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相互依賴(lài)、共存共榮的“母子關(guān)系” ——論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理不僅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié),而且更重要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。可以說(shuō),兩者是一種相互依賴(lài)、共存共榮的“母子關(guān)系”。 物業(yè)管理行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的依賴(lài)性。 作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來(lái)的“下游”產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下屬的二級(jí)子公司,全國(guó)三大物業(yè)管理品牌中海、萬(wàn)科、金地,都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬的二級(jí)子公司。 銷(xiāo)售房屋不同于一般商品的銷(xiāo)售,良好的售后服務(wù)不亞于房屋本身,房屋的售后服務(wù)實(shí)際就是物業(yè)管理。由于我國(guó)物業(yè)管理起步不久,專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)尚未成熟,物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關(guān)系將在一定時(shí)間內(nèi)存在。因此,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點(diǎn)定在物業(yè)管理上是一種明智之舉。 物業(yè)管理“服務(wù)性”的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利,服務(wù)社會(huì)”,不能以牟取高額利潤(rùn)為目的,是許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒(méi)有資金,談何經(jīng)營(yíng)、服務(wù)?從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中我們發(fā)現(xiàn),規(guī)模越大,管轄物業(yè)越多的企業(yè),其獲利越豐。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌,運(yùn)用名牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍,形成規(guī)模效應(yīng),才能充分利用人力、物力資源,降低成本,使企業(yè)獲得可觀(guān)效益,為其生存提高保障。 2002年被稱(chēng)為京城房地產(chǎn)的服務(wù)年,而服務(wù)二字**核心的體現(xiàn)應(yīng)該在物業(yè)管理上。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,物業(yè)管理的好壞直接影響到業(yè)主生活品質(zhì)的高低。 物業(yè)管理與項(xiàng)目是直接掛鉤的,目前,京城幾個(gè)較為著名的項(xiàng)目物業(yè)也不錯(cuò)。不妨看一下他們的管理模式。在業(yè)界萬(wàn)科的物業(yè)管理是久負(fù)盛名的。萬(wàn)科物業(yè)不單有直接操作經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),而且由于它是在深圳起步,還有很好的涉外經(jīng)驗(yàn),所以萬(wàn)科物業(yè)很早就已提出無(wú)人管理模式。雖然看不到管理者,但萬(wàn)科的服務(wù)無(wú)處不在。而在北京、上海,由于萬(wàn)科拿到的幾乎都是城郊的地塊,搞好物業(yè)管理勢(shì)在必行,否則項(xiàng)目必死無(wú)疑。所以,在北京,萬(wàn)科的項(xiàng)目還是出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。而萬(wàn)科物業(yè)也由此切得了市場(chǎng)上很大的一塊蛋糕。 因此,名牌物業(yè)管理,已成為由長(zhǎng)期穩(wěn)定的高質(zhì)量、好服務(wù)所形成的為廣大消費(fèi)者所喜愛(ài)...
全部8個(gè)回答>房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理與物業(yè)管理的關(guān)系
141****4335 | 2014-04-15 12:28:42
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148****2741
物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)方式。
查看全文↓ 2014-04-17 18:33:39
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工作性質(zhì)是開(kāi)發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我 國(guó)的物業(yè)管理也就是改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。
經(jīng)濟(jì)體制改革的展開(kāi)，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實(shí)施，使我國(guó)的房 地產(chǎn)業(yè)從長(zhǎng)期的福利性的萎縮狀態(tài)中得以復(fù)蘇，并迅速崛起。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點(diǎn)可以得到說(shuō)明：
第一，隨著住房商品化的逐步實(shí)施，各類(lèi)住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)以及按計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。
第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化程度的提高，人們對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù) 以及安全防范等要求越來(lái)越高，越來(lái)越要求專(zhuān)業(yè)化的管理與服務(wù)。
第三，住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機(jī)構(gòu)已無(wú)法適應(yīng)這種需要，它要求有一個(gè)統(tǒng)一綜合管理的機(jī)構(gòu)。
第四，隨著外商投資房地產(chǎn)的日益增多，傳統(tǒng)落后的房地產(chǎn)維修管理模式已不適應(yīng)現(xiàn)代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔(dān)心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負(fù)面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展呼喚著與之相適應(yīng)的新的管理方式。而社會(huì)化和專(zhuān)業(yè) 化的物業(yè)管理已在國(guó)際上運(yùn)行了一個(gè)多世紀(jì)。這種集管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)于一體的物業(yè)管理方式，以其無(wú)限的生機(jī)和活力伴隨中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而蓬勃地發(fā)展起來(lái)了。
二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前景。物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn)：
第一，有利于房地產(chǎn)的銷(xiāo)售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來(lái)越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來(lái)舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺(jué)得“買(mǎi)房等于買(mǎi)氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤(pán)一直好銷(xiāo)，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤(pán)，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說(shuō)明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售有著非常直接的影響。
第二，有利于物業(yè)保值**。從財(cái)富積累的角度來(lái)看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理?yè)p耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。
第三，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善。物業(yè)管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化的良性發(fā)展，是和房 地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，它使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。
第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶(hù)的后顧之憂(yōu)，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)**形象**實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。
第五，有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)際接 軌的必由之路，是改善中國(guó)大陸投資條件和投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和 涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。
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參考物業(yè)管理網(wǎng) -
131****3294
相互依賴(lài)、共存共榮的“母子關(guān)系”
查看全文↓ 2014-04-15 12:54:03
——論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理不僅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，而且更重要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式?？梢哉f(shuō)，兩者是一種相互依賴(lài)、共存共榮的“母子關(guān)系”。
物業(yè)管理行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的依賴(lài)性。
作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來(lái)的“下游”產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下屬的二級(jí)子公司，全國(guó)三大物業(yè)管理品牌中海、萬(wàn)科、金地，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬的二級(jí)子公司。
銷(xiāo)售房屋不同于一般商品的銷(xiāo)售，良好的售后服務(wù)不亞于房屋本身，房屋的售后服務(wù)實(shí)際就是物業(yè)管理。由于我國(guó)物業(yè)管理起步不久，專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)尚未成熟，物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關(guān)系將在一定時(shí)間內(nèi)存在。因此，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點(diǎn)定在物業(yè)管理上是一種明智之舉。
物業(yè)管理“服務(wù)性”的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利，服務(wù)社會(huì)”，不能以牟取高額利潤(rùn)為目的，是許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒(méi)有資金，談何經(jīng)營(yíng)、服務(wù)？從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運(yùn)用名牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀(guān)效益，為其生存提高保障。
2002年被稱(chēng)為京城房地產(chǎn)的服務(wù)年，而服務(wù)二字**核心的體現(xiàn)應(yīng)該在物業(yè)管理上。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，物業(yè)管理的好壞直接影響到業(yè)主生活品質(zhì)的高低。
物業(yè)管理與項(xiàng)目是直接掛鉤的，目前，京城幾個(gè)較為著名的項(xiàng)目物業(yè)也不錯(cuò)。不妨看一下他們的管理模式。在業(yè)界萬(wàn)科的物業(yè)管理是久負(fù)盛名的。萬(wàn)科物業(yè)不單有直接操作經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，而且由于它是在深圳起步，還有很好的涉外經(jīng)驗(yàn)，所以萬(wàn)科物業(yè)很早就已提出無(wú)人管理模式。雖然看不到管理者，但萬(wàn)科的服務(wù)無(wú)處不在。而在北京、上海，由于萬(wàn)科拿到的幾乎都是城郊的地塊，搞好物業(yè)管理勢(shì)在必行，否則項(xiàng)目必死無(wú)疑。所以，在北京，萬(wàn)科的項(xiàng)目還是出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。而萬(wàn)科物業(yè)也由此切得了市場(chǎng)上很大的一塊蛋糕。
因此，名牌物業(yè)管理，已成為由長(zhǎng)期穩(wěn)定的高質(zhì)量、好服務(wù)所形成的為廣大消費(fèi)者所喜愛(ài)并樂(lè)于接受的物業(yè)。而物業(yè)管理名牌戰(zhàn)略就是企業(yè)為創(chuàng)立名牌物業(yè)管理，根據(jù)自身?xiàng)l件和市場(chǎng)及社會(huì)形勢(shì)所制定的長(zhǎng)遠(yuǎn)的、帶有根本性行為的綱領(lǐng)或方案。它包括三方面內(nèi)容：完備的企業(yè)內(nèi)部管理體系，高水平、全方位的服務(wù)體系及高效的經(jīng)營(yíng)策略。物業(yè)管理實(shí)施名牌策略不僅是居民的需求，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的需要。
物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的促進(jìn)和推動(dòng)。
它在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段、不同層面都起到不同的作用。
第一，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品差異減小，服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)質(zhì)量普遍提高的條件下，名牌的有無(wú)將成為購(gòu)房者的首選，它能帶給人們更多的物質(zhì)享受和心理滿(mǎn)足。這種美譽(yù)的廣泛體驗(yàn)與傳播，又會(huì)吸引更多的消費(fèi)者前往購(gòu)買(mǎi)，這就會(huì)使物業(yè)在市場(chǎng)中賣(mài)得快、賣(mài)得多、賣(mài)得貴。正如深圳萬(wàn)科房，以創(chuàng)立名牌物業(yè)管理作為突破口，樹(shù)立良好的信譽(yù)，如今其名下的物業(yè)比同等地段、同等規(guī)格的房產(chǎn)賣(mài)價(jià)高出500%7E1000元/平方米。因此，名牌物業(yè)管理能夠在提高市場(chǎng)覆蓋率、加快資金周轉(zhuǎn)、提高利潤(rùn)率方面，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
萬(wàn)科集團(tuán)宣稱(chēng)每年貼補(bǔ)物業(yè)3000萬(wàn)說(shuō)明集團(tuán)強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)，樹(shù)名牌意識(shí)。萬(wàn)科物業(yè)的成績(jī)體現(xiàn)在萬(wàn)科集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)銷(xiāo)售一直看好，即使在今天房地產(chǎn)普遍不景氣的情況下，萬(wàn)科集團(tuán)也能以較高的價(jià)格較為輕松地把房子銷(xiāo)售出去。這一成績(jī)很大程度上歸于萬(wàn)科物業(yè)的品牌。萬(wàn)科物業(yè)與萬(wàn)科房產(chǎn)相互依托，重視品牌建設(shè)，視質(zhì)量為第一生命，企業(yè)形象策劃獲得極大的成功，使萬(wàn)科房產(chǎn)增值，并能增加房產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。
名牌的物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要持續(xù)發(fā)展，必須不斷開(kāi)發(fā)新的物業(yè)，占據(jù)新的市場(chǎng)。而新的物業(yè)要在市場(chǎng)中打開(kāi)局面，往往要經(jīng)歷一段較長(zhǎng)的過(guò)程。其間，需要投入大量人力、物力、財(cái)力進(jìn)行廣泛的宣傳。因?yàn)槿魏蜗M(fèi)者都不會(huì)貿(mào)然花費(fèi)一打筆錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)一無(wú)所知的物產(chǎn)。但如果這個(gè)過(guò)程換成是名牌物業(yè)管理的組合擴(kuò)展，情況則會(huì)大不一樣。因?yàn)槊圃谙M(fèi)者心中具有很高的知名度、美譽(yù)度和信任度，因此，用名牌的物業(yè)管理來(lái)帶動(dòng)新開(kāi)發(fā)的物業(yè)，可大大降低消費(fèi)者的抵御心理，從而縮短消費(fèi)者認(rèn)識(shí)新物業(yè)的時(shí)間，為盡快打開(kāi)市場(chǎng)掃除障礙。上海錦江集團(tuán)錦江物業(yè)管理公司從1985年受托管理上海第一幢甲級(jí)寫(xiě)字樓起，就把創(chuàng)立名牌作為宗旨，把現(xiàn)代酒店管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)引入物業(yè)管理。這種獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格與超前的經(jīng)營(yíng)思路，使其在高檔物業(yè)管理中樹(shù)立了良好信譽(yù)。在這美譽(yù)帶動(dòng)下，錦江集團(tuán)名下物業(yè)取得不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
第二，母子關(guān)系：母公司的精心設(shè)計(jì)和施工，以及子公司的傾力管理投入，**終形成的市場(chǎng)效益就是共同提升兩公司的企業(yè)品牌和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。共同的市場(chǎng)目標(biāo)和服務(wù)客戶(hù)使二者形成了房地產(chǎn)生產(chǎn)銷(xiāo)售和管理服務(wù)完整產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條上的兩個(gè)環(huán)節(jié)，一條旨在把房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的地紐帶把母子公司緊密地連接在一起。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)于房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展戰(zhàn)略密切相關(guān)，她所采取的物業(yè)管理服務(wù)舉措，既達(dá)到了提升母公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的目的，又建立了子公司在物管行業(yè)的品牌形象，形成了做大物業(yè)市場(chǎng)的核心能力，可謂母子雙贏(yíng)。
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小區(qū)物業(yè)管理對(duì)象主要是住宅小區(qū)，服務(wù)對(duì)象既有居民住戶(hù)也有職業(yè)公務(wù)人群，管理方式注重管理與服務(wù)。 商業(yè)物業(yè)管理對(duì)象主要是商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓等，服務(wù)對(duì)象是以商業(yè)、職業(yè)人群為主，管理方式注重積極的、帶有開(kāi)拓性的經(jīng)營(yíng)管理。?
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小區(qū)業(yè)主通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的關(guān)系。
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當(dāng)業(yè)主不交納或者沒(méi)有及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)時(shí)，有個(gè)別物業(yè)公司以此為由停電、停水、停暖，造成整個(gè)小區(qū)的使用不便。這樣的解決辦法嚴(yán)重侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)此，物權(quán)法明確了“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關(guān)系”。 物業(yè)與業(yè)主關(guān)系 根據(jù)物權(quán)法第81條的規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。業(yè)主選好物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人后，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理合同，將自己對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的管理權(quán)利委托給選聘的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人。因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人之問(wèn)是一種合同關(guān)系。 物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理?xiàng)l例第36條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向**終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 物業(yè)管理是否符合合同約定，涉及建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施能否正常有效的運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑區(qū)劃內(nèi)的治安、環(huán)保、衛(wèi)生、消防等許多方面，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，關(guān)系著社會(huì)的和諧與安定，因此，在履行物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理公司的義務(wù)有：(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；(二)接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；(三)接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和西助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人的監(jiān)督可以采取如下不同形式，如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)、建議，查詢(xún)物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理的各種檔案材料，查詢(xún)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督有利于其更好地向業(yè)主提供服務(wù)，履行好合同規(guī)定的義務(wù)。
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