房屋買賣沒有房照無法更名公正是否有效

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• 153****5199

  賣房人未按合同約定履行協(xié)助辦證義務(wù)，買房人訴請依法獲支持。2009年7月14日，銅梁縣人民法院一審判決了該起房屋買賣合同糾紛案。 原告張某與李某是夫妻，被告鐘某與謝某也是一對夫妻。2005年1月2日，原告張某、李某與被告鐘某、謝某簽訂某住宅轉(zhuǎn)讓合同書，雙方約定：二被告將其坐落在銅梁某鎮(zhèn)街道的住房一套轉(zhuǎn)讓給二原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為41000元，二原告在簽訂合同后付5000元，2005年元月30日付16000元，余款20000元在二原告正式搬遷前一次付清；
  二原告正式搬遷前，二被告將鑰匙和產(chǎn)權(quán)證、土地使用證移交給二原告，若原告以后需辦理過戶手續(xù)，被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，費(fèi)用由二原告負(fù)擔(dān)。
  住宅轉(zhuǎn)讓合同書簽訂后，二原告分別于2005年1月2日支付5000元，2005年元月30日支付16000元，2005年7月3日支付20000元，共計(jì)41000元給二被告，二被告亦將房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證和土地使用證交給二原告，二原告搬遷居住使用該房至今。
  二原告入住后該房一直未辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等過戶手續(xù)。2008年12月5日，二原告委托律師向二被告發(fā)出律師催告函要求二被告協(xié)助二原告辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但二被告未予協(xié)助。
  為此，二原告訴至本院，請求依法判令二被告履行協(xié)助二原告辦理過戶手續(xù)的義務(wù)。 被告鐘某、謝某辯稱,二原告陳述不實(shí)。二被告是因家建房、母親重病急需錢用虧本才賣的房子，二原告在**后一次付款時(shí)二被告曾催促二原告盡快辦理過戶手續(xù)。
  此后幾年中，二被告也多次催促二原告辦理過戶手續(xù)，但二原告置之不理。直到2007年7月，二原告急于將該房轉(zhuǎn)售時(shí)才要求二被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。房屋一直未辦理過戶手續(xù)的責(zé)任在二原告而不是二被告。房屋買賣合同未生效，二原告應(yīng)返還該房屋給二被告。另原告起訴已過訴訟時(shí)效，請求駁回原告訴訟請求。 一審法院審理后認(rèn)為，原、被告是在平等、自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同書，雙方都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容為買賣被告房屋，且對辦理房產(chǎn)、土地過戶等手續(xù)作了約定，不損害國家和社會公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該合同。
  雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。故二原告要求二被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求，應(yīng)予支持。二被告提出房屋買賣合同未生效，二原告應(yīng)返還該房屋給二被告的抗辯意見無法律依據(jù)，不予采納。二被告提出二原告提起訴訟已過訴訟時(shí)效，因原、被告簽訂的合同中已約定若原告以后需辦理過戶手續(xù)，被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證、土地使用證，且原告已于2008年12月5日向被告書面要求被告辦理過戶手續(xù)，該案訴訟時(shí)效應(yīng)從2008年12月6日開始計(jì)算，故二原告提起的訴訟在訴訟時(shí)效內(nèi)，二被告的抗辯意見無事實(shí)依據(jù)，不予采納。
  **終法院判令被告鐘某、謝某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助原告張某、李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-03-25 15:50:32
• 148****4594

  是有效的，只是針對房子的產(chǎn)權(quán)來進(jìn)行的交易

  查看全文↓ 2014-03-25 10:10:04
• 147****8311

  公證處不會做這種交易公證的,但是辦法還是有,你要跟房東一起到開發(fā)商那里去做一下合同更名手續(xù),就是把他的原合同銷毀,你跟開發(fā)商簽一套合同(一般是六份),那么以后房子就直接辦理你的房產(chǎn)證了。
  當(dāng)然**快的更名手續(xù)是直接到房地局把房產(chǎn)證辦成你的名字,這個(gè)合同更名的手續(xù)要花一筆錢,但是不會比你們用房產(chǎn)證過戶的錢多。
  這些辦法沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是想不出來的,希望對你有幫助。

  查看全文↓ 2014-03-24 09:57:17
• 146****2459

  有離婚財(cái)產(chǎn)分配協(xié)議就不用提供前配偶的其他證件,公證內(nèi)容你需要注意:委托權(quán)限為代辦銀行贖契,涂消。其它的權(quán)限盡量不要委托給他人。前提:賣方正在銀行按揭供樓所謂做的公證就是《委托公證》,如果覺得不好也可以不做。自己跑銀行也不麻煩,**多跑三次而已

  查看全文↓ 2014-03-23 10:24:17

相關(guān)問題

• 問 沒有房照無法更名公證是否有效
  答

  公證處不會做這種交易公證的,但是辦法還是有,你要跟房東一起到開發(fā)商那里去做一下合同更名手續(xù),就是把他的原合同銷毀,你跟開發(fā)商簽一套合同(一般是六份),那么以后房子就直接辦理你的房產(chǎn)證了。當(dāng)然最快的更名手續(xù)是直接到房地局把房產(chǎn)證辦成你的名字,這個(gè)合同更名的手續(xù)要花一筆錢,但是不會比你們用房產(chǎn)證過戶的錢多。

• 問 這樣的房屋公正是否有效
  答

  可以不公正,但公證一下更好,去公證處,縣,區(qū)都有公證處.

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• 問 私有房屋買賣合同是否有效？
  答

  合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。

• 問 ??沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效？
  答

  　經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此?！　∈紫?，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效?！　∑浯危康禺a(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了?！　?*后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等?！　『贤瑧?yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。

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• 問 口頭房屋買賣是否有效
  答

  別說20年前就是現(xiàn)在如果只是口頭上的約定而沒有任何書面形式的約定的話，只憑幾個(gè)親戚還是不完全具備說服力的。

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