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如何進(jìn)行前期物業(yè)管理方案?提供給我,謝了。

142****8578 | 2014-04-01 10:43:49

已有6個(gè)回答

  • 132****8131

    物 業(yè) 公 司 工 作 計(jì) 劃 表

    一、 前期籌備工作
    1、保安招聘工作;計(jì)劃時(shí)間:
    2、物業(yè)人員及財(cái)務(wù)人員招聘,
    3、建立物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),
    4、保潔人員、水電工及園林綠化維護(hù)人員招聘,計(jì)劃時(shí)間:
    5、建立裝修條理標(biāo)準(zhǔn),需工程部配合完成。時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度而定;
    6、建立樓盤收盤驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),需工程部配合完成。時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度而定;
    7、根據(jù)樓盤修建完成,檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫物業(yè)管理服務(wù)公約。

    查看全文↓ 2014-04-04 10:30:30
  • 132****8749

    前期物業(yè)管理策劃方案有很多種,要看物業(yè)具體的情況而定,但具體的也必須看看樓宇的定位。有興趣了解廣州房產(chǎn),就上廣州萬家物業(yè) 萬家資訊網(wǎng)

    查看全文↓ 2014-04-04 10:22:05
  • 146****9725

    注意物業(yè)收費(fèi)各項(xiàng)項(xiàng)目合理不合理,超不超標(biāo)。

    查看全文↓ 2014-04-02 10:13:58
  • 136****6723

    這是辦理預(yù)售許可證。和物業(yè)公司入主小區(qū)需要的資料。我就辦理過相關(guān)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理方案,在房管局,物業(yè)管理科有張表,照著他的格式填。方案嗎?物業(yè)公司有現(xiàn)成的。就是他的物業(yè)管理辦法。抄上去就可以了。

    查看全文↓ 2014-04-02 09:06:08
  • 152****5604

    這個(gè)得咨詢專業(yè)人士了。

    查看全文↓ 2014-04-01 17:36:30
  • 139****0069

    一、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀
    物業(yè)管理起源于英國(guó),但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國(guó)形成關(guān)發(fā)展,開成時(shí)間是19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代。海外的物業(yè)管理對(duì)早期介入的管理相當(dāng)重視。海外的物業(yè)管理公司要進(jìn)入物業(yè)的早期管理,必須通過招投標(biāo)才有資格對(duì)物業(yè)進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作。
    海外物業(yè)管理早期介入一般是在立項(xiàng)決策階段介入。介入立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝、竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作為:
    1.所選派的管理人員對(duì)開發(fā)商的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合,對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)的定位、成本利潤(rùn)分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠(chéng)懇的看法和建議。
    2.所選派的管理人員根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握,對(duì)物業(yè)規(guī)則設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì)節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計(jì)的占地與美觀問題的處理,建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見,避免或減少物業(yè)管理中的先天不足現(xiàn)象。
    3.所選派的管理人員扮演第二工程監(jiān)理角色,按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)。
    4.所選派的管理人員參與工程驗(yàn)收,進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、整潔情況檢查,并按整改計(jì)劃督促整改。
    海外物業(yè)管理在前期管理動(dòng)作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合,促進(jìn)物業(yè)租售,參與簽約活動(dòng);根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議,設(shè)計(jì)日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,海外的做法是:在物業(yè)租售合同簽訂的同時(shí),讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的公共契約上簽字,如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件,并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用,還在住區(qū)管理工作正式啟動(dòng)后張貼公布,便于對(duì)照?qǐng)?zhí)行。另外,海外物業(yè)管理的前期運(yùn)作內(nèi)容還包括:
    1.始終保持公共場(chǎng)所的整潔。
    2.嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。
    3.嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。(新加坡的做法是:所建住宅物業(yè)是空殼,讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行第二次裝修,但發(fā)達(dá)國(guó)家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好,將一個(gè)完整的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位,并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修)
    4.保障停車安全。
    5.精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
    6.全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。
    日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說,物業(yè)管理貫穿于整個(gè)建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù),它從整個(gè)建筑物的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到**后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此,從建筑總體花費(fèi)來看,基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用只占整體費(fèi)用的25%,而維護(hù)管理費(fèi)用則占75%,這與中國(guó)重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識(shí)中,國(guó)內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計(jì)院和施工單位的事,物業(yè)管理是房屋建成后才開始的,似乎開發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無關(guān)。所以,以前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對(duì)早期介入不重視。隨著對(duì)物業(yè)管理理論研究的深入,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時(shí)間越早越好。這個(gè)結(jié)論的得出可以說是對(duì)我國(guó)過去十幾年管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)。
    目前,國(guó)內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時(shí),進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作,并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國(guó)現(xiàn)在暫無全國(guó)性的物業(yè)管理法律,不能夠制定出統(tǒng)一的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺(tái),但由于我國(guó)物業(yè)管理仍處于初始階段,有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以,目前我國(guó)物業(yè)管理公司對(duì)早期介入的運(yùn)作一般都是參照國(guó)外的做法,其工作內(nèi)容已在之前提過。
    福建省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查,僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理,有50%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理一般。泉州市物業(yè)管理的狀況也差不多如此,根據(jù)《泉州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信調(diào)查報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),只有59.38%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作,只有55.73%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在交付使用前是驗(yàn)收合格的,而有47.14%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題??梢姡菔形飿I(yè)管理還有很多不足之處,特別在早期介入方面。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題達(dá)到了47.14%之高,而大都是房屋裂縫,漏水,小區(qū)配套設(shè)施等問題??上攵菔械奈飿I(yè)管理幾乎沒有做好前期介入,沒有對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合、全面、細(xì)致的驗(yàn)收。
    泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處,是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范有很大的關(guān)系。雖然泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過去年的整頓,比以前規(guī)范了很多了,但仍有一些不足的地方。比如,泉州市的大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個(gè)集團(tuán)公司,物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在,為了集團(tuán)公司的眼前利益,他們一般是睜一只眼,閉一只眼,這樣**終吃虧的還是業(yè)主。
    當(dāng)然,泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如南方物業(yè)管理公司(隸屬南益集團(tuán))、秋實(shí)物業(yè)管理公司等。他們的管理較為規(guī)范,也有進(jìn)行前期介入的管理的經(jīng)驗(yàn)。例如,秋實(shí)物業(yè)管理公司,該公司成立于2000年11月,系具有獨(dú)立法人資格,實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司?,F(xiàn)有的管理人員80%持有全國(guó)物業(yè)管理人員資格書。公司以創(chuàng)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為目標(biāo),推行ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系,學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。該公司在對(duì)泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的刺桐豪園的接管時(shí),便對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期的介入管理,他們的介入工作是全面而細(xì)致的,是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收。
    二、物業(yè)管理前期介入的作用
    隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大,已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了早期介入的工作,有更多的物業(yè)管理公司意識(shí)到早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件,是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明,早期介入具有以下作用:
    1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
    我國(guó)疆域廣闊,地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊,這必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同要求。比如在南方,高溫時(shí)間較長(zhǎng),空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈,就必須考慮電路的負(fù)荷問題。而北方,就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實(shí)際問題,一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì),而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此,物業(yè)管理公司在**設(shè)計(jì)階段,從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案,可優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),避免一些在后期工作中難以解決的問題。
    2.有利于提高房屋建造質(zhì)量
    由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料,對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解,通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理,強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控,并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中,從而提高房屋的建造質(zhì)量。
    3.有利于保證物業(yè)的使用功能
    物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收,按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
    4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解
    物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌,對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如;管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距,如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄,在后期管理中,可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來說,物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深,而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握,便于后期管理。因此,如果目前條件不允許過早介入的話,設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解,就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ),可提高驗(yàn)收質(zhì)量,縮短驗(yàn)收時(shí)間,對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處,也比較清楚,容易交涉和協(xié)調(diào)。
    5.早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
    物業(yè)管理公司通過早期介入,保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解,對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利,既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施,又能保證維修質(zhì)量,從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí),在前期管理中,經(jīng)過一段時(shí)間的磨合,便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系,建立順暢的服務(wù)渠道,有利于后期管理工作的進(jìn)行。
    6.有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
    如果接管與入住同步進(jìn)行,物業(yè)管理公司即使再努力,也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額,折騰不出頭緒,并且容易忙中出錯(cuò),以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
    三、物業(yè)管理前期介入的可行性
    物業(yè)管理前期介入,從前面的理論分析已得出其十分必要,但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢?下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。
    (一)、從經(jīng)濟(jì)效益角度看
    任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出,作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益,這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢?這可從三個(gè)角度來分析:
    1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性
    從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說,增加這種行為有利有弊,存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面:有物業(yè)管理公司介入,加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性,保證物業(yè)順利地開發(fā);同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量,促進(jìn)物業(yè)銷售,加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)),假若物業(yè)管理公司提出返工建議,可能還增加工期等。綜合而知,房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn),但會(huì)帶來更大的收益,從經(jīng)濟(jì)性的角度來看,利大于弊,房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。
    2.從物業(yè)管理公司的角度
    物業(yè)管理公司從參與的角度來看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物業(yè),為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ),便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域,占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。不利的一方面是:可能增加成本費(fèi)用(如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān))。
    3.從社會(huì)總體的角度
    從社會(huì)總體角度來看,由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān),減少了失誤,把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中,有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。
    綜上分析,利明顯大于弊,所以從經(jīng)濟(jì)的角度看,物業(yè)管理的早期介入是可行的。
    (二)、技術(shù)力量的保證
    為了保證物業(yè)管理前期介入的成功,物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng),物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入,所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架,人員組成可采取兩種方式:長(zhǎng)期介入人員(2~3人),由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成;短期介入人員(3~4人),由公司**、部門**和技術(shù)骨干組成。
    長(zhǎng)期介入人員就是從**一開始,就進(jìn)入角色,一直到**結(jié)束,參與**的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗,所以在人員選配上一定挑選,通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員(該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉,并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn))來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合,分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。
    正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān),來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。
    (三)、政府、法律制度的保證
    政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正,維護(hù)公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)中,物業(yè)管理以前期介入對(duì)未來業(yè)主是必須的,而在實(shí)際操作中,由于開發(fā)商急功近利,或者片面追求利潤(rùn),卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入,成本投資增加深)。政府應(yīng)該介入。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面:
    1.制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度?,F(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文,規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),物業(yè)管理必須前期介入,從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。
    2.政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理介入,可進(jìn)行一定的懲罰、處理。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作??v觀國(guó)內(nèi)外各行業(yè),都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)。如中國(guó)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì),它的成立必將使中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

    查看全文↓ 2014-04-01 10:56:13

相關(guān)問題

  • 物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后,其實(shí)不然,物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用,下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 (一)管理人員、水電工、保安人員,應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局,智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng),加強(qiáng)培訓(xùn),為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ),為業(yè)主解決后顧之憂。 (二)建立整理樓宇的詳細(xì)資料,組織整理設(shè)備檔案,資料檔案及業(yè)主資料,做到檔案齊全,有序管理。 (三)依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定「小區(qū)業(yè)主公約」,「管理處崗位職責(zé)」,以及員工的規(guī)章制度。 (四)制定詳細(xì)的設(shè)備,設(shè)施維修,房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度,「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃」,「公共照明維修計(jì)劃」,「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃」等。 (五)規(guī)范各部門的日常管理工作,做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個(gè)月。并對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn),提高實(shí)用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 (一)設(shè)接待處,白天有專職人員接待客戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等。 (二)安防工作: 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊,待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制,實(shí)現(xiàn)24小時(shí)值班和巡視。 3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格,來訪車輛要登記,搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng),Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng),搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作,建立防火、防盜責(zé)任制,定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度,開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,能隨時(shí)啟動(dòng)。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識(shí),各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志,訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強(qiáng)與鄰近派出所聯(lián)系,建立聯(lián)防,共同維護(hù)樓區(qū)安全,以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進(jìn)出憑卡,外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 (三)為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財(cái)產(chǎn)安全,依據(jù)「中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例」,特制定本規(guī)定。

  • 物業(yè)公司進(jìn)入一個(gè)新的小區(qū),要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視,及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足,更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此,物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 (一)簽好合同 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?!痹谇捌谖飿I(yè)管理中,無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司,都是獨(dú)立的法人,而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié),一個(gè)是建房,一個(gè)是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利,可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾,更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 (二)處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中,存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位,更不能得罪業(yè)主,因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后,物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù),不是物業(yè)建設(shè)單位說了算,而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé),為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益,尤其對(duì)業(yè)主反映的問題,物管公司無法解決或無能力解決時(shí),切不可盲目應(yīng)允,給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。 (三)搞好告示 前期物業(yè)管理,是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的。業(yè)主來自五湖四海,個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同,想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家,要將小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及安民告示,通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊(cè),將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊(cè),使業(yè)主不出門便知物管事,提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 (四)處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中,存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系,但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系,是上下級(jí)關(guān)系,物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系,是主與從的關(guān)系,在管理上物管公司是主,業(yè)主是從;在服務(wù)上,業(yè)主是主,物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系,契約關(guān)系,在業(yè)主與開發(fā)商之間,物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中,物管公司既不能得罪開發(fā)商,更不能得罪業(yè)主,因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后,物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù),不是開發(fā)商說了算,而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé),為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益,尤其對(duì)業(yè)主反映的問題,物管公司無法解決或無能力解決時(shí),切不可盲目應(yīng)允,給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。

  • 別墅物業(yè)管理方案 一、泰裕園別墅位于的北部,是一個(gè)充滿極富特色的沿湖別墅規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì),營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區(qū),演繹臨水而居的超然人生。 二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃針對(duì)泰裕園別墅物業(yè)管理的各個(gè)要素,我們展開了項(xiàng)目調(diào)研,通過項(xiàng)目的深入理解,深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上,在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu),服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上,仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn),以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn),確立了此物業(yè)管理方案。我們的整體管理方案可以概括為:“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。 1. 一種模式: 1)根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特與購(gòu)買人群特性(綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng),個(gè)性服務(wù)需求突出等)全方面綜合考慮,**終將泰裕園別墅項(xiàng)目別墅群的管理模式定位為:貼心管家式服務(wù)2)貼心管家式服務(wù) 管理模式的5大重點(diǎn): a)一對(duì)一專人服務(wù) b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式 d)高素質(zhì) 職能多面手 e)打造便捷、舒適的貴族生活 2. 三大重點(diǎn):重點(diǎn)一:管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化泰裕園別墅所承諾提供的物業(yè)服務(wù)(管家式服務(wù))不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度,給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù),具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù),所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目??紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性,在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的,又能滿足廣大業(yè)主需求,且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。重點(diǎn)二:酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質(zhì),擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng):熟知各種禮儀,佳肴名菜、名酒古董的鑒賞,水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看,要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去,其首要的是在基本服務(wù)(如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修)中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn),應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn),尚處于摸索階段,本人認(rèn)為:從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”,如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù),便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇(體現(xiàn)優(yōu)越感),更能在其親友來訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

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  • 說實(shí)在的,國(guó)外似乎都沒有專人去管理,都是靠每家每戶自覺維護(hù)的.沒有專門的小區(qū)物業(yè)什麼的, 自己家的垃圾自己放好,每周會(huì)有垃圾車來收.也不會(huì)有人隨手亂扔垃圾,有也是很少數(shù).總之都是自覺.

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  • ★關(guān)鍵性內(nèi)容1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思;2、組織構(gòu)件與人員配置;3、費(fèi)用測(cè)算與成本控制;4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂;2、檔案的建立與管理;3、人員的培訓(xùn)與管理;4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;6、管理指標(biāo);7、物資裝備;8、工作計(jì)劃等。★1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂;2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析,收集相關(guān)信息及資料;3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作;4、確定組織構(gòu)架和人員配置;5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案;7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià));8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整;9、排版、印制、裝幀。

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