如何進(jìn)行前期物業(yè)管理方案？提供給我，謝了。

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• 132****8131

  物 業(yè) 公 司 工 作 計(jì) 劃 表
  
  一、 前期籌備工作
  1、保安招聘工作；計(jì)劃時(shí)間：
  2、物業(yè)人員及財(cái)務(wù)人員招聘，
  3、建立物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),
  4、保潔人員、水電工及園林綠化維護(hù)人員招聘，計(jì)劃時(shí)間：
  5、建立裝修條理標(biāo)準(zhǔn)，需工程部配合完成。時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度而定；
  6、建立樓盤收盤驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，需工程部配合完成。時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度而定；
  7、根據(jù)樓盤修建完成，檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫物業(yè)管理服務(wù)公約。

  查看全文↓ 2014-04-04 10:30:30
• 132****8749

  前期物業(yè)管理策劃方案有很多種，要看物業(yè)具體的情況而定，但具體的也必須看看樓宇的定位。有興趣了解廣州房產(chǎn)，就上廣州萬家物業(yè) 萬家資訊網(wǎng)

  查看全文↓ 2014-04-04 10:22:05
• 146****9725

  注意物業(yè)收費(fèi)各項(xiàng)項(xiàng)目合理不合理，超不超標(biāo)。

  查看全文↓ 2014-04-02 10:13:58
• 136****6723

  這是辦理預(yù)售許可證。和物業(yè)公司入主小區(qū)需要的資料。我就辦理過相關(guān)業(yè)務(wù)。物業(yè)管理方案,在房管局,物業(yè)管理科有張表,照著他的格式填。方案嗎?物業(yè)公司有現(xiàn)成的。就是他的物業(yè)管理辦法。抄上去就可以了。

  查看全文↓ 2014-04-02 09:06:08
• 152****5604

  這個(gè)得咨詢專業(yè)人士了。

  查看全文↓ 2014-04-01 17:36:30
• 139****0069

  一、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀
  物業(yè)管理起源于英國(guó)，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國(guó)形成關(guān)發(fā)展，開成時(shí)間是19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代。海外的物業(yè)管理對(duì)早期介入的管理相當(dāng)重視。海外的物業(yè)管理公司要進(jìn)入物業(yè)的早期管理，必須通過招投標(biāo)才有資格對(duì)物業(yè)進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作。
  海外物業(yè)管理早期介入一般是在立項(xiàng)決策階段介入。介入立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工安裝、竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作為：
  1．所選派的管理人員對(duì)開發(fā)商的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合，對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)的定位、成本利潤(rùn)分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠(chéng)懇的看法和建議。
  2．所選派的管理人員根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對(duì)物業(yè)規(guī)則設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì)節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計(jì)的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見，避免或減少物業(yè)管理中的先天不足現(xiàn)象。
  3．所選派的管理人員扮演第二工程監(jiān)理角色，按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)。
  4．所選派的管理人員參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、整潔情況檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。
  海外物業(yè)管理在前期管理動(dòng)作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進(jìn)物業(yè)租售，參與簽約活動(dòng)；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時(shí)，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的公共契約上簽字，如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動(dòng)后張貼公布，便于對(duì)照?qǐng)?zhí)行。另外，海外物業(yè)管理的前期運(yùn)作內(nèi)容還包括：
  1．始終保持公共場(chǎng)所的整潔。
  2．嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。
  3．嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是空殼，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行第二次裝修，但發(fā)達(dá)國(guó)家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個(gè)完整的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修）
  4．保障停車安全。
  5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
  6．全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。
  日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個(gè)建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個(gè)建筑物的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到**后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費(fèi)來看，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用只占整體費(fèi)用的25%，而維護(hù)管理費(fèi)用則占75%，這與中國(guó)重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識(shí)中，國(guó)內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計(jì)院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無關(guān)。所以，以前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對(duì)早期介入不重視。隨著對(duì)物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時(shí)間越早越好。這個(gè)結(jié)論的得出可以說是對(duì)我國(guó)過去十幾年管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)。
  目前，國(guó)內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時(shí)，進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作，并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國(guó)現(xiàn)在暫無全國(guó)性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺(tái)，但由于我國(guó)物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以，目前我國(guó)物業(yè)管理公司對(duì)早期介入的運(yùn)作一般都是參照國(guó)外的做法，其工作內(nèi)容已在之前提過。
  福建省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理，有50%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理一般。泉州市物業(yè)管理的狀況也差不多如此，根據(jù)《泉州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信調(diào)查報(bào)告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，只有59.38%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作，只有55.73%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)在交付使用前是驗(yàn)收合格的，而有47.14%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題?？梢姡菔形飿I(yè)管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)存在質(zhì)量問題達(dá)到了47.14%之高，而大都是房屋裂縫，漏水，小區(qū)配套設(shè)施等問題?？上攵菔械奈飿I(yè)管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合、全面、細(xì)致的驗(yàn)收。
  泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范有很大的關(guān)系。雖然泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過去年的整頓，比以前規(guī)范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個(gè)集團(tuán)公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團(tuán)公司的眼前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣**終吃虧的還是業(yè)主。
  當(dāng)然，泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如南方物業(yè)管理公司（隸屬南益集團(tuán)）、秋實(shí)物業(yè)管理公司等。他們的管理較為規(guī)范，也有進(jìn)行前期介入的管理的經(jīng)驗(yàn)。例如，秋實(shí)物業(yè)管理公司，該公司成立于2000年11月，系具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)有的管理人員80%持有全國(guó)物業(yè)管理人員資格書。公司以創(chuàng)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為目標(biāo)，推行ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。該公司在對(duì)泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的刺桐豪園的接管時(shí)，便對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細(xì)致的，是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收。
  二、物業(yè)管理前期介入的作用
  隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了早期介入的工作，有更多的物業(yè)管理公司意識(shí)到早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實(shí)施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實(shí)踐證明，早期介入具有以下作用：
  1．有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
  我國(guó)疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同要求。比如在南方，高溫時(shí)間較長(zhǎng)，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負(fù)荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實(shí)際問題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在**設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。
  2．有利于提高房屋建造質(zhì)量
  由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。
  3．有利于保證物業(yè)的使用功能
  物業(yè)管理公司通過參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
  4．有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解
  物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來說，物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。
  5．早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
  物業(yè)管理公司通過早期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解，對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。
  6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
  如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯(cuò)，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
  三、物業(yè)管理前期介入的可行性
  物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。
  （一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看
  任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來分析：
  1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性
  從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。
  2．從物業(yè)管理公司的角度
  物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。
  3．從社會(huì)總體的角度
  從社會(huì)總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。
  綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。
  （二）、技術(shù)力量的保證
  為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司**、部門**和技術(shù)骨干組成。
  長(zhǎng)期介入人員就是從**一開始，就進(jìn)入角色，一直到**結(jié)束，參與**的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。
  正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。
  （三）、政府、法律制度的保證
  政府的經(jīng)濟(jì)職能之一是保證公平、公正，維護(hù)公民的基本權(quán)利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)中，物業(yè)管理以前期介入對(duì)未來業(yè)主是必須的，而在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤(rùn)，卻不愿意進(jìn)行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應(yīng)該介入。政府介入的方式主要在兩個(gè)方面：
  1．制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度?，F(xiàn)在中國(guó)許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應(yīng)的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實(shí)行。
  2．政府委托行業(yè)協(xié)會(huì)成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督。如果沒有實(shí)行物業(yè)管理介入，可進(jìn)行一定的懲罰、處理。這樣就會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動(dòng)到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作?？v觀國(guó)內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)。如中國(guó)的物業(yè)管理協(xié)會(huì)便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì)，它的成立必將使中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

  查看全文↓ 2014-04-01 10:56:13

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• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細(xì)內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實(shí)不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃」，「公共照明維修計(jì)劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個(gè)月。并對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)值班和巡視。 3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟動(dòng)。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強(qiáng)與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進(jìn)出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問 前期物業(yè)管理要注意什么 前期物業(yè)管理有哪些重要工作
  答

  物業(yè)公司進(jìn)入一個(gè)新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨(dú)立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，一個(gè)是建房，一個(gè)是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 （二）處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的。業(yè)主來自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊(cè)，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊(cè)，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 （四）處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。

• 問 誰能提供些關(guān)于別墅物業(yè)管理方案
  答

  別墅物業(yè)管理方案 一、泰裕園別墅位于的北部，是一個(gè)充滿極富特色的沿湖別墅規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。 二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃針對(duì)泰裕園別墅物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們展開了項(xiàng)目調(diào)研，通過項(xiàng)目的深入理解，深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，確立了此物業(yè)管理方案。我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。 1. 一種模式： 1）根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特與購(gòu)買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng)，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，**終將泰裕園別墅項(xiàng)目別墅群的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)２）貼心管家式服務(wù) 管理模式的5大重點(diǎn)： a)一對(duì)一專人服務(wù) b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式 d)高素質(zhì) 職能多面手 e)打造便捷、舒適的貴族生活 2. 三大重點(diǎn)：重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化泰裕園別墅所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目?？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本人認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

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• 問 ??如何進(jìn)入物業(yè)管理
  答

  說實(shí)在的,國(guó)外似乎都沒有專人去管理,都是靠每家每戶自覺維護(hù)的.沒有專門的小區(qū)物業(yè)什麼的, 自己家的垃圾自己放好,每周會(huì)有垃圾車來收.也不會(huì)有人隨手亂扔垃圾,有也是很少數(shù).總之都是自覺.

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• 問 ?? 如何編寫物業(yè)管理方案
  答

  ★關(guān)鍵性內(nèi)容1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2、組織構(gòu)件與人員配置；3、費(fèi)用測(cè)算與成本控制；4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓(xùn)與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；6、管理指標(biāo)；7、物資裝備；8、工作計(jì)劃等。★1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料；3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；4、確定組織構(gòu)架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案；7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）；8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。

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