(lè)物業(yè)管理服務(wù)有限公司在社區(qū)文化建設(shè)方面傾注了大量心血，經(jīng)常舉辦諸如業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、社區(qū)足球聯(lián)賽等社區(qū)活動(dòng)樓巴 10樓巴服務(wù)成物管“考題”樓巴，一度被稱為“樓盤的私家車”，充分保證了業(yè)主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠(yuǎn)的樓盤，樓巴對(duì)于無(wú)班一族的業(yè)主來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)階段無(wú)疑是連接樓盤與市區(qū)的重要紐帶。然而，在樓盤開發(fā)逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發(fā)商為節(jié)約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經(jīng)營(yíng)難以為繼。**符合市場(chǎng)情況的做法，無(wú)疑是樓巴“公交化”的發(fā)展模式。從**早實(shí)行公交化的華南新城近一年多的樓巴運(yùn)營(yíng)情況可以看出，這無(wú)疑是一種在取消樓巴之后方便業(yè)主出行的有效方法。而在目前尚未完全實(shí)現(xiàn)樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務(wù)，是考核郊區(qū)樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平的一個(gè)重要因素。優(yōu)秀案例：祈福新村的樓巴以一個(gè)大型車隊(duì)的方式運(yùn)營(yíng)，成為目前樓盤運(yùn)營(yíng)樓巴的一個(gè)成功典范。但它的成功與其規(guī)模、運(yùn)營(yíng)情況有緊密的聯(lián)系，是很難復(fù)制的。物管人員素質(zhì) 11高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

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• 問(wèn) ??酒店物業(yè)管理特點(diǎn)
  答

  　　酒店物業(yè)管理的特點(diǎn)就是服務(wù)好、對(duì)于可以給業(yè)主提供的附加服務(wù)類型也齊全，酒店是服務(wù)業(yè)的窗口性行業(yè)，宗旨是一切為了賓客。物業(yè)管理的工作也處處圍繞顧客的滿意度展開，使客人真正感覺(jué)到“到店如到家”的感覺(jué)。完美的服務(wù)成為酒店物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和**終歸宿，也是酒店物業(yè)管理的永恒主題?！　∫话銇?lái)說(shuō)酒店物業(yè)本身的要求還是比較高的，除了自己服務(wù)好之外，酒店物業(yè)基本上布局在較為繁華的地段，或者是人流較為集中的地段，交通便利，集住宿、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、購(gòu)物為一體是酒店的又一特點(diǎn)。酒店除具有住宿、就餐服務(wù)外，都有商務(wù)中心、健身室、桑拿、舞廳、臺(tái)球室、健美中心、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、郵電所、儲(chǔ)蓄所、會(huì)議室等。這些業(yè)務(wù)在方便客人的同時(shí)，也對(duì)酒店物業(yè)管理提出了更高的要求。

• 問(wèn) 物業(yè)管理職責(zé)是什么？在小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理是什么作用？
  答

  物業(yè)環(huán)境管理。物業(yè)管理公司有義務(wù)對(duì)住宅小區(qū)的環(huán)境進(jìn)行管理，使其達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，具體包括污染防治、環(huán)境保潔、環(huán)境綠化等。

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