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二手房交易中，能否查到房屋原值，影響個人所得稅的計算方式，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證確認房屋原值。根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號，以下簡稱《通知》）規(guī)定：1、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實行核定征稅。2、對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應納個人所得稅額。3、對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應納個人所得稅額。房屋原值具體為：1、商品房購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。2、自建住房實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。3、經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。4、已購公有住房原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。
全部3個回答>契稅能否計入房產(chǎn)原值
154****1558 | 2014-02-26 17:39:13
已有2個回答
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155****8421
契稅可以計入房產(chǎn)原值，是購房費用中的一部分。
查看全文↓ 2014-02-28 11:31:44 -
142****9236
看土地性質(zhì)了如果是營業(yè)性質(zhì)的要交4%的稅如果非營業(yè)性質(zhì)的要交2%
查看全文↓ 2014-02-26 17:57:25
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可以 購房契稅應計入固定資產(chǎn)原值，分攤抵扣； 維修基金也可以計入固定資產(chǎn)原值，分攤抵扣； 但是在房產(chǎn)稅中，只需要將契稅+購房款計入房產(chǎn)原值。
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“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。” 筆者認為，該文件應當這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?，F(xiàn)舉例說明： 例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元（應稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元） 假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元?！ ≡摋l規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產(chǎn)原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產(chǎn)稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產(chǎn)稅負擔?！ ∝敹怺2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！ ±纾耗彻?008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年?！ 」咀?008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準則》?！ ?011年，因容積率低于0.5，應按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)以確定計入房產(chǎn)原值的地價?！ ±U納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）?！ U房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）?！ ∪绻緢?zhí)行《企業(yè)會計制度》?！ ?011年繳納房產(chǎn)稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）?！ ?011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
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房產(chǎn)證上的登記價就是房產(chǎn)原值，這要分情況了：（1）房產(chǎn)證上的登記價是房地合一的，房產(chǎn)原值肯定包括土地價值了，比如深圳的房產(chǎn)。（2）房產(chǎn)證是房地分開登記的，那么房產(chǎn)原值就是指建筑物的價值，不包含土地的價值了。按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅對納稅人經(jīng)營自用的應稅房產(chǎn)實行從價計征，將房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值按照1.2%的年稅率計算繳納房產(chǎn)稅。反正只要按房產(chǎn)證上的購建價即登記價來計算就行了。
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按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)不屬于應稅房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅，因此其占用土地的價值可按建筑面積進行分攤，不需計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。由于有在建、待建房產(chǎn)，納稅人實際建成房產(chǎn)的容積率不一定會等于規(guī)劃部門批準建造的容積率。對于有在建、待建房產(chǎn)，其土地價值并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有六種情況?！ 〉谝环N情況：實際容積率等于高于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門容積率均小于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地上應稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價*2?！ 〉诙N情況：實際容積率等于高于批準容積率，實際容積率大于0.5，規(guī)劃部門批準容積率小于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ 〉谌N情況：實際容積率等于高于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均大于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ 〉谒姆N情況：實際容積率低于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均小于0.5，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地上應稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價*2?！ 〉谖宸N情況：實際容積率低于批準容積率，實際容積率小于0.5，規(guī)劃部門批準容積率高于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ 〉诹N情況：實際容積率低于批準容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準容積率均大于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ ∮纱丝梢?，對于一宗土地上既有已建房產(chǎn)，又有在建、待建房產(chǎn)，需區(qū)別實際容積率和規(guī)劃部門批準的容積是否一致以及是否大于等于或小于0.5來分別計算。
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