房地產(chǎn)預(yù)售制度是什么

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  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：2011年以來(lái)，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處在關(guān)鍵時(shí)期，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
  一、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制認(rèn)真落實(shí)省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各省級(jí)人民政府要更加注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。對(duì)行政區(qū)域內(nèi)住房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市，應(yīng)指導(dǎo)其增加住房及住房用地的有效供應(yīng)，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)；對(duì)存在住房供過(guò)于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場(chǎng)穩(wěn)定。要建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度，加強(qiáng)對(duì)所轄城市的督查、考核和問(wèn)責(zé)工作。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。
  二、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，要在嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善現(xiàn)行住房限購(gòu)措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、民政、稅務(wù)、人力資源社會(huì)保障等部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有序的審核工作機(jī)制。要嚴(yán)肅查處限購(gòu)措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對(duì)存在規(guī)避住房限購(gòu)措施行為的項(xiàng)目，要責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整改；購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格的，企業(yè)要與購(gòu)房人解除合同；對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步落實(shí)好對(duì)首套房貸款的**款比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策。要強(qiáng)化借款人資格審查，嚴(yán)格按規(guī)定調(diào)查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策的日常管理和專項(xiàng)檢查，對(duì)違反政策規(guī)定的，要及時(shí)制止、糾正。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的**款比例和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。
  三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)各地區(qū)要根據(jù)供需情況科學(xué)編制年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。加大土地市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)要繼續(xù)采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。各地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要提出商品住房項(xiàng)目的住宅建設(shè)套數(shù)、套型建筑面積、設(shè)施條件、開(kāi)竣工時(shí)間等要求，作為土地出讓的依據(jù)，并納入出讓合同。各地區(qū)發(fā)展改革、國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)竣工申報(bào)制度，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照合同約定建設(shè)施工，加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。
  四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務(wù)落實(shí)到項(xiàng)目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開(kāi)工建設(shè)。繼續(xù)抓好城市和國(guó)有工礦（含煤礦）、國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，重點(diǎn)抓好資源型城市及獨(dú)立工礦區(qū)棚戶區(qū)改造；積極推進(jìn)非成片棚戶區(qū)和危舊房改造，逐步開(kāi)展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。強(qiáng)化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實(shí)際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來(lái)，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項(xiàng)目。要把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、建筑材料關(guān)和竣工驗(yàn)收關(guān)，落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，確保工程質(zhì)量安全。要合理安排布局，改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)，方便保障對(duì)象的工作和生活。要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，做到配套設(shè)施與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用，確保竣工項(xiàng)目及早投入使用。加強(qiáng)分配管理。要繼續(xù)探索創(chuàng)新保障性住房建設(shè)和管理機(jī)制，完善保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設(shè)、分配和退出的信息公開(kāi)力度。嚴(yán)肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規(guī)行為。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。要加?qiáng)小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理，完善社區(qū)公共服務(wù)，優(yōu)化居住環(huán)境。
  五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。國(guó)土資源部門要禁止其參加土地競(jìng)買，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過(guò)信托計(jì)劃融資。稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商等部門要聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房屋中介市場(chǎng)的專項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為。有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和研究分析，及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房?jī)r(jià)、房租等方面的權(quán)威信息，正確解讀市場(chǎng)走勢(shì)和有關(guān)調(diào)控政策措施，引導(dǎo)社會(huì)輿論，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不實(shí)信息，要及時(shí)、主動(dòng)澄清。對(duì)誘導(dǎo)購(gòu)房者違反限購(gòu)、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)、機(jī)構(gòu)、媒體和個(gè)人，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
  六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制各有關(guān)部門要加強(qiáng)基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機(jī)制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院辦公廳2013年2月26日

  查看全文↓ 2014-02-14 11:04:58
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  一、房地產(chǎn)人員推銷的概念和特點(diǎn)
  
  ⒈房地產(chǎn)人員推銷的概念
  房地產(chǎn)人員推銷是由銷售人員面對(duì)面的向客戶推銷產(chǎn)品，并且促進(jìn)對(duì)方購(gòu)買的營(yíng)銷行為。這是一種古老的促銷方式，也是房地產(chǎn)促銷方式中**有效的手段。在推銷過(guò)程中，推銷人員直接接觸客戶，以身交談幫助和說(shuō)服客戶，來(lái)促成交易。它包括訪問(wèn)推銷和現(xiàn)場(chǎng)推銷兩種方式。訪問(wèn)推銷是指房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷人員通過(guò)打電話或親自上門方式向消費(fèi)者介紹、推廣和宣傳產(chǎn)品，以促進(jìn)樓盤銷售的活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)推銷是指房地產(chǎn)推銷人員在產(chǎn)品施工現(xiàn)場(chǎng)或在施工現(xiàn)場(chǎng)周圍這里銷售部門或售樓處對(duì)樓盤進(jìn)行銷售的活動(dòng)。例如，推銷人員引導(dǎo)客戶參觀施工現(xiàn)場(chǎng)和樣板間，向客戶介紹產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)計(jì)情況，回答客戶的問(wèn)題，了解客戶參觀后的感受，解除客戶疑慮，說(shuō)服客戶購(gòu)買產(chǎn)品等?，F(xiàn)場(chǎng)銷售是人員推銷的主要方式。
  由房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)所決定，客戶在購(gòu)買過(guò)程中會(huì)提出許多問(wèn)題，而且每一個(gè)客戶所提出的問(wèn)題均有所不同，這些問(wèn)題如果不能得到解決的話，則客戶很可能拂袖而去，所以銷售人員就成了“問(wèn)題的解決者”，他們是房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間聯(lián)系的獨(dú)特紐帶。對(duì)許多客戶來(lái)說(shuō)，銷售人員是企業(yè)的象征，而銷售人員又從客戶那里給企業(yè)帶回許多有關(guān)的信息和資料。因而，銷售人員及時(shí)企業(yè)的資源和財(cái)富，又是一宗房地產(chǎn)企業(yè)的投資，該項(xiàng)投資不僅受各種環(huán)境因素的制約，而且一旦決策后又很難變更。例如，房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)一批優(yōu)秀的銷售人員要花時(shí)間和金錢，如果銷售人員離開(kāi)該房地產(chǎn)企業(yè)，將給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的損失，房地產(chǎn)企業(yè)不需加強(qiáng)對(duì)銷售人員的管理，如招聘、挑選、訓(xùn)練、指導(dǎo)、激勵(lì)和評(píng)價(jià)等。
  ⒉房地產(chǎn)人員推銷的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)
  人員推銷與其他促銷方式比較，具有以下優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。
  ⑴靈活性
  推銷員能與客戶保持直接的聯(lián)系，可以根據(jù)各類客戶的不同需要、動(dòng)機(jī)和行為，涉及具體的推銷策略，并隨時(shí)加以調(diào)整；可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和開(kāi)拓顧客的潛在需求，對(duì)于產(chǎn)品的性能、質(zhì)量、使用和服務(wù)，不僅能向顧客直接介紹，還可以進(jìn)行展示或演示，消除消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品不夠理解而產(chǎn)生的各種疑慮，誘發(fā)購(gòu)買欲望，促成購(gòu)買行為的產(chǎn)生。
  ⑵選擇性
  推銷人員在每次推銷之前，可以選擇有較大購(gòu)買潛力的顧客，有針對(duì)性的進(jìn)行推銷，并可實(shí)現(xiàn)對(duì)未來(lái)顧客**一番調(diào)查研究，確定具體推銷方案、推銷目標(biāo)和推銷策略等，以強(qiáng)化推銷效果，提高推銷的成功率。
  ⑶完整性
  人員推銷過(guò)程是從市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，經(jīng)過(guò)選擇目標(biāo)顧客，當(dāng)面洽談，說(shuō)服顧客購(gòu)買，提供服務(wù)，**后促成交易，反饋顧客對(duì)樓盤給企業(yè)的信息。這也就是企業(yè)產(chǎn)品銷售的完整過(guò)程。人員推銷的完整性使其他促銷方式所不能具備的。因此，人員推銷在收集、傳遞、反饋市場(chǎng)信息，指導(dǎo)市場(chǎng)營(yíng)銷，開(kāi)拓新的市場(chǎng)領(lǐng)域等方面具有特殊的地位和作用。
  ⑷情感性
  推銷員在推銷樓盤的過(guò)程中于客戶直接接觸，可以“一回生二回熟”，彼此在買賣關(guān)系的基礎(chǔ)上，必然會(huì)使顧客產(chǎn)生惠顧動(dòng)機(jī)，從而確立穩(wěn)定的購(gòu)銷關(guān)系，促進(jìn)口盤銷售。
  由于人員推銷具有上述有適合特點(diǎn)，其在房地產(chǎn)耐用消費(fèi)品的推銷中，尤為適用。
  二、房地產(chǎn)推銷人員的功能和作用
  ⒈房地產(chǎn)推銷人員的功能
  
  ⑴尋找顧客
  人員推銷不僅是提供產(chǎn)品，滿足消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求，更重要的是在市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)，挖掘和發(fā)現(xiàn)潛在需求，創(chuàng)造新需求，尋找新顧客，開(kāi)拓新市場(chǎng)。
  ⑵傳遞信息
  推銷人員在推銷過(guò)程中及時(shí)將企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)信息傳遞給顧客，為顧客提供資料，引起顧客的購(gòu)買欲望，促使顧客做出相應(yīng)的購(gòu)買決策。
  ⑶推銷產(chǎn)品
  推銷人員通過(guò)與消費(fèi)者的直接接觸，運(yùn)用銷售技巧，有效地分析顧客的需求及其所期望的**大利益，根據(jù)不同情況向他們提供各種獎(jiǎng)勵(lì)、折扣、優(yōu)惠和服務(wù)等，從物質(zhì)上和精神上滿足購(gòu)買者的需求，誘導(dǎo)其購(gòu)買所推銷的產(chǎn)品。
  ⑷收集信息
  企業(yè)所需要的營(yíng)銷信息，很大一部分源于顧客，推銷人員活躍于企業(yè)與顧客之間，是企業(yè)收集信息的重要渠道之一。推銷人員在推銷產(chǎn)品過(guò)程中，應(yīng)進(jìn)行調(diào)查研究，與顧客保持經(jīng)常聯(lián)系，以便收集市場(chǎng)信息情報(bào)資料，反饋信息，及時(shí)向有關(guān)部門反映，為改進(jìn)營(yíng)銷措施、進(jìn)行營(yíng)銷決策提供依據(jù)。
  ⑸提供服務(wù)
  推銷人員應(yīng)在推銷過(guò)程中積極主動(dòng)的位顧客提供售前、售中、售后服務(wù)，及時(shí)解決顧客在購(gòu)買和使用產(chǎn)品過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，維護(hù)顧客的利益，為企業(yè)創(chuàng)造推銷相關(guān)產(chǎn)品和換代產(chǎn)品的良好機(jī)會(huì)，有利于提高產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率。
  
  ⒉房地產(chǎn)推銷人員的作用
  
  房地產(chǎn)推銷人員在傳遞產(chǎn)品信息、促進(jìn)商品銷售過(guò)程中，有其自身獨(dú)特的作用。
  ⑴使消費(fèi)者詳細(xì)的了解商品于勞務(wù)
  推銷人員在走訪用戶和單位時(shí)，除了向他（它）們介紹所建造的房屋的基本價(jià)格以外，還可以把商品房的有關(guān)資料帶給消費(fèi)者。而電視廣告在短短幾秒鐘的時(shí)間內(nèi)，是不可能詳細(xì)的向消費(fèi)者介紹各種有關(guān)信息的。
  ⑵成交率高，容易促成交易
  在推銷過(guò)程中，推銷人員和消費(fèi)者可以面對(duì)面的交談，靈活而有效的根據(jù)消費(fèi)者的不同消費(fèi)欲望、需求、動(dòng)機(jī)和行為，作出對(duì)應(yīng)性的解釋、說(shuō)明，并消除消費(fèi)者對(duì)建造好的房產(chǎn)所產(chǎn)生的各種懷疑，**后促成消費(fèi)者的購(gòu)買。實(shí)踐說(shuō)明，房地產(chǎn)不同于普通商品，它成本高、價(jià)格貴，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)極為謹(jǐn)慎，顧慮多。通過(guò)直接接觸和了解，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，容易把事情辦好。特別是價(jià)格方面，雙方面議，更容易得到滿意的結(jié)果。這是非人員推銷，如廣告推銷難以完成的。
  ⑶可以反饋消費(fèi)者對(duì)本公司的意見(jiàn)，便于房地產(chǎn)公司及時(shí)改進(jìn)工作
  人員推銷與廣告推銷的**大不同在于廣告推銷是單向的信息傳遞，即由廣告主傳遞給消費(fèi)者或用戶；，既可以向消費(fèi)者推銷房地產(chǎn)商品，同時(shí)又可以把消費(fèi)者對(duì)本公司的房地產(chǎn)商品乃至對(duì)整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)的一些看法、意見(jiàn)反饋回來(lái)，這樣公司決策層即可了解本公司所見(jiàn)商品房在社會(huì)上的影響及消費(fèi)者的認(rèn)可情況，又可根據(jù)公司在校給者心目中的地位，調(diào)整營(yíng)銷政策。
  ⑷提供各項(xiàng)服務(wù)，樹立公司的良好形象
  在推銷房地產(chǎn)商品過(guò)程中，可以幫助做好售前咨詢參謀服務(wù)、手中的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的登記和售后的質(zhì)量跟蹤服務(wù)，使消費(fèi)者感到方便，充滿對(duì)公司的信任感，從而樹立公司的良好形象，提高公司在消費(fèi)者心目中的誠(chéng)信度。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:04:37
• 153****4161

  與開(kāi)發(fā)商提前簽署的購(gòu)房合約。

  查看全文↓ 2014-02-07 09:07:17
• 156****9118

  地產(chǎn)商預(yù)售沒(méi)有什么資質(zhì)的你一手房沒(méi)有什么要求

  查看全文↓ 2014-02-06 21:32:39
• 135****3317

  首先是四證齊全(土地使用證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工許可證),然后是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到一到程度,一般情況是多層中間結(jié)構(gòu)完成、高層是零零線完成,具體每個(gè)地方不一樣的,可到建設(shè)部門咨詢……

  查看全文↓ 2014-02-06 11:20:46
• 157****2888

  取得五證
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

  查看全文↓ 2014-02-06 09:05:36
• 141****8653

  全國(guó)正常的情況是只要完成工程的總投入的25%以上就可以申請(qǐng)預(yù)售證，
  以下是辦理商品房預(yù)售應(yīng)符合的條件：
  1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書
  2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證
  3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

  查看全文↓ 2014-02-05 17:42:14
• 144****8266

  沒(méi)有預(yù)售許可證的房子就是黑戶，就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有建房資質(zhì)，也就是級(jí)別不夠，不能辦房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)證就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子自己說(shuō)了不算，沒(méi)法上市交易

  查看全文↓ 2014-02-05 16:14:28
• 145****6731

  商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《國(guó)有土地使用證》是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。
  開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。
  根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開(kāi)發(fā)商“偷梁換柱”。

  查看全文↓ 2014-02-05 09:19:08
• 156****4659

  預(yù)售房屋 其實(shí)就是期房 也就是房屋還沒(méi)有完工 無(wú)法在近期內(nèi)交付的
  開(kāi)發(fā)商在房管局備案后，取得預(yù)售許可，就可以銷售。
  當(dāng)然，目前市場(chǎng)價(jià)格基本上都是預(yù)售價(jià)，預(yù)售價(jià)比現(xiàn)房?jī)r(jià)格低。
  這里說(shuō)的預(yù)售，不是預(yù)先定好價(jià)格，價(jià)格是開(kāi)發(fā)商定的。只要市場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)商想天天漲價(jià)都可以。不過(guò)，有很多也是銷售手段的需要，小幅漲價(jià)可以刺激消費(fèi)者非理性消費(fèi)，讓買房者對(duì)漲價(jià)有恐慌感，特別是那類猶豫不決的購(gòu)買者，從而增長(zhǎng)銷售額。
  預(yù)售是開(kāi)發(fā)商的一種融資手段。
  舉個(gè)例子：假設(shè)一棟高層，建造成本1000萬(wàn)，出售后凈利潤(rùn)1000萬(wàn)，工期一年。前4個(gè)月，工程進(jìn)度完成三分之一，這時(shí)便可以申請(qǐng)預(yù)售許可。
  假如這時(shí)的工程資金投入為300萬(wàn)。那么在接下來(lái)的8個(gè)月中，銷售額為80%，也就是建造成本的800萬(wàn) 凈利潤(rùn)的800萬(wàn)=1600萬(wàn)。減去之前投入的300萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商一分也不再出，就能吧余下的700萬(wàn)工程資金解決了。
  說(shuō)白了，就是拿購(gòu)房人的錢蓋房子，而且還掙購(gòu)房人錢，**關(guān)鍵是不用像銀行貸款那樣付利息。一舉多得。
  現(xiàn)在很多的開(kāi)發(fā)商還有更黑的。你交錢后，只簽協(xié)議，不簽合同，然后把你的房子再抵押，向銀行借款，等他把錢換完后，解抵押，再和你簽合同。這樣做，房地產(chǎn)商等于自己不用出錢，拿購(gòu)房人的錢，還要拿房子再套銀行的貸款。
  市場(chǎng)好的時(shí)候沒(méi)事，一旦市場(chǎng)不好，銷售不利，資金無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，銀行貸款無(wú)法償還，那你出錢購(gòu)買的房屋就作為抵押物賠償給銀行，就是告到法院，房子也不會(huì)還你，到**后**多是開(kāi)發(fā)商法人進(jìn)號(hào)子里蹲幾年，可是你的辛苦錢就打水漂了。
  所以買期房，謹(jǐn)慎，多問(wèn)，覺(jué)的不對(duì)勁就先去相關(guān)部門調(diào)查，比如房管局。

  查看全文↓ 2014-02-04 20:53:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)預(yù)售證是什么啊？
  答

  《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。　　《商品房預(yù)售許可證》- 法律依據(jù)　　依據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。　　國(guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　〗ㄔO(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??預(yù)售期是什么意思？什么是房地產(chǎn)預(yù)售期？
  答

  商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于：商品房預(yù)售要求投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過(guò)竣工驗(yàn)收。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 預(yù)售是什么意思，房地產(chǎn)上來(lái)說(shuō)？
  答

  開(kāi)發(fā)商說(shuō)房子建好了，在等預(yù)售證指的是房子整體建設(shè)完成，但是還沒(méi)有辦理下來(lái)預(yù)售許可證?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??房地產(chǎn)有了預(yù)售證代表什么？房地產(chǎn)預(yù)售許可證有什么作用？
  答

  　《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》?！　　渡唐贩款A(yù)售許可證》- 法律依據(jù)　　依據(jù)中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　?guó)務(wù)院令第248號(hào)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；四已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　〗ㄔO(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??想要請(qǐng)教下房地產(chǎn)預(yù)售條件是什么？
  答

  　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)買人。(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。(5)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

  全部3個(gè)回答>